散卖项目出售股权 华夏幸福的“自救”与“他救”

  “在各级地方政府、监管机构和债委会指导和支持下，公司正在采取多种措施化解流动性及债务逾期风险。”这是5月18日，华夏幸福基业股份有限公司(600340.SH，下称“华夏幸福”)在举行线上年度业绩与分红说明会上对外透露的公司最新情况。

  化债工作似乎没有实质进展，但华夏幸福并非毫无行动。

  5月19日，最新消息显示，江西房企中奥地产已经在5月初接盘了华夏幸福位于武汉的新洲双柳地块。

  除此之外，5月17日，华夏幸福还将旗下一家武汉项目子公司51%股权，作价2.0279亿元出售给宝业集团。完成这笔交易后，买方将持有标的公司100%权益。

  然而市场普遍认为，零散式地出售项目股权获得的现金与华夏幸福当前面临的债务缺口相比，无异于杯水车薪。

  根据华夏幸福5月12日发布的公告，截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计 572.2亿元。与此同时，华夏幸福的两大资金来源仍在持续萎缩。

  2021年一季度，华夏幸福房地产销售额为31.15亿元，权益销售额为18.7亿元，两者同比分别下降36.94%和51.68%。

  此外，截至5月19日收盘，华夏幸福跌2.09%，报收5.16元/股，市值为201.95亿元。这一数字相较今年年初已跌去60%。

  出售股权回笼资金

  5月17日的交易，是华夏幸福近期首度正式对外披露项目股权出售。

  根据公告内容，标的公司武汉裕筑房地产开发有限公司（下称“武汉裕筑”）于2018年10月12日成立，注册资本为人民币3.4亿元，主要业务为房产开发。

  目前，标的公司在武汉开发的项目为孔雀城航天府，2019年6月，武汉裕筑联合宝业集团在武汉以2.76亿的底价竞得竞得阳逻地块，楼面价1494元/平方米。

  在收购前，买方宝业集团持有49%的股权，卖方华夏幸福持有51%的股权。截至2020年12月31日，标的公司经审计的所有者权益约3.33亿元。

  资料显示，武汉裕筑曾于2019年6月以2.76亿元底价摘得武汉新洲双柳P（2019）062号宅地，楼面地价1494.31元/平方米。

  除此之外，华夏幸福还在新洲双柳还持有待开发土地19万平方米，在武昌还有近9万平方米持有待开发土地。

  不过，在华夏幸福公开宣布卖掉武汉孔雀城航天府项目的股权后，最新消息显示，江西房企中奥地产已经在5月初接盘了华夏幸福位于武汉的新洲双柳地块。

  今年年初，华夏幸福还曾将嘉兴南湖项目卖给融创，之后又将南京上秦淮地块转手予以金茂和美的。

  就相关问题，华夏幸福方面在回应中国房地产报记者采访时表示，公司盘活资产、主动加强股权类对外合作，是有助于化解债务危机的动作。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，逐个卖项目股权，一方面回款规模太小太慢；另一方面，比整体卖的估值要低很多，这种方式很难挽救华夏幸福于水火之中。

  华夏幸福公开披露的债务规模印证了柏文喜的判断。根据华夏幸福5月12日发布的公告显示，截至目前，公司累计未能如期偿还债务本息合计572.2亿元，而债务重组方案目前仍未能有新的进展。

  内忧外患的救赎

  起家于河北固安县的华夏幸福，经历20年的筚路蓝缕终于在2017年迎来企业发展的巅峰。

  2017年前后，重仓环京的华夏幸福楼盘大卖，企业年销售额迅速迈入房企排名前十位。

  为了进一步壮大公司的发展，华夏幸福需要更多人才的加入。公司偏爱从政府部门挖角，给予高薪，委以重任。一位此前从华夏幸福离职的员工表示，正是这样身居要职的人，“一个桌子怎么摆的问题，能翻来覆去说半个小时。”

  随着人员的增多，企业内部管理面临考验的同时，华夏幸福身处的外部环境也急剧恶化。

  同样是在2017年，北京及环京楼市限购、限贷等调控政策陆续出台，环京楼市随即量价齐跌，华夏幸福逐步遭遇重挫。

  对于在固安大获成功的产业新城模式，华夏幸福一直试图将这一成功经验进行复制。但这同样考验企业管理的颗粒度。

  一位华夏幸福环京产业园区内企业人士反映称，入驻前开出招商条件优越，但投资入驻后就不是如此了。需要和园区协调问题时，永远是这样：这事需要经理批准，但经理办公室永远找不到人。

  2018年11月，华夏幸福旗下产业小镇集团大规模裁员，最终整个集团被解散，除了业务骨干和已有城市业务的部门外，社招员工全部被裁撤，校招生则被安排去了其他集团；2020年3月，华夏幸福又进行一波新的裁员和区域合并。

  资料显示，2017年-2019年，华夏幸福员工总数分别为27956人、26779人和24340人，连续2年下滑，分别减少1177人和2439人。

  企业内部人来人往，但此间酿下的流动性“苦酒”还得有人来品尝。2018年和2019年中国平安分别以23.65元/股和24.597元/股价格，买下华夏幸福7.5亿股股份，共计约180亿元，成为其第二大股东，并由来自华润的吴向东坐镇华夏幸福南方总部。

  时间终究证明了这并不是一次双赢的合作，平安对此次投资录得巨额亏损，华夏幸福也没能因此获得救赎。消息显示，2021年4月，华夏幸福联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东加盟深圳开发商鹏瑞集团。

  “自救”还是“他救”

  华夏幸福面临的问题曾一度让外界看到解决的希望。

  今年1月15日，华夏幸福总部所在地的河北省政府已经承诺给予该园区开发房地产企业最高95亿元人民币的有条件财务援助。这也是继平安后，来自华夏幸福外部最大的财务力量援助。

  消息称，其中，30亿元用来发工资以及支付其他费用，10亿元还16华夏债，16华夏债共15亿元，14.9亿元的债券投资者要求回售。

  但是这笔资金援助并未对华夏幸福逆天改命。2月24日，华夏幸福公告，控股股东华夏幸福基业控股股份公司2020年非公开发行的三期可交换公司债券的持有人自主换股，以及华夏控股开展的融资融券业务中作为担保品的公司股票被相关金融机构采取强制处置程序，导致控股股东持股比例被动下降，不触及要约收购。

  公告表示，控股股东华夏控股及其一致行动人合计持有华夏幸福股份比例将从35.45%减少至34.07%。

  2021年伊始，华夏幸福商票仍在发生大面积逾期，其项目子公司的商票一直无法兑付。

  华夏幸福下属子公司嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司的数据显示，自 2021年2月8日开始，承兑总笔数一直维持在1987笔，已结清总笔数为1227笔，未结清总笔数为760笔，拒付总笔数直线上升，截至5月17日共有208笔拒付，拒付总金额高达5762万元，按拒付金额算拒付率达到13.15%。

  其他债务方面，截至5月12日，华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额101.41亿元。截至目前，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计572.20亿元。

  柏文喜对记者称，华夏幸福因为资产流动性较差且负债较重，依靠外部资源的注入来挽救的难度较大。因此未来可能需要进行债务重整，以自救为核心，而且是与债权人合作进行的重整。

  5月18日，年度业绩与分红说明会上，华夏幸福方面称，因华夏控股可交换债券持有人换股以及金融机构平仓导致被动减持持股变动的原因，华夏控股的持股发生变动，公司已在公告中予以披露。目前华夏控股仍为公司第一大股东，公司实际控制人未发生变更。

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