房企跨界多元化转型为何如此艰难?

于爽

近日，据了解，地产巨头万科成立了万科酒店管理有限公司；与此同时万达也布局了注册资本1亿元的万达汽车科技服务有限公司；融创文旅与北大湖滑雪度假区达成战略合作，预增设滑雪等旅游度假项目……目前，许多房企纷纷布局新业态，房企为何“不务正业”纷纷跨界？

瞄准新能源汽车风口

2020年出台的房地产资管新规，便划定了行业的“三条红线”，从而限制住了房地产企业有息债务增长规模，房地产行业的融资压力与日俱增。此外，各种成本不断攀升使得房地产企业利润空间被压缩。面对严峻形势，众多房企不断寻找新业务、开辟新通道，力图突破现有瓶颈。而近年来新能源汽车行业正处在飞速发展的风口，吸引了许多房企的目光。

“近几年由于金融限制，以及市场交易规则的变化，房地产传统的开发模式和利润情况已经发生了很大的变化，许多房企趁着现在有足够的资金和资源去拓展快销之类的资金回款比较快的行业，能够与房地产本身的大资金、长周期模式实现互补。”塘鹅租售山东市场分析师张斌分析。

在房地产跨界造车的队伍里，恒大汽车无疑是最受关注的代表。2020年，恒大集团正式宣布进军新能源汽车行业，组建了中国恒大新能源汽车有限公司。但恒大汽车的量产和上市迟迟没有实现，继恒大之后，万达继续跻身“造车”行业。

“新能源汽车目前销售额比较大，有国家相关政策扶持，未来发展前景具有持续性，与房地产现在面临的困境是互补的，所以很多房地产企业会面向新能源汽车制造这个方向。”

转型为何如此艰难？

各大房企发展战略变化的背后，是房地产行业纷纷开启业务多元化尝试的潮流。据了解，万科在陆续进入特色小镇、种养循环现代农业项目、农产品(000061,股吧)新零售等领域之后，也向现代养殖业进军。而据记者了解，在2018年，万科就已将战略定位由“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

除了“养猪”的万科、斥巨资造车的恒大，还有涉足机器人行业的碧桂园、深入文旅产业的融创……据克而瑞的数据统计，TOP30的房企中有70%发布过多元化战略，TOP100的房企则有97%布局了多元化业务。不难看出，国内头部房企中，已没有单纯定位地产开发的巨头。实际上，“隔行如隔山”，跨行业后的许多房地产企业真正实现核心技术和人才以及销售渠道的跨越难度较大。

“其实房企的拓展是有几个阶段的，首先是从自己的开发延伸到物业管理服务，再到二手房租售、商业运营、酒店管理等，实际是一个产业链的延伸，近几年，房地产行业不再像以前那样快速发展，所以出现了其他行业的衍生，比如进军汽车行业，实际上这只是一个行业的概念。”张斌介绍。“但是从另一个方面来说，如果是产业链延伸式的多元化，比如像万科，龙湖，实现了从开发到物业到商业的再到酒店等，作为同一个行业类的分支，其资源、运作方式、人才储备都是比较完善的。但是跨行业的多元化，比如食品，汽车行业，与行业的发展规律和模式有比较大的差异，开发商去做这些方面的跨界，其核心技术、人才储备、销售网络等方面都面临着较大的挑战，所以说成功的比较少，失败的案例比较多。”

跨界也要沉下心耐住性子

在“房住不炒”的政策基调下，房地产企业依靠时代红利实现扩张的好日子一去不返，资金成本低、高杠杆、高负债的粗放式发展模式危险指数剧增，房企们的多元化尝试，便成为分散风险、打开未来发展空间的必然选择。

“经营企业的目的是盈利，房企也一样，跨界转型也是利益使然。哪里有利润，哪里就会有企业聚集,但是跨界前要做好充足的调研，有完备的可行方案，成功跨界也是可能的。与此同时，我们都知道，房地产开发需要资金量较大，因此很难靠其他行业反哺，建议各房企还是要处理好主业与副业、盈利与非盈利的关系，该转型就转型。”首都经贸大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池建议说。

以养殖行业为例，前期不仅需要投入房屋、设备等大额固定资产，育种、饲料和兽药等方面的研发和生产也需资金投入，属于资金密集、技术密集型产业，同时生猪养殖行业具有一定的周期性，投入产出周期长，养殖技术标准高等都是现实情况下房企需要面对的挑战。更不用说新能源汽车制造行业，面临着核心技术和研发等周期性的转化。因此，房地产企业跨界仅靠资本投入只能实现短期成效，长远看来，房企还需要沉下心、耐着性子才能突破行业的壁垒。

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