华夏幸福有了“化债术”

  连续两天出售南京江宁、北京丰台项目，华夏幸福（600340. SH）要迎来曙光了吗？

  事件首先源起万科。

  7月26日，乐居财经获悉，南京孔雀海房地产开发有限公司更名为南京裕融置业有限公司，投资人则由无锡幸福基业房地产开发有限公司变更为南京万科企业有限公司。

  简单说，万科接过了华夏幸福南京孔雀海的盘子，无锡幸福基业彻底退出。

  另一则，发生在7月28日，廊坊京御房地产开发有限公司退出对北京丰科新元科技有限公司的投资，退出前持股49%。后者的最终受益人从“王文学”变更为“王赤宇”。

  这是华夏幸福早在2015年入股的北京丰台项目，计划总投资额达92亿元。

  退出92亿丰台项目

  新更名的裕融置业目前由南京万科100%持股，最终受益人从王文学变更为徐新。该公司最早成立于2016年12月，注册资本为5000万元。

  南京孔雀海（现已更名：裕融置业）是南京东山G70地块的竞得主体。2016年11月，南京孔雀海经过55轮竞价，以14.8亿元拿下东山G70地块，楼面价达2.39万元/平方米，成为江宁地王。

  该地块规划总用地面积约37.16亩，为二类居住用地，项目原规划建设7栋高层住宅及相关配套设施，被命名为孔雀城上元府。

  然而，该项目自拿下以来颇为曲折。地块拿下后遇上南京江宁限价，孔雀城上元府被迫走高端路线，不得不延迟入市。此后，项目在2018年因为机场限高，还屡被迫调整方案。

  根据南京市住房保障和房产局此前发布的《2020年第二季度拟上市计划表》，该项目135套房源计划在去年4月对外销售，但直至今天，项目仍未能入市销售。据了解，孔雀城上元府需现房销售。

  此次退出的北京丰台项目，则是华夏幸福于2015年拿下的。

  当年10月，华夏幸福全资子公司九通基业有限公司与北京三家公司对丰台科技园东区三期1516-35地块及1516-36地块的开发进行合作。九通基业通过向北京丰科新元科技有限公司注资3.82亿元，取得49%股权。

  2019年10月，华夏幸福旗下的另一主体廊坊京御房地产开发有限公司，接替九通基业持有丰科新元科技49%股权。

  丰台科技园东区三期1516-35地块及1516-36地块用途均为科教用地（高新技术产业），使用权面积分别为5.8万平方米和8.1万平方米。

  两地块合计总建筑面积58.74万平方米，截至2020年底竣工面积仅4.02万平方米。项目计划总投资额91.75亿元，至2020年底的实际投资额2.02亿元。

  仅按此计算，如果华夏幸福不退出项目，其需负责项目近45亿元的资金投入。

  据了解，股权变更前，丰科新元科技由廊坊京御房地产、丰台科技园投资控股、丰科世纪科技孵化器分别持有股49%、45.45%、5.55%。

  廊坊京御房地产退出后，丰台科技园投资控股持股上升到89.13%，丰科世纪科技孵化器持股升至10.87%。后两者的最终实控人均为中关村科技园。

  债务化解进行时

  在调控、融资及市场多种因素影响下，华夏幸福与泰禾、蓝光等陷入危机的一众房企，成为行业关注的焦点。为缓解债务危机，出售公司股权与项目成为这些企业拯救现金流的最直接方式之一。

  如泰禾试图引入万科自救，蓝光出售蓝光嘉宝股权予碧桂园服务。

  作为引起行业关注的交易之一，6月10日，华夏幸福为缓解资金危机将城市更新板块卖给了鹏瑞，自己全盘退出。而在此前，华夏幸福还将武汉新洲项目、南京上秦淮项目以及嘉兴南湖项目等多个项目进行出售。

  但由于受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福资金问题仍然待解，自救仍在继续。

  近期，该公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额63.81亿元。截至2021年7月19日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。

  此前曾有消息透露，有关华夏幸福综合性风险化解方案已经制定完毕，最快将于7月对外公布。根据该消息，华夏幸福最终债务方案主要集中在四方面。

  当中包括：债务展期1-2年时间；到期债券协商转化为非债券类债务，部分转股；华夏幸福的相关业务将进行重组，住宅、产业园区运营和商业可能是未来主要业务；董事长王文学会留在华夏幸福从事“擅长的业务”，但相关权重可能会下降。

  方案涵盖从债务展期，到股权稀释的各个方面。按照预期，华夏幸福债务危机将在2021年解决，2022年将恢复正常经营。

  对此债务处理方案，华夏幸福曾在7月22日的投资者互动平台回应称，在地方政府的指导和支持下，公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制定工作。同时，金融机构债权人委员会也在积极协调推进公司债务展期事宜，为综合化解方案的制定和执行争取必要的时间。

  7月19日，华夏幸福公布经营情况简报显示，其4-6月权益口径合计销售额50.37亿元，同比下降74.99%。至此，华夏幸福上半年权益口径合计销售额109.14亿元，同比下降68.56%。

  引战！引战！

  一定程度上，华夏幸福走至今日，成也“平安”，败也“平安”。

  2018年7月，中国平安137.7亿元入股华夏幸福19.70%，成为第二大股东。随之而来的，还有吴向东带给华夏幸福的一份新战略：商业地产和城市更新等业务。

  得到金主股东平安助力的华夏幸福，随后展开了商业地产的“大跃进”。

  2019年9月，吴向东砸116亿元在武汉拿地，逐渐将商业地产的投资攀升到350亿元。吴向东更提出目标：“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目。”

  然而，对商业地产、城市更新等重资产、长投资周期项目的投入，最终让华夏幸福积重难返。其危机也随着一年前那个平安夜，中国平安表示“不再给予华夏幸福资金支持”而爆发。

  据了解，华夏幸福陷入流动性危机后，以往鲜少露面的王文学亲自参与金融债权人大会，向债权人检讨、致歉，表态坚决不逃废债。

  与泰禾、蓝光试图引入战略投资者彻底解决债务危机相似，王文学变的频繁露脸，多少也与华夏幸福的引战有关。

  除了已与廊坊市政府已组建起了专班，寻求债务展期，华夏幸福目前还与当地国企洽谈引战事宜。

  这从上面传出的华夏幸福债务处理方案也能力证一二。该方案涵盖了从债务展期，到股权稀释的各个方面。引战显然是选择之一。

  此前廊坊市人民政府、河北省产业投资基金管理公司，已共同出资成立了河北新空港发展投资有限公司。华夏幸福持有河北新空港2.6%股权。据悉，河北新空港将成为华夏幸福重组的主体。

  此外，在2020年报中，华夏幸福的应收账款余额为648.84亿元，其中应收政府园区结算款达640.94亿元。这些应收账款，绝大部分是廊坊所欠下的。将廊坊市的债转股，或也将成为华夏幸福引战的另一条路径。

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