金茂服务开启招股，实力央企价值突显

2022年2月25日，金茂服务宣布于港交所主板上市计划，物股通通读完全球发售文件后，将核心内容摘录如下：

对于金茂服务的投资价值，物股通想简单聊聊对它的几点理解。

▍背靠实力央企，提供强劲助力

金茂服务的控股股东是中国领先的物业开发商中国金茂(00817.hk)，中国金茂的控股股东中国中化则是国务院国资委监管下的一家世界领先化工石油工程企业。 

控股股东的实力如何？物股通查找到了一组数据。

中国金茂1月6日披露了2021年12月份及全年的销售情况，根据数据显示，截至2021年12月31日止12个月，中国金茂累计取得签约销售金额共计2356.03亿元，同比增加1.95%，累计签约销售建筑面积约1320.47万平方米。

在一众房企业绩大幅下滑的背景下，这份成绩单颇为亮眼。而作为中国金茂旗下唯一的物业管理服务提供商，金茂服务自然也能持续受惠中国金茂的土地储备及项目储备扩张的红利。 

有控股股东中国金茂、财富世界500强企业中国中化的加持和助力，金茂服务的市场地位将得到进一步巩固，业务扩展的势能也会得到提升。

当然，金茂服务也不靠拼爹生存。

据聆讯后资料集披露，金茂服务凭借品牌知名度及多年的丰富经验，一直积极扩展独立第三方业务，提升自身业务含金量。

截至2021年9月30日，公司已就独立第三方所开发物业订立40份管理合约，涉及独立第三方所开发物业的合约建筑面积及在管建筑面积分别为435万平方米及312万平方米。

这一串亮眼的数据足以说明金茂服务具备市场化竞争力。 

▍智造云端服务，服务高端客户

根据聆讯后资料集描述，金茂服务作为中国金茂旗下的物业平台，定位为“高端物业管理及城市运营服务提供商”。这里的高端，物股通认为可以体现在这三方面：

1）管理项目高端。目前在管的摩天大厦包括楼高421米的上海金茂大厦（落成时是世界十大最高摩天大厦之一）、楼高313米的兰州亚欧国际大厦（中国西北地区的最高摩天大厦）等。 

其中上海滩“三大神器”的金茂大厦声名显赫。据官方介绍，2013年，金茂大厦获得LEED-EB金级认证；2019年，金茂大厦获得LEEDO+M认证铂金奖、BREEAMIn-UseOutstanding以及BREEAM中国区年度运营奖，成为国内首个拥有LEED+BREEAM运营最高等级双认证的超高层建筑，该奖项堪称绿色建筑界的“奥斯卡”。 

2）服务能力高端。金茂服务已经建立了完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。公司还运用物联网、人工智能、大数据分析及云计算等技术打造智慧社区服务，构建涵盖安防、保洁、停车、计费等多种应用场景的智能社区，为住户提供安全、便捷、舒适的生活环境。 

（资料来源：公司官网）

3）服务成绩高端。根据赛惟咨询调查结果，金茂服务2018年-2020年连续3年的客户满意度保持在约90分；2018年-2020年连续3年的物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%、94.1%。

高端服务与高满意度及高收缴率集于金茂服务一身，并形成良性循环。

▍定位城市服务，深耕万亿市场

城市，是现代社会基础的构成元素，城市的发展是国家崛起的命脉所系。站在百年未有之大变局下，国家的“十四五”规划纲要正式提出，在十四五期间我国的人口城镇化率要提高到65%，这意味着以人为核心的城市化进程将走向更加深入的推进阶段，也为城市升级提供机遇。

中国金茂作为世界500强、央企中化集团旗下城市运营领域的平台企业，很早就从传统的地产开发商转型为城市运营商，凭借得天独厚的资源整合运作能力，以“城市、人口、产业”为底层逻辑，聚焦于“两驱动、两升级”的城市运营战略模式。　　 

（资料来源：中国金茂官网）

基于对城市潜能的远见，中国金茂目前已战略布局全国54个核心城市，落地32个城市运营项目，致力于成为中国领先城市运营商的战略正从蓝图走向现实。在此前发布的时代传媒2021中国地产时代百强榜上，中国金茂再次斩获“最佳城市运营商”殊荣。

作为中国金茂专业的物业运营平台，为承接好中国金茂的城市运营策略，金茂服务也利用了自身优异的物业管理及客户服务能力，突破传统的物业管理服务范畴，从物业服务升维至城市服务，为各行各业的客户提供一系列专业化、标准化、数字化的城市运营解决方案，致力于成为中国城市运营服务行业的先行者。

那么城市运营服务的蛋糕有多大？据中金公司预计，到2025年物管公司可触达的广义城市服务市场规模将达到1.5万亿元。 

（资料来源：中金公司研究部）

城市服务的市场“钱”景广阔，金茂服务也早已开展谋篇布局。根据官方数据显示，目前金茂服务已为中国金茂的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，包括上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼综合体、新城镇、文化小镇及智慧城市的多元化组合，其中12个项目已投入运营。 

凭借在多业态和优质城市运营服务方面的丰富经验，金茂服务在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的未来市场机遇方面占据有利地位。

例如：

2021年2月，公司与嘉善经济开发区物业管理有限公司成立合营企业，为嘉善占地60平方公里的经济开发区提供城市运营服务；

2021年5月，公司与舟山政府旗下平台公司签订合作协议，为占地12平方公里的舟山经济开发区提供城市运营服务。

标杆项目的多地开花，标志着城市运营服务能力的趁势崛起。

▍投资价值突显，值得长期陪伴

与已在港交所上市的中海物业、保利物业、华润万象生活一样，金茂服务也拥有豪华股东阵容做后续发展的支撑，万亿级的资产规模可带来源源不断的发展助力。 

（央企物管股权隶属及资产情况统计）

纵观已在港交所上市的中海物业、保利物业、华润万象生活，虽然在不同的时点IPO，经历过错综复杂的国际资本市场环境洗礼，却依然收获了超过2倍的涨幅，股东权益收益率（ROE）的平均表现也好于同类型物管上市公司。

此外，中海物业、保利物业、华润万象生活三家均已纳入恒生物业服务及管理指数，并且是权重较高的成分股；三家同为沪深港股通交易标的。

在摩根大通、美银证券、里昂等国际投行最新发表的研究报告中，纷纷给予三家央企物管买入评级，目标价也做出了不同程度的提升。应该说央企物管因其基本面稳健、发展空间可期等优势，获得了国内、外资本一致的看好。

结语：作为港股为数不多的优质央企物管新标的，在当前及未来不可逆转的房地产发展趋势下，高端、高满、高潜的金茂服务是不可多得的价值投资选择，建议各位朋友积极参与申购（申购最少中一手）。

更多金茂服务信息，请点击“阅读原文”直达全球发售全文。

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