“三兄弟”争霸、新地块入市，北京这个板块热闹了

近日，北京2022年首批集中供地正式收官。其中，朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块由保利发展联合金地集团(600383)以42.4亿元溢价拿下。在王四营“三兄弟”同台打雷时，又新增1304-L04地块，使王四营板块的热度攀升。

在不到一年的时间里，从曾“被遗忘的角落”到被捧为“冉冉上升的明日之星”，王四营板块出现了哪些变化？该板块的新房项目表现如何？

王四营板块再填一新项目，居住属性更纯粹

2月17日，在北京2022年首批集中供地的竞拍现场，朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块由金地集团+保利发展联合体以42.4亿元竞得，溢价率约8.2%，尚未达到规定的“上限价”约43.12亿元，也因此无需竞现房销售和高标准商品住宅建设方案。

据悉，该地块吸引了中海地产、城建、金地+保利联合体、华润置地及厦门建发5家房企及房企联合体报名，在同批次地块中热度不低。但竞拍过程中，仅中海地产与金地集团+保利发展联合体轮流举牌，其他房企并无积极表现。

据土地出让文件显示，王四营1304-L04地块东至代征绿地，南至焦化厂北路，西至孛罗营东一路，北至中共中央直属机关事务管理局用地，土地面积约3.68万平方米，建筑控制规模面积约9.21万平方米，用途为二类居住用地，起始价约39.2亿元。

朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L04地块位置图。图片来源 北京规自委官网

王四营1304-L04地块是近两年王四营板块内出让的第4宗地块，也是北京少有的五环内上新地块。此前，在2021年5月的北京首批集中供地中，3宗王四营地块同时亮相，被称为王四营“三兄弟”。

那么，这两次出让地块之间有何异同呢？从配建条件来看，王四营1304-L04地块没有设置套内“70/90”政策（即90平方米以下住房面积所占比重，须达到开发建设总面积70%以上），并且项目内的居住用途将全部建设商品住房，不再配建保障性住房。而去年出让的王四营“三兄弟”都需执行套内“70/90”政策，限制了面积段，且项目内均配建了1.38万平方米至2.44万平方米不等的公共租赁住房面积。

从体量来看，四宗地块相差并不是非常大。王四营1304-L04地块建筑控制规模面积约9.21万平方米，次于王四营“三兄弟”中的王四营1304-L03地块，其建筑控制规模面积约12.2万平方米，其他两宗地块的建筑控制规模面积分别约为8.1万平方米、7.3万平方米。

从价格来看，上述体量最大的王四营1304-L03地块成交价依然“问鼎”，为54.5亿元。但王四营“三兄弟”在去年均“触顶”成交，溢价率在5%左右；王四营1304-L04地块虽没达到上限价，溢价率却达到8.2%。在销售指导均价方面，目前出让的4宗地块销售均价都规定为7.1万元/平方米。

随着王四营“三兄弟”的项目相继入市，让区域内的新房项目竞争更加激烈。拥挤的赛道上，已入市的项目呈现怎样的特点？又是如何抢占市场的呢？

王四营“三兄弟”同台打擂，销售如何？

2021年5月中旬，王四营“三兄弟”的出让结果出炉。中国绿发在投报高标准建设方案中胜出，拿下朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304- L02、L05地块；招商+五矿+北京城建(600266)联合体同样也在投报高标准建设方案中胜出，竞得王四营1304-L03地块；金地+保利+华润联合体则将王四营1304-L01地块收入囊中。

接下来，上述房企及房企联合体便紧锣密鼓地开始准备项目的入市。在这期间，原由招商+五矿+北京城建竞得的王四营1304-L03地块“悄悄”易主——招商退出，融创加入并操盘，项目案名定为朝阳壹号。

朝阳壹号与保利联合体推出的“保利?锦上”争分夺秒抢首发；而中国绿发的项目“中绿?东岳府”则错峰近两个月入市。

2月19日，新京报记者以购房者的身份来到三个项目楼盘进行探访。当天，三个项目售楼处中心均显得人气不盛，少则两三组，多则会有五六组客户被带看。从当日所询问的销售情况来看，保利?锦上置业顾问称，“项目目前已去化75%以上”；中绿?东岳府的置业顾问表示，“从去年12月开盘至今，卖了将近一百套房”；而朝阳壹号的置业顾问则称，“110平方米的户型已经剩得不多”。

在探访过程中，新京报记者注意到，在介绍开发商时，三个项目的置业顾问都会特意强调如央企、国资等企业背景，意在以此为背书，更有置业顾问直接表示基于其背景，“可以不用担心资金链断裂、交房晚、品质不高的问题”。

从户型面积来看，三个项目都是主要面向改善型购房人群，120平方米至150平方米的户型偏多。其中，中绿?东岳府的所有户型面积段均在120平方米以上，包括122平方米、142平方米的三居；保利?锦上有134平方米的四居；朝阳壹号主推125平方米的三/四居、135平方米及145平方米的四居等。同时，三个项目均拥有150平方米以上的大面积段户型，如中绿?东岳府182平方米的四居、保利?锦上155平方米的四居及朝阳壹号170平方米的“4+1”室。此外，保利?锦上及朝阳壹号还有小于120平方米的户型，分别是114平方米的三居、110平方米的三居。

在得房率方面，中绿?东岳府置业顾问表示，该项目得房率在73%至76%。同时，保利?锦上得房率在74%至78%。朝阳壹号的得房率在71%左右，为王四营“三兄弟”中最低。

保利?锦上售楼处沙盘图。新京报记者 饶舒玮 摄

虽然三个项目各具亮点，但三个项目均有一个无法避免的通病——地块依道路走势而建，整体朝向偏西南，仅有少数楼栋被设计为正南正北方向。

而近日刚出让的王四营1304-L04地块相较王四营“三兄弟”还多了一个硬伤，即地块并不方正，呈三角形之状。据保利?锦上项目的置业顾问披露，该地块如今已确定为保利?锦上二期，多为小户型设计，将主要面向刚需人群。

再探王四营：施工建设“热火朝天”，配套利好落地

2021年5月，王四营“三兄弟”地块同时亮相，向外界释放了该区域发展提速的信号。时隔近一年，新京报记者再次探访王四营板块，对比之前有何变化？

与未出让前的“安静”状态不同，新京报记者在探访过程中看到，王四营“三兄弟”地块都已经开始施工，放眼望去多个塔吊正在工作，建筑工人、施工车辆进进出出。

新京报记者看到王四营“三兄弟”地块都已经开始施工。新京报记者 饶舒玮 摄

就周边的保障房项目来说，新京报记者看到，朝阳区王四营乡孛罗营新村安置房项目已经封顶。据朝阳区人民政府官网消息，该项目自2019年10月开工建设以来，已经有4个地块19栋住宅楼完成主体结构封顶，11栋配套设施、产业用房及幼儿园正在建设中，村民有望在今年回迁入住。而朝阳区垡头地区焦化厂剩余地块保障房项目的施工现场正一片“火热”，该项目在去年的一季度开工，项目总建筑面积约46.3万平方米，合计供应600套房源。

但就地块的周边道路来看，相比去年并无太大变化，坑坑洼洼，尘土漫天，随时提醒路人身处正在建设开发的区域。

按计划，王四营“三兄弟”将于2024年交房，而近日出让的王四营1304-L04地块交房时间还未定。对于区域而言，住宅地块的出让就意味着新建住宅项目的入市，同时也将带来一定的人口集聚效应，从而催生出商业、教育、医疗等配套发展，带动区域整体建设发展。

对于王四营“三兄弟”而言，有一项重大利好在去年年底落地。去年12月，北京市十一学校正式宣布落地王四营地区，将在此地建设一所九年一贯制的北京市十一学校朝阳实验学校和全日制公办高中校“北京科学高中”。

新京报记者 饶舒玮

编辑 武新 校对 柳宝庆

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