万科接盘华夏幸福项目背后：“焦虑”与提速

  万科变了，在拿地扩张上胆大了起来。

  7月27日，万科接盘了华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。这个项目是华夏幸福2016年以14.8亿元拿下，楼面价23883元/平方米，是当年的江宁“地王”。现在，该项目已有3栋住宅建设完毕，小区内部道路、设施也已建成，只等上市。万科可谓是捡了个“漏儿”。

  在房企普遍面临资金压力之下，万科在收并购市场上频繁出手，接盘泰禾、“拯救”蓝光。在土地市场上，上半年万科更是豪掷1200多亿元拿地，成为行业第一。

  万科的举动似乎暗示，在市场下行期对于资金较充足房企而言，土地市场抄底与并购市场捡漏机会来了。

  几天前，万科集团召开了一场小范围会议，讨论下半年房地产市场，万科董事会主席郁亮发表了长篇幅讲话，其中有两个决定和一个判断，他的第一个决定是：销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作；第二个决定是收紧投资。

  “下半年政府以更公开透明的方式监管市场，客户端爆发群诉概率将大幅提升。夯实好产品好服务，会让万科优势更明显。”郁亮作出这样的判断。

  去年底万科年度大会上，郁亮曾反思说，过去3年万科的发展的确慢了。任何一次调控政策都会给行业带来一番优胜劣汰的变化，这次或许是万科突破增速瓶颈的机会。

  左手收并购 右手猛抢地

  在华夏幸福卖地纾困中，万科又充当了一次接盘侠。

  企查查显示，7月21日，南京孔雀海房地产开发有限公司投资方由无锡幸福基业房地产开发有限公司变更为南京万科企业有限公司，公司名称也变为南京裕融置业有限公司，注册资本为5000万元人民币。企业负责人由赵威变更为宋浩。

  这次变更意味着，万科接盘了华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目，该项目所在地块为南京东山G70地块，是华夏幸福于2016年11月经55轮竞价以14.8亿元价格所得，楼面价高达2.39万元/平方米。以当时江宁3万元/平方米限价来看，华夏幸福在该项目中利润空间十分有限，甚至难以保本。

  据华夏幸福财报披露，孔雀城上元府项目项目用地面积12.75万平方米，总建筑面积34.45万平方米，开工时间为2016年12月，预计首批竣工时间为2019年7月，项目投资总额31.5亿元。

  该项目需现房销售的规定也是导致其迟迟未能入市的重要原因。信息显示，孔雀城上元府项目售楼处2019年就建设完毕，当时3栋楼已封顶，该项目曾经出现在南京市住房保障和房产局发布《2020年第二季度拟上市计划表》，预计4月首开135套精装现房，并曾招聘过销售团队，但截至目前一直没有入市。

  目前，该项目周边新房均价约3.3万元/平方米，片区内二手次新房均价约2.7万-2.8万元/平方米。

  据一位地产观察人士分析，对于华夏幸福而言，此时出让不仅能够及时止损，还能迅速回笼资金，解决更加棘手问题。对于万科而言，低价购入一个较为优质的准现房项目，在增加土地储备同时，还能在短期内将项目上市销售，增大其销售规模。

  在近日“房企拿地金额不得超过年度销售额40%”监管新规中，销售已成为房企能够积极拿地的前提。

  在调控、融资及市场多种因素影响下，从泰禾到蓝光再到华夏幸福，陷入危机的一众房企成为行业关注焦点。而万科都积极介入其中，24亿元拿下泰禾20%股份，当上二股东；低价收购蓝光资产包中优质项目，充当起“白衣骑士”。

  与此同时，今年以来，万科拿地速度明显加快了。

  根据克而瑞数据，上半年万科新增土地价值（包括收并购）1229.9亿元，超过了碧桂园的1120亿元，居房地产行业第一；新增土地建面共计1823万平方米。按照中指院统计，上半年万科通过招拍挂权益拿地及收并购拿地共计962亿元，比第二名的保利发展多出164亿元，同样居第一。

  首批“双集中”供地中，万科在北京、广州、深圳都有报名竞拍，或单枪匹马，或联合他人，但都无一斩获。在上海，受去年3月虹口“围标事件”事件影响，万科等被限制3年内在公开市场拿地行为。

  万科将大部分资金花在了新一线城市及长三角区域城市拿地上，如新一线的杭州、南京、沈阳、郑州等地，以及长三角区域的绍兴、金华、徐州、嘉兴、温州等地。

  顺周期出货、逆周期拿地是一家房企成功的基本功。IPG中国区首席经济学家柏文喜置评道，从万科上半年拿地及收购一系列动作来看，除保持土储规模必要性之外，说明一向谨慎的万科对行业调整期一些战略性机会还是相当重视的，万科扩张动作加快也说明行业下行期的到来，表明万科对行业未来的信心。

  万科的“焦虑”

  事实上，整个房地产行业的形势并不好。

  评级机构也在看衰房地产行业。7月26日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面。其表示，预计2021年下半年商品房销售金额增速将较上半年有所放缓，且房地产金融监管力度将持续强化，信贷环境偏紧及投资者信心不足将进一步加大房地产企业再融资压力，融资环境收缩亦将使得债务集中到期压力较大的房地产企业出现现金流紧张的可能性增加。

  房地产股接连暴跌，则反映了整个市场层面对房地产看空情绪正在蔓延。龙头房地产股在市场波动中也不那么扛跌了。

  记者发现，本轮万科A股价跌幅已从3月3日的33.5元∕股到跌至7月29日的20.6元∕股，跌幅高达63%。截至2020年末，万科股东共有约38.53万户，其中A股约38.25万户。

  6月30日，万科在深圳举行了股东周年大会。郁亮说:“我们当然希望股票涨，目前房地产公司包括万科的股票受到了很大影响，这其中有行业因素，但我们在主观上都有责任，用行动去回应股东的关切。希望在所有股东支持下，万科在这方面能够做得更好一些。”

  万科的焦虑不止于此。2020年12月底，在万科一年一度的大会上郁亮对万科发展做出了反思。他表示，过去3年万科发展的确慢了。

  “一直在领跑，从未被超越”，这大概是过去10年甚至20年，万科在中国房地产行业地位的公认评价， 但现在，“地产一哥”位置早已易主。

  近几年来，几大头部房企都在疯狂追赶。前有已超越万科的恒大和碧桂园，后有加速追赶的保利发展和融创中国。克而瑞发布的2021年上半年房企销售排行榜显示，万科以3548.1亿元全口径销售额位居第三，碧桂园和中国恒大分别为4264.2亿元和3561.6亿元；排在第四位的融创中国，销售额为3208亿元，大有赶上之意。

  慢下来的万科如今面临前所未有压力：尴尬的行业地位，业绩增长势头乏力，利润增速滞缓。同时，还面临北京土地储备下降压力。在北京市场上，万科2020年没有在公开市场拿地；今年上半年仍未拿地。

  2021年一季报显示，万科实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现净利润12.92亿元，同比仅增3.44%，增速显然不成正比；综合毛利率为20.4%，同比下降10.8个百分点，净利率则低至4%。

  万科的多元化业务也被指发展缓慢。2012年开始，万科提出转型，想在地产之外找到新的增长点。有房地产人士认为，万科现在问题的症结点，在于多元化业务布局并没有打开，对很多新业务的拓展过于谨小慎微。

  现在，万科开始提速了。

  “开发与经营并重。”这是万科新的发展战略。在外部环境高度不确定的当下，万科希望将“经营性业务”和“开发业务”都做好，为加速转型，一个月前万科还启动了一系列组织和人事安排，有分析称，根本目的就是提升基本盘运营能力。

  这样看来，对于手握1965亿元现金的万科而言，上半年加速拿地并不奇怪。

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