碧桂园区域架构再裂变 后疫情时代楼市波动剧烈

2020年新冠疫情的发生，令房地产市场的波动和周期表现得更加复杂，对于销售市场的有效判断和布局，成为所有房企的必修课。

5月11日，碧桂园悄悄地开始了一场组织架构大调整，拆分沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等15个大区，向下裂变。调整后，碧桂园的区域数量由47个激增至73个。

碧桂园回应称，这是去年以来公司一系列组织架构调整的延续，目的是适应新的市场变化。

这个新的变化就是疫情后楼市复苏，“小阳春”初现，不仅发生在一二线城市，也在一些三四线城市出现。

自2018年四季度以来，楼市波动越来越剧烈，疫情黑天鹅更进一步放大了风险，对房企的经营提出了挑战。在过去一年多里，碧桂园、万科、保利等十余家房企已多次调整组织架构、进行人事大换防。

与此前不同，碧桂园这次新动作带有扩张的意味而非收缩精简，此次裂变究竟是精准狙击还是冗余低效，最终还要经过市场检验，用业绩说话。

区域数量激增至73个

不同于此前的大规模裁撤合并，碧桂园这次新的组织变化，是将大区域拆分、细分。

记者获得的一份碧桂园内部文件显示，这次调整涉及21个区域，分别为15个大区的裂变和6个区域的管辖范围变动。

首先是对原来的沪苏、湖南、安徽、湖北、广西等15个大区进行了裂变细分。例如，原沪苏区域、原湖南区域均一分为四。前者拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域，后者拆分为湖南、湘北、湘西、湘南区域。

记者发现，裂变前的15个区域均为业绩可观、增长潜力大的公司头部区域，年销售规模都在300-800亿元左右。

例如，原沪苏区域去年全口径销售额约870亿元，已连续三年位居集团第一。以此体量，可排全国房企销售额的40名左右。

其他的调整还有，陕西区域新建分出渭北区域；合并湖北区域、鄂北区域为鄂西区域；调整安徽区域、皖东区域，成立皖北区域、皖南区域、皖西北区域。

碧桂园方面透露，调整依据是所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、团队综合能力等实际情况，灵活采取合并或裂变等举措。

至于调整的原因，碧桂园表示，这是去年以来集团主动进行一系列组织架构调整的最新延续，目的是适应市场变化，有利于继续深耕三四五线市场。

接近碧桂园的人士透露，碧桂园根据最新的一些市场数据发现，下沉市场并非像之前预想的那么差，复苏的迹象和力度超预期，杨老板要重新对三四线做深耕布局。“此外，碧桂园之前裁撤多个区域进行合并后，留存了很多人才，出于人才成长性的考虑，当一个城市公司的业务量足够支撑它成为一家区域公司，杨老板都会给予充分机会。”

这一番调整后，碧桂园区域的摊子越摆越大，区域数量由47个激增至73个，远远超过其他房企。据统计，万科、龙湖、融创分别仅有4、5、7个大区。

73个区域，这还是碧桂园大调整瘦身过的。碧桂园2016-2018年之间的区域裂变，最多时细分为100多个区域，业内罕见。

碧桂园组织架构的调整尚未结束。4月3日，碧桂园总裁莫斌在管理会上表示，未来可能根据市场、内部管理需要继续调整，然后聚焦深耕、提高效能。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“碧桂园本来区域太复杂，属于谁有能力谁跨区的进取型区域，但现在市场波动幅度大，逐渐进入存量时代，这种情况下，碧桂园之前进取型的区域划分不是很适应市场，做出调整难免的。”

延迟出现的“小阳春”？

碧桂园这两年的调整，是从总部开始的，而后延伸至区域公司，此前多以总部精简、区域合并为主。

与以往不同，这一轮调整开启了新一轮区域裂变，是做加法而非减法，目的是精细化聚焦当地市县市场。

显然碧桂园董事局主席杨国强对市场的判断又发生了变化。这源于市场本身的突变。

3月份以来，各地复工复产，关门已久的售楼处再次开放，尤其4月中下旬开始，楼市明显回暖。由深圳引领的复苏之势，蔓延至北京、上海、成都和三四线城市。

曾经春节时期的“回乡置业”需求，也延缓到五六月入市，不少三四线城市房价开始上涨。据碧桂园多个城市公司销售反馈，三四线城市的购房需求明显回升，一些城市的房价在短期内甚至出现了千元/平方米的上涨。

碧桂园想抓住这波机会。张大伟表示，“房地产市场分化，一二线城市依然是优质区域，从市场看，次第复苏已经成为趋势， 5-6月的小阳春趋势已经出现。”

综合中原、链家等机构数据，5月份市场已经明显复苏，特别是大部分热点城市的网签数据也开始升温，链家公布的门店签约数据，涨得比网签更快一些。

总体来看，5月上旬，全国热点城市市场成交量同比去年5月同期上涨了50%，其中最热的城市，有北京、廊坊、上海、深圳、石家庄等城市。

土地市场更早释放了信号，房企更为乐观。4月以来，全国已经有9家企业拿地超过百亿。其中最高的企业拿地超过300亿。以北京为例，包括最近几年很少拿地的企业，合生、龙湖等都在参与拿地。

张大伟预计，小阳春至少将持续到6月份。“中国楼市走势由政策面主导，根据当前的信贷政策、经济结构、疫情影响等，我们判断5-6月的小阳春是肯定持续的，但这个趋势能否延长至7、8月，还要看接下来的降息幅度等。”

这些表现，完全超出了疫情初期人们对楼市的悲观预期，市场的表现瞬息万变，周期越来越短，汰弱留强的速度加快。

为了生存与发展，房企纷纷调整战略布局、组织人事架构以求在新环境“活下去”。

当万科、中海、融创等大多房企选择深度聚焦一二线城市时，碧桂园提出不同的发展论调。4月的管理会上，杨国强表示，仍长期看好新型城镇化前景，继续深耕三四五线。

年报显示，截至2019年末，碧桂园已获取的权益可售资源为 17022亿元。目标为一线城市、二线城市和三四线城市的资源占比分别为17.07%（2906亿元）、36.07%（6140亿元）、46.86%（7976亿元）。

如此看来，碧桂园将继续在下沉市场寻求主要的盈利引擎，而下沉战略的前景充满未知。

西南证券研究认为，碧桂园的三四线项目依然存在资金周转快、复工返工更早、市场定价能力强、产品竞争力突出等优势。

但同时也指出，三四线基本面处于高位，疫情带来了额外的不确定性，应关注三四线尾部风险。当前碧桂园存在三四线销售及回款不及预期、竣工交付低于预期等风险。

在张大伟看来，房企在快速变化的市场中，能做的有限，只能尽量做高周转、追求规模化：“企业做大做强是应对市场变化的唯一办法。”

碧桂园区域结构在短期内出现这么大的变化，属业内罕见。据不完全统计，这次大规模区域裂变，是碧桂园今年第三次、两年内第六次的大调整。

为了适应市场变化，碧桂园组织结构如此频繁调整是否合理？管理和团队能否跟上？是否真的能提质增效，进而精准捕捉购房需求，最终还需后疫情时代楼市的检验。

(作者：张晓玲,曹安浔 编辑：张星）

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