两组“对对碰”供地即将入市 北京新盘区域内竞争加剧

曾经在去年频繁上演的供地“对对碰”，今年仍在延续。北京商报记者统计发现，目前北京市规自委已经发布的正在交易或者即将交易的地块中，顺义新城两宗地块和海淀树村两宗地块都采取了同时、相似的出让条件，如果算上去年同类型的出让，北京土地市场中“对对碰”的供应量将达到10组。区域竞品直面竞争下，速度、产品、品牌缺一不可。

“对对碰”再次现身

新年伊始，北京首场土拍仍延续“不限价”的供地节奏，经过多轮激烈角逐，房山拱辰街道不限价宅地最终被金地商置以18.28亿元+11%自持竞得。

与去年相比，今年北京首场土拍略显“单薄”。去年的首场拍地，石景山古城2宗宅地“连襟”出让，分别被融创和中海竞得，2宗地块合计70.5亿元，溢价率最高25.93%，但并未出现“竞自持”。

纵观去年宅地供应，北京土拍整体呈现两个特点：其一不限价商品房地块成为市场主流，其二区域“对对碰”情况也愈发明显。

据北京商报记者梳理发现，按照供地相近原则，2020年北京市场诞生了七八个“对对碰”区域，例如“四季青双雄”“分钟寺三兄弟”“西红门两限”等，它们的共同点在于地块属性相近、拍地时间相近以及项目入市时间相近。

这样的供地特点延续到了今年。

于1月12日开始挂牌竞价的《顺义新城第13街区SY00-0013-6055、6056地块二类居住用地》（以下简称“顺义小地块”）和《顺义新城第13街区SY00-0013-6060、6066、6067地块二类居住用地、6058地块商业用地、6063地块综合性商业金融服务业用地、6065地块托幼用地》（以下简称“顺义大地块”），位置相邻，前者建设用地面积约5.7万平方米，起始价17.7亿元；后者建设用地面积12.5万平方米，起始价40.4亿元。除了因地块大小导致的起始价差外，顺义大地块更含有商业用地、综合性商业金融服务业用地、托幼用地，而顺义小地块的宗地性质仅为二类居住用地。

“配建丰富有配建丰富的好处，也有操盘的难度。”一位目前正操盘“对对碰”项目的房企营销总直言，对于远郊区县来讲，如果集团没有强有力的商业资源，商业用地、综合用地配建过多，很有可能成为一个坑。“好几家头部房企卖也卖不掉、租也不好租，最后只能把自己公司搬进去。”但对于自身商业资源较为丰富、融资能力较强且区域内新盘较多来说，这样的配套做好了往往成为溢价的因素。

“比如首创当年房山的项目、龙湖大型项目、万科金隅昌平项目等等。”相比之下，远郊区县托幼用地的配建，在大部分行业内人士看来，都可以说是一个不错的“附属品”。“比如，去年‘西红门两限’的新城与龙湖，面对龙湖强劲的产品和园林优势，西红门项目中的托幼配建是新城除了性价比以外，最加分的一项。”上述企业营销总直言。

类似的案例不少，包括在被营销总们称为新盘红海的亦庄地区，此前金茂府项目能够脱颖而出，除了产品本身的品牌优势外，地块配建的教育资源也是大大增分的一项。“可以说，越是教育洼地，这种溢价效应越好，当然也需要企业和宗地所在政府主管部门配合默契，能够引入比较优质的教育资源。”

爱恨“对对碰”

同样延续“对对碰”出让趋势的，还有备受关注的海淀树村地块们。

在经历两轮推迟、三次修改出让条款后，北京市规土委1月11日发布通知，明确《海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块R2二类居住用地》（以下简称“树村北地块”）和《北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地》（以下简称“树村南地块”）挂牌竞价截止时间调整为2021年2月9日15：00时止。其中，树村南地块建设用地面积约5.3万平方米，挂牌出让起始价为55.9亿元；树村北地块建设用地面积5.7万平方米，挂牌出让起始价为62.1亿元。两宗地块的出让条件、建成房源的销售对象、后续管理等一样，只因宗地建筑面积不同、起始价略有差距。

这与去年金茂、融创拿下海淀四季青地块的情形颇为类似。“树村这两个地，盯的企业非常多，最后肯定也是实力相当的大房企吃下去，而且还需要对政策分寸把握比较透的企业。”一位计划参与树村地块竞拍的房企负责人直言，类似这样区位的“对对碰”地块更难操作。

“就像四季青这种地，产品都是2000万+，北京就这么多2000万+，速度快、产品好、品牌认可度高缺一不可，稍微有一个短板，立马就显现。”正如这位负责人说的，北京商报记者了解到，在去年出让的多宗“对对碰”地块中，部分优质区域的项目因存在明显短板，目前销售情况并不理想，但同板块的竞对虽然总价不低、速度快、产品好、品牌认可度高皆有，目前卖的就剩最后两三套超大户型了。

根据各项目公布的销售情况，“四季青双雄”颐和金茂府首次开盘取得了50.6亿元的成绩，近期又公布了进一步释放，这一数据上升至70亿元； 融创长安和玺和中海天钻这对石景山“连襟”，也分别实现了首次21.5亿元和23.6亿元的销售成绩。但不得不提的是，石景山区域过于火热，新房项目开盘已从“对对碰”进阶到了多盘竞技，内部流量渐被耗尽，整体去化已显疲态。

得失“对对碰”

一位房企前期人士告诉记者，去年北京之所以会诞生如此多的“对对碰”区域，主要原因也是地块属性的质量要高于从前，“拆分”来卖更合适。受疫情影响以及后来融资“三道红线”的限制，大多数开发商普遍“差钱”。“地块大了万一定位失误或者市场盘整，特别容易‘踏空’，一个盘拖垮一个公司的现象并不少见。”在他看来，地块太大开发起来风险也大，政府需要考虑企业压力和市场风险。

除此之外，地块拆分也有自身条件的限制。“每年都有地块挂出来无人问津，调整出让条件再入市的情况。要么就减少配建，要么增加住宅配比，地块拆分也是行之有效的手段，‘买卖’双方都是要算过来账的。”

受疫情影响，2020年新房项目入市整体表现“加速”，因此也就造成了区域“竞品”之争更胜以往，在起步条件类同之下，则更加考验开发商的操盘能力。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从北京历年成交地块情况来看，同区位、同质地块同时出让的情况属于常态。从竞争局面来看，项目需要面临的竞争关系包括相同或邻近时间取地、同时入市的项目，也包括其他时间取地、早起开盘同时在售的项目，以及同区域的二手房市场。同时竞争关系和客户特征有关，面临的竞争范围可能跨区域存在。因此，相邻地块之间实际上面临的竞争局面可以很复杂，从供应的角度不存在明显逻辑。

不过今年的北京市场显然是“热”的，已上市的项目还有待出清，未上市的也在加快入市节奏，因此区域“对对碰”竞争也更为激烈。“对于房企而言，解决直面竞争关系的项目有很多竞争策略可以选择，包括制造时间优势、品质优势、差异化竞争等策略，对于新房市场来说，制定竞争策略是永恒的主题。”地产分析师严跃进则表示。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也指出，处于同等位置的地块同时出让，也是达到一种热度集聚的效果，吸引更多的房企参与，可以有效提升该区域热度，达到吸睛的效果。不同房企共同参与，可以营造声势效果，达到提升区域热度的作用。从去年北京出让地块的“品相”来看，出于“稳房价”的目的，不能因为一宗优质地块，造成溢价率过高，将来也会出现推高房价的可能。

按照区域“成长”角度，尤其是在目前楼市整体降温的情况下，众房企会选择共同开发一个区域的经营策略。“客观来说，多家企业的项目采用竞合的策略共同炒热市场确实是一种营销策略，但从市场稳定角度看，明显的市场炒作是不被允许的。”潘浩强调。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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