房地产并购大年开幕 “国家队”接盘仍偏谨慎

  为驰援出现风险的房企，资金层面开始频频“放水”，2022地产并购大年即将开幕。

  1月17日，浦发银行公告，将于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券，规模为50亿元，期限为3年，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。这是由金融机构发行的首单房地产项目并购债。

  优质房企也开始自主发行并购票据。1月12日，招商蛇口30亿元并购票据完成注册，首期发行25.8亿元。在央企华侨城近期发行的一笔中票中，也有约15亿元资金用于偿还并购贷款。

  市场消息显示，华润、中海、万科等企业均有计划在银行间市场注册发行并购票据，所融资金将用于地产项目收并购。

  政府层面也乐于促成这一局面。中国房地产报记者获悉，近期，广东省政府已召集多家房企开会，包括奥园集团、富力地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企，目的是为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

  “按照会议精神，以项目收并购为主，而不是企业股权收购，这样能够把项目和企业风险进行分割。”广东一位业内知情人士称。

  并购贷款政策的落地和地方政府的介入，无疑指引了房地产市场收并购风向。多位地产界人士认为，今年房地产并购机会将增多，在这轮并购中，国企、央企将成为市场接盘主力军，发挥排雷和驱动风险“软着陆”角色。

  并购资金“开闸”

  政策层面正陆续搭建平台，对出险房企施以更大援手。

  1月18日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年下半年，恒大等个别房地产企业风险显性化，受此影响，房地产各类主体避险情绪上升，金融机构也出现了短期的应急反应。针对这一情况，金融管理部门第一时间采取应对措施，重点开展了以下工作：

  一是坚持法治化、市场化原则，配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好出险企业风险化解工作。二是指导银行业金融机构准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。三是出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“通知”），指导金融机构以市场化方式支持风险化解和行业出清。

  据记者了解，通知主要围绕六方面内容展开，包括稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制。

  通知强调，银行业金融机构要稳妥有序开展并购贷款业务，按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务；重点支持优质房地产企业兼并收购一些出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。

  通知对房企并购活动给予明确限定。从形式来看，金融机构不直接参与交易，而是通过定向发放贷款推动优质房企完成项目处置。从贷款目的来看，资金仅可用于项目并购，不可用于出险房企的股权收购或企业自身经营。从贷款对象来看，优质房企是获得并购贷款的主体，且不局限于国企或民企，有能力者即可参与。从标的物来看，出险房企的优质项目才是交易对象，房企不可借机剥离劣质资产。

  “房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”邹澜表示。

  据了解，在通知发布前，央行、国资委已组织房地产领域优质大型民企、央企、国企开会，鼓励按照市场化法治化原则，并购出险和困难大型房地产企业优质项目。央行、银保监会也已组织主要银行开会，推动银行积极稳妥推进并购贷款业务，同时对于出现风险和困难的大型房企不盲目抽贷、断贷。

  在通知发布不久，浦发银行即宣布，拟发行2022年第一期金融债券，其中部分募集资金（50亿元）将用于房地产项目并购贷款投放。

  浦发银行方面表示，稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目；并加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展。

  今年初，财联社消息称，银行告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关收并购资金不纳入“三道红线”监管。

  评级机构对中国房企的态度也在发生变化。惠誉预计，在政策支持下银行或会增加贷款，相信信贷成本不会大幅上升；预期中期借贷便利利率将下调25个基点，抵押贷款和房地产开发贷款亦逐步复苏，全年贷款规模按年增长一成二，但中央仍会致力控制系统杠杆和应对房地产行业的风险。虽然预计全年楼价或下跌最多一成半，但随着资金和市场准入条件改善，房企将于第二季度复苏。

  “国家队”仍偏谨慎

  2022年刚开年，房地产业就上演了多起并购大戏。

  1月4日，蓝光发展公告称，将净资产约15亿元资产包以1元对价转让给金科股份子公司。这个资产包包括重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目。通过本次承债式收购，蓝光发展可减少约91亿元负债。

  1月5日，禹洲集团和华润万象生活先后发布公告，华润万象生活拟收购禹洲物业，交易金额不高于10.6亿元；同日，大发地产以1.95亿元转让子公司33%股权，总对价为人民币1.95亿元。

  1月7日，中国电建公告称，拟与电建集团进行资产置换，公司以持有的房地产板块资产与电建集团持有的优质电网辅业相关资产进行置换。同日，祥生控股集团公告称，拟以3.37亿元出售向日葵健康予天成宏伟置业，涉35万平方米养老中心。

  1月11日，中交地产发布公告，拟向4家合作项目公司提供33.17亿元财务资助，获取优质项目股权。同日，世茂集团公告称，正与潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适条件下会考虑出售部分资产以降低本集团负债。

  Wind数据显示，1月1日-19日，房地产行业共有30条并购动态，涉及房地产开发、房地产服务等领域，主要并购方式为股权出让和项目转让。

  并购事件频发，与央行及各地政府的导向不无关系。不过，从目前发行带有并购字样债券的几家房企来看，其相关募集资金并未投放在出险企业上。

  据记者查阅，招商蛇口30亿元并购票据已于1月12日完成注册，首期发行25.8亿元，其中12.9亿元用于收购住宅项目公司股权，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目。

  按照最初的募集说明书，招商蛇口拟将相关募集资金用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，让市场一度以为其要收购出险企业项目。但最终，该笔资金被用于招商蛇口置换收购上海地产旧改项目的前期股权投入资金及后续资产投资与收购等。

  招商蛇口表示，由于这一旧改住宅项目体量巨大，故需引进有较强资金及运营能力的开发商加入，才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。

  继招商蛇口之后，另一家央企华侨城集团也开始试水并购债券。信息显示，华侨城已在1月12日至1月13日，发行了2022年第一期中期票据，发行规模合计15亿元，其中，9.6亿元用于偿还并购贷款，5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款。

  而据信息披露，这里的“并购贷款”同样仅用于华侨城过去已经完成的收购，并非用于出险企业项目收并购。

  目前来看，市场信心仍显不足。

  “的确有不少国企央企都在与出险企业洽谈项目收并购，但由于并购各方在资产价格上存在分歧和博弈，同时，国企央企出于保护自身资金安全考虑，真正达成并购协议的项目还很少。至于从现在来看，并购市场很难掀起大的热潮。”一位房企人士称。

  在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，政策及金融层面出发点是好的，但实际执行中由于房地产行业本身信心尚未恢复、行业风险尚未出清，仅有涉房金融宽松和鼓励项目并购的贷款新规，很难促使房企开展项目并购。因此浦发银行所发房地产项目并购债投放，还要看实施效果。

  西南证券研报则认为，当前行业收并购困境在于流动性压力尚未完全解除，且土地拍卖市场性价比更高。政府从化解行业及金融风险角度出发，有推动房地产收并购意愿，在政府推动下2022年房地产收并购环境或将有所好转。

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