三四线楼市被抛弃？有一批开发商却在悄然布局

  不知不觉间，一二线，还是三四线，成了房企战略布局的分水岭，泾渭分明，若一家公司无法在一二线和三四线之间做出清晰的界定，外界往往将之视作战略不清的异类。

  自从上一轮棚改政策逐渐退出后，以三四五线城市为代表的低能级城市，因经济前景不被看好，大多数房企并不重视这部分市场。尤其今年新冠肺炎疫情发生以来，出于对低能级城市医疗条件和综合治理水平的担忧，房地产行业中看空三四线的观点更占上风。

  但是，市场的真实表现，并非如城市能级的划分那么简单。

  2020年5月10日的一个下午，中国西南一个四线城市，做楼盘中介的童贺嵬（化名）忙得不亦乐乎。他所代理的一个楼盘正在当地做推荐会，原本并未抱太高指望，结果来的客户不断刷新预期，现场频频加座。

  童贺嵬告诉第一财经记者：“虽然是小城市，但城市核心CBD的楼盘还是受本地客户欢迎，较好的环境、合适的价格，总能吸引客户关注。”

  这座西南四线小城，仿若中国数百三四线城市之缩影，在城镇化的浪潮下推动着城市人居环境的更新迭代，进而为房地产市场带来蓬勃生机。

  碧桂园（02007.HK）总裁莫斌在今年3月的业绩会上说：“疫情发生之后，城镇化推进是刺激消费的手段，对于三四线绝对是个利好。另外在这次疫情之后，在需求端，三四线客户改善住宅的意愿将越来越强。目前政府在供给端也给了很大的支持，希望供需端结合起来，在三四线能够有更好的销售情况。”

  碧桂园，是目前的头部房企中，最旗帜鲜明看好低能级城市房地产前景的一家。最近，该集团还在内部展开了一次大范围区域裂变，将区域数量由此前的47个增至73个，以此实现快速下沉有潜力的三四五线城市之目标。

  政策面上，今年以来全国针对楼市出台的政策调整次数已超过200次，三四线以下能级城市的新政策对房地产更趋友好，为这些楼市前景带来阵阵暖风。

  在中国房地产历史的轮回与周期中，一二线与三四线城市经常存在周期错位，如今，三四线城市是否会因政策暖风再一次站在风口？而每一个追逐风口的房企，是否又到了调仓换股的时刻？

  政策趋于友好

  4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》提出，　重点城市群、都市圈、中心城市、县城、特色小镇和特色小城镇等，都是动力系统不同层级的功能节点，让每个节点都能按照其比较优势发挥最大效能。同时，要督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制、推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制、促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。

  加快实现1亿非户籍人口在城市落户，加快新型城镇化建设进程中，房地产是无法被排斥在外的参与者。

  一家上市房企的高管告诉第一财经：“很多公司的规模边界还没有达到，但一二线城市容量有限，竞争巨大，而三四线城市依旧将受益于城镇化的影响，极有可能拥有更丰富的市场红利。”

  除了宏观面上的推动，各地方政府在微观层面上对房地产的支持同样不可或缺。

  中原地产研究中心统计数据显示，4月份，全国房地产调控政策继续多发，单月房地产调控次数67次，累计一季度房地产调控次数171次，1~4月合计房地产调控政策238次，而2019年同期只有164次，同比上涨45%。与此前两年的方向相反，近期的政策调整目标，更多是为楼市松绑。

  比如湖南岳阳市在《2020年度岳阳市主城区经济适用住房货币补贴实施方案》明确：该市主城区中低收入住房困难的家庭，可以申请享受一次经济适用住房货币补贴。其补贴标准为：低收入无房户每户一次性补贴6万元；低收入住房困难户每户一次性补贴5万元。

  再比如山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发的《关于做好2020年高校毕业生就业工作的通知》提到，将加大力度吸引毕业生来鲁留鲁，全省全面放开对高校在校生、毕业生的落户限制，全省16市均可先落户后就业。

  研究发现，目前大部分城市的房地产相关政策，主要集中在公积金政策、落户政策、土地款缓交政策和预售加快政策。一方面在需求端降低购房门槛，另一方面则在供给端为房企减负。

  “目前货币政策较为宽松，市场价格较低。利率降低减少了一定的还款压力，而这个对于收入相对较低的三四线购房者实际上作用会比一二线城市购房者明显，因而刺激了一些新增需求。”一家上市房企总裁告诉记者。

  作为坚定投资三四五线城市的头部房企，碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万~500万的大城市成为主要受益地区。而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，契合了未来的人口流动趋势。

  更有力的支持在于金融层面。央行发布金融数据显示，4月新增社融和信贷规模环比均出现回落，但同比增幅十分可观。4月末，广义货币（M2）同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点。这一增速创2017年1月以来的新高。其中，M2增速创40个月新高。社会融资规模存量为265.22万亿元，同比增长12%，这一增速创2018年6月以来的新高。

  另外，被视作三四线楼市推动力的棚改项目专项债近期呈井喷之势。4月14日的国务院常务会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措，要求地方政府专项债给予倾斜。多位银行人士向第一财经记者透露：之前一些棚改项目尚未完成，为保证城市化进程，银行体系内将进一步支持这些专项债。

  第一财经不完全统计显示，5月截至12日上午11点，共有广东、江苏、四川、山东、深圳、山西等省市披露专项债券文件，发行规模2385.83亿元，超过2、3、4月份的单月专项债发行量。

  目前，专项债主要投资方向依然是传统基础建设领域，但不同的是，城镇老旧小区改造也被新纳入了专项债投向范围。数据显示，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

  专项债的松绑，实际上支持了城市化进程的进一步发展。过去几年，部分三四线城市因为棚户区改造货币化安置政策，带来了大量的购房需求，从而释放了一波市场红利。当时，包括碧桂园、中国恒大（03333.HK）、新城控股（601155.SH）、中南建设（000961.SZ）、中梁控股（02772.HK）、祥生地产等公司，因为抢夺了这一波市场红利，迎来了规模的快速增长，成为这个时代红利的受益企业。

  土地市场预热

  春江水暖鸭先知，在疫情稍缓的3、4月以来，部分三四线城市的土地市场，便已有所表现。

  克而瑞数据显示，4月份全国300城土地成交整体量价齐升，成交均价突破3000元/平方米，创2018年以来新高。这主要是受到二三四线重点城市优质土地出让的刺激，宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

  房企在重点三四城市拿地积极性仍在。5月9日，江苏无锡共拍出5幅涉宅地块，总成交价82.75亿元，平均溢价率19.6%。其中，经开区原华庄地块和滨湖区新八路地块被旭辉控股（00884.HK）分别以总价25.98亿和19.46亿拿下，报价156轮，溢价率分别22.66%和35.23%，楼面地价分别为17305元/平方米和15322元/平方米。

  惠山区西漳11号地块被万科（000002.SZ）以总价12.25亿拿下，报价31轮，溢价率9.37%，楼面地价11988元/平方米，创板块楼面地价新高。

  5月11日，江苏太仓高新区县府街北、娄江河西地块经过28轮报价之后，有86家房企进入一次性报价，最终被金地集团（600383.SH）以13.4亿拿下，成交楼面价12779.8元/平方米。

  总部位于上海的中小房企一位投资总告诉第一财经：“我们集团也参与了近期无锡、常州等市场的土地拍卖，但是竞争激烈超乎想象，我们没有拿到任何一块土地。”

  一家房企副总裁也透露：“大部分房企内部测算一个项目净利润达到10%才会拿地，但我们只要达到7%就可以，虽然我们资金成本高一点，利润低一些，但这确保我可以拿到项目。”

  克而瑞监测重点城市土地竞拍信息，无锡、常州、金华等城市均有土地吸引数十家房企参拍，部分地块甚至出现竞拍超百轮的现象。

  克而瑞统计的30个样本三四线城市，主要集中于长三角和珠三角区域，除此之外，还包括洛阳、九江、柳州等中西部的强三四线城市。这些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交规模均值超过了300万平方米，有一定的需求支撑。在需求支撑下，这30城的市场供求关系的健康程度并不弱于一二线城市。市场上供求关系仍处于一个较为健康的水平，库存压力虽有上涨但仍处于较低水平。

  童贺嵬所在的西南四线城市，在高铁通车等因素催生下，城市CBD开始再造，吸引碧桂园、中国恒大、新城控股、万达集团、金科股份等主流开发商参与城市更新。无论是商业还是环境配套，都在过去几年发生了翻天覆地变化。从第一家星巴克，到第一家优衣库；从一个万达广场，到逐渐引入新城吾悦广场，商业逐渐繁荣。

  今年疫情之下，房地产行业对于三四线城市的担忧一度升级，但从前四月的成交数据看，这些低能级城市表现并不悲观。克而瑞数据显示，2020年4月75个三四线城市房地产市场成交面积环比微增1%，同比降幅收窄至26%。三成以上三四线城市成交已基本恢复至疫前，同比均实现一定比例的增长，其中不乏无锡、常州这类强三线城市。当然，仍有近两成三四线城市市场难言乐观，成交同比皆腰斩。

  房企投资下沉

  当大部分房企深陷一二线城市的竞争格局中之际，一部分公司悄然开启了又一次投资下沉的排兵布阵。

  碧桂园证实，集团正在进行新一轮组织架构调整，共涉及21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域进行了拆分，拆分后新增区域26个；其余区域则涉及管辖项目范围的调整变更。此次调整后，碧桂园下辖区域数量由此前的47个增至73个。

  市场瞬息万变，碧桂园的组织架构随之高频整合。据统计，2019年以来到这次调整之前，碧桂园围绕提升全周期竞争力至少实施了6次比较大的组织架构调整。但跟此前的若干次调整的根本性不同在于，这次调整的诉求，更多指向三四五线城市的扩军。

  碧桂园方面透露，区域架构调整的目的，始终是围绕提高管理效能、聚焦深耕三四五线市场、提高全周期竞争力，调整依据主要是根据所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、区域运营团队的综合能力水平等方面的实际情况，灵活采取合并或裂变等举措。

  具体而言，对偏小的临近区域进行合并目的是整合聚焦、提高效能，对规模较大的区域进行裂变细分则是充实布局、贴近市场、继续深耕三四五线，相当于“让瘦子增肌”或“让胖子瘦身”，从而使区域达到相对均衡的“体态”。

  以碧桂园沪苏区域为例，去年全口径销售额约870亿元，在2019年全国百强房企销售排名中排在40位左右，销售规模已连续三年位居集团第一，此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北四个区域。原湖南区域连续多年保持当地市场占有率第一，2019年销售额超过当地第二、三、四名房企的总和，这次也一分为四。

  一般而言，房企合并区域被视作战略收缩，拆分区域则往往因为战略扩张。碧桂园过去一年多时间以来的合并区域，一度被市场解读为逐步收紧低能级城市的战线。但从此番分拆区域的操作来看，其诉求更趋向于跟随市场节奏而进行的组织优化，确保组织灵动性，而并非如外界所猜测的“放弃低能级城市”。碧桂园称，集团将“坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线”。

  尽管屯兵三四五线城市的房企在行业里仍是少数，但碧桂园并不缺乏追随者。第一财经采访发现，多家规模房企都在战略布局上悄然下沉，围绕城市群、城市圈更加广泛地布局三四线城市，中骏集团（01966.HK）便是其中一家。

  今年4月，中骏集团与广东省梅州市签订战略合作框架协议。按计划，中骏集团拟在梅州投资建设大型商业综合体、城市更新等项目，计划总投资约为130亿元人民币。主要建设集大型商业、主题街区、大型超市、居住区为一体的城市商业综合体，以及城市老旧小区更新改造项目。

  因为中骏如同新城控股一样，商业模式来自“地产+商业”双轮驱动，更愿意在三四线城市核心地段进行布局。中骏集团董事会主席黄朝阳在此前的投资者交流会上直言不讳：“拿地是生死线，公司将利用购物中心和长租公寓勾地作为拿地抓手，计划今年拿20个购物中心：30个长租公寓（包括轻资产）。”中骏布局的主战场，在广阔的三四线城市。

  无独有偶，金科股份（000656.SZ）总裁喻林强在今年业绩会上表示，金科股份今年要坚持二三线城市拿地为主，一四线拿地为辅策略。金科股份认为，三四线城市市场量大、稳定，属于调控洼地，市场竞争弱、杠杆大。

  下沉三四五线的房企，看重低能级城市好于高能级城市的回报周期。碧桂园曾披露的一组数据显示，2019年该集团三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，相较一二线城市项目0.71或以下的投资转化率，三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。

  中银国际认为，市场此前对于低线城市太过悲观，截至2019年10月，低线城市无论是销售面积还是销售均价的增幅都跑赢了一二线城市。

  截至2019年末，中国城镇化率为60.60%，离发达国家平均水平还有相当长的距离，城镇化仍是房地产发展根本动力，中国经济稳中有进，持续向好的基本态势没有变。

  早在2018年的一次公开场合，碧桂园董事局主席杨国强被问及三四线市场是否存在压力时，他回答称，每个城市都有特殊性，很难用一二线还是三四线做简单区分，而是应该根据每个城市和区域的具体指标进行分析，一二线里有不好的市场，三四线里也有很好卖的项目。在杨国强看来，三四五线城市也一定会受惠于中国城镇化进程。

  诺贝尔经济学奖得主约瑟夫·斯蒂格利茨曾预言：在21世纪，影响人类社会发展进程的两大因素，一个是美国的高科技，另外一个是中国的城市化。

  时至房地产中盘，历史巨浪裹挟下每个房地产企业，还在进行不同的抉择。这一次，是机会抑或是风险，只能在未来每一栋房、每一扇门、每一个窗中演绎的故事里，去获得证实。

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