法拍房纳入限购范畴 刚需捡漏机会多了

 　　作者： 郑娜

　　[ “去年成交价一般都要接近或超过市场价，今年以来成交价基本在市场价的8.5折~9折。” ]

　　绕过限购规则的法拍房漏洞，如今终于被堵上了。

　　12月19日，最高人民法院发布关于司法拍卖房产竞买人资格的规定，其中提到司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

　　由已对法拍房进行限购的城市表现来看，在成交量、价上多趋于平稳。而对于有资格的购房者来说，这或许又多了条捡漏的渠道。

　　市场火热引发补漏

　　仅从价格来看，法拍房算得上是“低价捡漏”的代名词。

　　2020年初，上海某购房者历时半年，成功捡漏，以近600万元的总价在虹口区拍下一套面积约150平方米的房子，均价在4万元左右；而虹口区新房均价多在10万元以上，二手房价格稍低，亦保持在6万元以上。

　　在上海成交价高出市场价50万~100万的情况不鲜见，成都成交溢价20%被认为是普遍现象，而在新房均价仅在万元左右的长沙，则有部分法拍房被拍出2万元以上的高价。

　　不过，相较而言，法拍房不限购是吸引购房者更为关键的因素。

　　在沪工作生活已8年的张力（化名），在上海已缴满五年社保，没有上海户口且仍是单身状态无法购房，希望通过法拍房方式购置房产。但2021年以前上海受到二手房市场复苏的影响，法拍房的市场也被带动。

　　“溢价太高了，”他回忆道，“一套房（成交价）比周边的（二手房）贵出50万，是很正常的现象，尤其是没有租赁和占用的。”这让预算有限的他始终无法拍到合适的房源。

　　据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%；若流拍，则二次拍卖时可在第一次流拍价的基础上最多再打8折。

　　而在法拍房被纳入限购的政策出台之前，市场上已有风声。“有很多都是高出（市场价）100万元左右成交。”

　　从事法拍房中介业务的蓝鲸资产统计数据显示，上海法拍房市场自2020年4月明显回暖，成交溢价率（成交价/评估价）开始逐步超越100%，并维持至2020年末；同时，以中位数计，报名人数也从3月的套均5人，升至4月份突破10人，也就是说超过一半的房子的报名人数都超过了10人，此后基本保持在8人左右。

　　“上海的房子保值增值，没资格的人愿意花50万~100万买这个资格，”某对上海房地产市场熟悉的机构人士表示，“而且大家潜意识里也觉得房价很容易就能涨回来，不会亏。”

　　类似的情况也在其他基本面良好的城市常有出现。

　　新房均价保持在万元水平的长沙，近两年有法拍房出现了2万元/平方米以上的高价。今年3月初，一套位于八方小区的学位房则拍出了4.5万元的单价。2020年4月，成都天府新区一套位于戛纳湾金棕榈小区的93.49平方米的高层拍卖，99.5万元的起拍价，经过122轮竞买，以240万元的价格拍出，均价约为2.57万元，同期该小区二手房成交均价最高不超2万元。

　　法拍房不限购引来不少投资者的关注。有在成都从事法拍中介业务的人士告诉第一财经，“限购之前，八成客户都是外地客户，溢价20%都很正常。”

　　这促使许多热点城市展开了对法拍房的调控。2021年初以来，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市先后将法拍房纳入限购。

　　2021年1月，上海率先打起了补丁，将法拍房纳入限购范围之内，参与竞买前需要确认购房资格；3月，杭州市发布新规，要求参与杭州市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策；3月23日，成都明确法拍房也要符合限购要求；4月长沙加入了法拍房限购队伍。如今，最高法的规定则将全国范围内的法拍房统一纳入了限购范围中。

　　限购后市场降温

　　在法拍房已被纳入限购的城市中，市场已逐步显出平稳的迹象。

　　“限购之后，参与的人明显减少了。”在上海从事法拍房咨询业务的人士向记者介绍。

　　在上海，有资格的购房者通常选择比较多，限购后的法拍房市场明显降温。“去年成交价一般都要接近或超过市场价，今年以来成交价基本在市场价的8.5折~9折。”上述人士表示，“算是比较理想的价格。”

　　成都的法拍房成交价格也在限购后趋于稳定，溢价情况有所减少。上述成都法拍中介人士向记者表示，法拍房限购之后，其客户也有所减少，“（现在的）客户主要还是想买新房，由于他的购房资格是普通类型，想要买热门楼盘只是陪跑，摇不到号，然后才会关注法拍。”

　　在58安居客研究院院长张波看来，法拍房限购后对于住宅类的项目有一定影响，尤其是限购从严的地区，由于可参与人数的减少，会对拍卖的成功率、成交价有不同程度的影响。

　　11月初，杭州有法拍房以低于市场价约300万元的价格成交，其中位于滨江区江南实验学区一套房产以总价600万元成交，单价约3.57万元，而同小区二手房挂牌均价多在5万元。

　　不过，“法拍房限购更大程度上是堵政策漏洞，并没有限制房产本身的拍卖，”张波进一步表示，“有限购的城市往往具有人口流入量大、市场热度总体偏高的特点，市场上对于住宅类法拍房的关注依然会维持一定高度。”

　　事实上，2017年就已将法拍房纳入限购的北京，近来的成交保持着平稳的态势。瀚海数据研究院数据显示，11月份，北京法拍房成交263套，而第三季度总成交套数为781套，月均成交数量基本持平。价格方面，11月的成交折扣为7.5折，已连续6个月成交折扣在8折以下。“入场信号明显”，瀚海研究院称。

　　由房源本身质素导致的市场分化已初现，多城仍有优质房源溢价成交。10月中旬，位于北京西城金融街(000402)丰汇园小区一处房产，地处二环，吸引了12人报名，近2万人围观，最终溢价91%成交。同样地，一线城市如广州、深圳，三四线城市如绍兴、泉州等，亦有溢价率超过100%的法拍房成交。

　　上述业内人士向第一财经表示，“优质房源的成交量一直很高，流拍到二拍或者变卖的，或多或少都有一些瑕疵。”

　　市场有所分化，但对于不良资产处置来说，法拍房仍是优质资产。

　　安信万邦资产管理有限公司总经理马赛向第一财经表示，法拍房的价值、流动性都依托在房子上，比较容易看懂，在各类不良资产中是好出手的形式。在他经手过的法拍房业务中，通常总价在几百万左右的最易出手。

　　值得一提的是，无论是对于房地产市场，还是不良资产处置，法拍房的体量都不大，不会对市场产生太多影响。但这对于有资格的购房者来说，“参与的人少，捡漏的机会也就相对多了。”有对房地产市场熟悉的分析师向记者表示。

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