绷不住了!深圳“五星级长租公寓”4万降到1.5万血泪甩租

对于长租公寓未来而言，摆在房企面前的依然是一个未知数，因为没有人知道到底应该是进是退。

“老板去年底就装好了，现在基本上一个月承担150万元的成本，扛不住了！”

近日，一家位于罗湖区沿河南路的准五星酒店被爆出迫于压力，将旗下每间装修投入均超40万元的全复式客房转为长租。

其中，128平方米户型的套房，原先门市价1558元/日，按月租率90%计算，一间房一个月最少有4万的收入。如今长租价格仅为1.49万元/月，约499元/日，日均降价幅度近7成。

据了解，这家酒店名为丽呈朗樾花园酒店，隶属于携程旗下的丽呈酒店集团。按照原本规划主打高端轻奢系列酒店，预计今年第一季度开业。

因现实情况不如预期，酒店合计92间全复式的套房，“每个月每套房成本就已经将近1.4万元，现在可以说是成本价出租，还亏了人力运营成本，疫情影响压力实在是太大。”相关负责人对乐居表示。

事实上，高端酒店转为长租公寓并非孤例，只不过是真实生存的途径之一，但由于长租公寓本身的经营模式存在不确定性，受市场波动影响也十分明显。就算在租赁市场坚挺的深圳也不例外。

一组克而瑞数据显示，2020年一季度，受疫情影响，房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态，TOP20 房企长租公寓管理规模环比2019 年四季度增速仅为1%。此外，房企普遍延续谨慎态度，新开业增速由四季度的16%大幅下降至4%。

对此，乐居近期走访深圳多个区域，实地了解当下长租公寓的普遍生存现状。

01

“楼下的商铺高峰期租金9万元/月

现在和我们一样都降价了”

在深圳曾经最繁荣的老商圈东门老街，一家龙头房企碧桂园旗下的长租公寓就藏身于此。

据了解，碧桂园的这家BIG+公寓主打双地铁口，商业中心上盖。从2018年开业至今，出租率都还算不错，基本上有近两年多的时间都没有为寻找租户而发愁，但最近也不得不在各大租房网站上发布招租的信息。

“这里楼下的商铺高峰期租金9万元/月，但是现在和我们一样都降价了。”这家长租公寓运营人员透露。

探访中得知，由于比较靠近口岸，该门店有原先很多租客是香港人，但因为疫情的原因，基本上都没有续租，房间也空置了很多。

据了解，该门店此前并不接收短租订单，如今不仅可以三个月短租，还有较大优惠，24平方米的房间，八五折后还能够次月免租15天，优惠下来3200元就能住满一个月。

该现场工作人员也表示，原先同等户型的房间价格大概是4530元/月，降价幅度已经近30%。

“2、3月比较惨淡，基本上都是停滞的现状，到最近才有一些客源。”工作人员补充道。

但目前，这家长租公寓一层50间房源，出租率仍然仅在60%左右。

若平均每间房拿房成本和运营成本占租金70%，3200元近乎成本价出租，以30间房源的空置计算，该长租公寓门店每月大概有近10万元左右的亏损。

无独有偶，距离深圳宝安机场只有10公里的城中村里，有一条街道分布了4栋万科泊寓，每一栋近40间房源的楼栋，几乎每层都有空置出来的房源。

作为万科旗下的长租公寓，泊寓正式上线于2016年5月，如今基本是目前品牌房企中规模最大的长租公寓。

据克而瑞研究中心发布的《2019年中国长租公寓排行榜》显示，房企系长租公寓开业规模与管理规模中，排名前3的分别为万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓。其中，万科泊寓管理规模已达到23万间。

此外，2019年万科城中村内的长租公寓新增开业3.5万间，占全年新开间数的62.5%，2019年万科泊寓的总开业房源数量达到10万间以上。

而疫情过后，该泊寓门店的实际价格相比此前，也均有不同程度的下降。

据现场工作人员透露，目前门店20平方米左右的单间，在本月签约一年租期的话，只要1430元/月的同时，更附带2个月的免租期，优惠力度几乎是最大。

“将近两个月平均空置率都在30%左右，再加上目前优惠的价格，可以说门店就在盈亏之间。”工作人员对乐居直言。

值得注意的是，就在该区域不远的街道内，也有同样为农民房收购改造而来的长租公寓，即央企华润置地旗下的长租公寓有巢。

据了解，这家有巢门店开业半年左右，因疫情影响，5栋房仅开放了两栋，其余楼栋都推迟上线，而目前开放的门店空置率也在30%。

从门店可知，面积约22平方米的单间，年租价格仅1052元/月，比此前减免了近300元/月的同时，还省去了基本的管理费用，但近期的租客也依然寥寥无几。

“我们大概9层，每一层有7户左右，按理说这个时候正常应该是80、90%的出租率，如今每天只有1～2个人看房，客源减少了近一半。”门店管理人员表示。

官网得知，有巢公寓目前在深圳共有四家门店，分别位于南山、宝安、龙华。其中体量最大的为南山西丽片区的留仙洞店，为厂房改造，合计8栋共1700多间房源。

02

“减租免租加优惠政策补贴

维持客源缩减下的自救”

不难发现，在疫情影响至今，长租公寓普遍通过减租、免租以及各种优惠政策补贴，维持客源缩减下的自救。

乐居实地了解得知，位于龙华红山的万科泊寓，折扣力度十分明显，整个5月份，在签约一年的基础上，房源免租期与优惠券同时共享，还能在打九折，并免除管理费。

此外，在各个长租公寓app上也可发现，多数公寓都不仅有老带新活动奖励，还有原本折扣上的叠加优惠补贴，以及租房抵扣券，基本上均在不同程度上，寻求以最多优惠吸引客源。

虽然目前长租公寓出租压力普遍存在，但相较前两月而言，也有出现一些好转的迹象。

以距离龙华地铁站不远的龙湖冠寓门店为例，乐居现场探访得知，该门店刚开业不到2个月，目前已经有稳定出租。其中，通过企业合作渠道以及与政府人才安居合作，该门店已成功整租出近80余套房源。

而根据门店人员透露，最近上客已经明显增加，每天都能保持有房间出租，基本上空置压力不大，也准备相继对外开放片区内的其他新楼宇。

同时，位于福田园岭朗诗集团旗下主打高端市场的长租公寓朗诗寓，实际情况还算乐观。据乐居现场了解，该朗诗寓门店主要管理一栋6层的楼宇，大概有近250间房源，出租率有8成左右。

“相比较前2月的情况已经好转许多，每间房的优惠力度在8折左右，基本上一天能保持出租2～3套房。”该门店运营人员表示。

03

“行业普遍未形成标准

转型与存活仍是难题”

一直以来，与分散型长租公寓自如、贝壳等相似，房企品牌长租公寓主要也是主打二房东模式经营，通过收购低廉房改造赚取溢价空间，以达到盈利目的，但由于行业的受供需关系、租客购买力等多重因素作用，风险基本上从未消失。

但好在有品牌背书，房企系长租公寓较少出现如自如、贝壳等分散性长租公寓的“甲醛门”、“租金贷”、“暴雷维权”事件，只是行业普遍未形成标准的运营模式，行业生态始终难有实质性改观。

“长租公寓的运营特点普遍是前期投入较大，资金回报周期长，经营成本较高，一旦遇到如疫情类的突发“黑天鹅”影响，不容易维持正常发展。”一名资深业内人士对乐居坦言。

事实上，截至 2019 年，国内 TOP100 规模房企中已布局长租公寓业务的企业占比接近 1/4 。从规模上来看，2019 年房企长租公寓 TOP20 的累计开业房源规模已突破 32 万间，成为集中式长租公寓的主力军。

但若具体到营收情况，大多普遍仍在盈利初期徘徊，甚至不乏还在亏损阶段。据此前克而瑞监测数据显示，目前国内20家重点城市，公寓租金回报率只有1%到3%，一线城市都没超过2%。

2018年底，万科曾对外透露，准备主动违约放弃“万村计划”部分已签约房源，外界宣称，万科主动赔偿退出部分房源是一种止损策略；

随之2019年，朗诗集团发布公告表示，将处于亏损阶段的长租公寓等多项非地产业务剥离至控股集团，以求减少亏损对公司的影响。

而值得注意的是，按照年报数据显示，朗诗长租公寓业务在2017年、2018年分别亏损0.44亿元和1.9亿元；2019上半年，朗诗长租公寓收入仅1.54亿元。

显然，如今长租公寓“如鲠在喉”的背后，是如何加速转型与存活路径的担忧，特别是早已走过“风口”正盛的阶段。但对于未来而言，摆在房企面前的依然是一个未知数，因为没有人知道到底应该是进是退。

（来源：深圳乐居）

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