“万科养猪”刷屏，房企业务多元化新赛道会往什么方向跑？

  日前，一则万科“招募令”刷屏。万科养猪，这一行业内一直耳闻的“流言蜚语”终于以一纸招聘的形式浮出水面。地产圈外的人看得甚是热闹，甚至笑出了“猪叫声”。虽说，去地产化、跨界业务在地产业界早已不是谈资，但行业头部企业跨入到养猪的行业，还是令业内关注。从碧桂园机器人、恒大新能源车、再到万科养猪……地产商的新赛道究竟还会往什么方向跑？

  缘起

  万科成立食品事业部　布局生猪养殖等领域

  5月7日晚，万科旗下“万招君”发布数个与生猪养殖有关的岗位，包括猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、养猪场预结算专业经理、猪场开发报建专员、猪场兽医等。

  “龙头房企要养猪”，一时间引起舆论极大关注。

  根据上述招聘信息内容，万科正式成立食品事业部（BU）的时间为2020年3月，目前正处于业务开展初期，主要布局三大领域：生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮。在此之前，万科已有印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企业服务七个BU，食品事业部成立最晚，为第八大BU。

  而查阅万科过去三年的年报，“农业”、“视频”、“养猪”都未曾作为一项正式业务出现在万科的拓展业务类项中。“目前事业部比较新，说得多不如做得多，具体模式没有过多信息。”一位近万科的知情人士向南都记者表示。而据财联社报道，食品事业部目前已有约60人的规模，下设养殖、餐饮、蔬菜、水果、科技、职能六个部门。

  在人们印象中，2018年就已经提出“收敛聚焦、巩固基本盘”的万科，房地产开发业务应该是其最看重的，而伴随食品事业部的此番亮相，万科业务框架调整为5大事业集团(四大区域+物业)、八大事业部(食品、印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、梅沙教育、企业服务)。开发商万科，已经在架构上完成了向集食、住、行、养老、旅游等多场景、多年龄段客群的“生活服务”转型。

  焦点

  1.为什么要养猪，房地产不香么？

  在c端业务上，做任何可能的延展本来就不奇怪

  地产商转型虽说已是行业大势，各地产商都纷纷推出多元化业务，寻求新引擎，企图软着陆。但是，万科养猪还是有点出乎意料。毕竟房地产行业发展迅猛，基于快速城市化，很多业务还是仰赖城市空间、城市人口或者城市生活方式。从盖房子到养猪，万科这一步走得令人深省：作为行业头部的万科跨界养猪，难道养猪比房地产更具效益吗？

  据公开资料显示，2019年以来我国生猪产能下降明显，全年生猪出栏5.4亿头，同比下降21.6%，生猪价格大幅攀升，全年同比涨幅为42.5%。而得益于商品猪销售价格的上涨，生猪企业的公司毛利率和净利率也有大幅提升。行业龙头企业牧原股份2019年公司毛利率、净资产收益率分别为35.95%、35.28%，分别较2018年上升了26.13%、32.44%。而房地产行业在营业收入和营业成本双重挤压下，毛利规模增速下降趋势更加显著。根据克而瑞发布的数据，2019年房企盈利能力面临下行压力，整体毛利率、净利率、归母净利率均呈现下滑趋势。50家行业典型上市房企2019年毛利增速较2018年大幅下降30个百分点。而根据万科年报，2019年房地产和相关业务结算毛利率为27.2%，同比下降2.5%，净资产收益率为20.7%。

  另一方面，从政策层面来看，3月16日，国家发展改革委、农业农村部联合印发《关于支持民营企业发展生猪生产及相关产业的实施意见》，积极部署生猪养殖业工作。《意见》提出，要着力提升生猪养殖现代化水平，鼓励龙头企业发挥技术和市场优势，带动中小养殖场户发展生猪养殖。

  虽然有专家表示，养猪周期波动性强，得出养猪比房地产暴利这样的判断是需要基于某些时空、周期和直接利得比较等作为前置条件的。但相比于传统房地产业务的多重压力，养猪既有政策扶持，又有好的财务数字。这无疑会让房地产商们五味杂陈，羡慕不已。

  深圳市都会城市研究院院长高海燕也表示，“万科养猪奇怪也不奇怪。万科过去在农业上本来就有零星动作，并且近些年来，在非房业务上一直保有强烈的动机。万科作为一个拥有优势品牌资源、规模化用户资源、规模化资本行动能力，又不断在建立生活场景的公司，在c端业务上，做任何可能的延展本来就不奇怪，不延展才是奇怪。只是在什么样的时机延展、做什么样的延展节奏很重要，另外一个问题就是什么产业的规模，能配得上万科的组织成本和时间成本去做。养猪，算是一个足够大的产业。其实，柴米油盐酱醋茶水都算，问题的核心是能不能做到大规模化和高集中度，还有就是要足够有条件提高市场效率，也就是要与原来的市场占有者能形成强烈的比较优势。”

  事实上，在房地产商下沉的这几年中，已经不止万科一家在部署农业。恒大在2018年4月21日宣布成立了恒大高科农业集团。2018年6月，碧桂园宣布正式进军现代农业，与广东省农业科学研究院、华南农业大学等国内外17家机构签订了战略合作框架协议，以谋求企业新的新增长点。

  2.“养猪”圈地？

  还是穿越行业边界的战略动作？

  既要考虑如何停留在房地产的问题，又要考虑如何穿越房地产的问题

  万科猪究竟是更健康，更智慧，或是买万科送猪肉，买房送猪圈……网络段子手群起，却也是普通民众对万科养猪的优势或者商业模式最好奇的地方。

  房企养猪，最初会给人以一种“项庄舞剑意在沛公”的感觉。网络上更是有人翻出2019年12月自然资源部会同农业农村部印发《关于设施农业用地管理有关问题的通知》中的一个细则。其中，明确养殖设施允许建设多层建筑。会不会前有工业革命的跑马圈地，而今有房企“养猪”圈地？

  “我知道万科养猪这事情已经部署有两三年了。”深圳资深地产媒体人朱文策说，“应该是从2018年起，万科就开始积极部署有关业务。”

  在2018年3月，郁亮在业绩发布会上表示，万科A基于对时代的判断，将自身的定位升级为城乡建设与生活服务商，从此告别城市配套服务商。从此，可以看到万科养猪，完美贴合“城乡建设与生活服务商”的战略定位。从后城镇化的进程浪潮中找寻到“城乡”社会的战略定位，再将战略的雄心壮志、雄韬大略，轻巧精准地落到养猪这一业务动作之上。

  另有公开资料显示，早在2017年万科就开始了对食品业务的探索，希望从源头解决食品安全和农业废弃物污染问题，其牵头人正是如今挑食品事业部大梁的谭华杰。2018年，万科内部就传出了有关谭华杰带领团队培育生猪的相关传闻。同年4月，万科与深圳市农产品股份有限公司签署战略合作框架协议，双方拟在新零售及城市食品安全产业、农产品流通综合产业园区开发、现代化农产品种植养殖基地建设等领域开展深入合作，万科布局食品产业链进入快车道。

  此外，南都记者在万科2019年度年报中发现，万科物流仓储业务已有规模，万纬冷链获得有物流业颇有影响力的行业大奖“金飞马奖”。

  由此看来，从“城乡建设与生活服务商”的战略定位、到国内连续十年“物业服务百强”TOP1的物业服务，再到近年来精心布局的万科物流，再看养猪这个小动作……这是各业务板块协同而精心布下的一着棋。

  “这不能仅仅看作是万科的业务部署，应该是万科战略展开的动作。”高海燕如此评价万科养猪之举，“作为房地产企业，做一般意义上的业务部署就很好。尽管房地产行业纵向比有衰减，但横向比仍然是优势产业，资本回报率和市场机会仍处于价值周期中，加上通过业态升级、模式创新和价值链运营等都会带来持续的经营价值。但包括养猪在内的万科大食品事业的开启，应该是万科试图从战略层面去打开产业的边界。”

  即便如万科这种养猪是战略动作，高海燕也提醒，需要从更长远的角度去完善自己的产业逻辑和布局产业生态，需要从短期机会主义和长期主义两个视角去规划和选择。“万科战略，既要考虑如何停留在房地产的问题，又要考虑如何穿越房地产的问题。一方面当然要继续沿着房地产垂直化领域开展价值挖掘，另一方面，还要基于用户价值链和生活场景去做横向化扩张，同时，还要考虑如何用资本手段去实现相关性和非相关性的产业结构的扩张和建设，用时间去穿越房地产的行业边界，最终去实现一个优势产业结构”。

  3.是降维打击，还是降维被打击？

  房企拥有流量、资本、组织和品牌能力，然而跨界也有行业壁垒

  万亿房企风风火火转型，想在其他赛道转弯跑赢，也并不容易。以养猪来说，生猪产业虽与海外主要生猪生产国家相比集中度较低，盈利曲线特征透露出的规模化红利丰厚，但是，这里早已不是处女地，对手也并不都是弱不禁风的散户。除了房企，最有名的就是网易丁磊的味央猪；此外，还有阿里巴巴的“ET大脑”养猪计划；京东的人工智能饲养方案下的猪……

  房企的猪究竟有什么优势占领市场？

  在高海燕来看，是房企所拥有的流量、资本、组织和品牌能力。“万科业主及用户作为市场流量，还有社区和商业作为生活场景在某种意义上是万科做大食品业的入口资源。万科的企业组织运营能力和产业动员能力都是万科的优势。”

  事实上，房企转型探索并非是百利而无一害的。

  一来，既然跨界，必有壁垒。正如牧原股份的秦英林说的那样：涉及到生命科学基因选择、猪舍设计、疫病防控、营养配方、生产管理、环保、信息化甚至智能化的应用……高海燕也表示，“万科需要评估的是在产业环节上的切入策略，例如进入点和节奏；还有就是食品品类的效率策略，例如，品类如何定义、如何配合，哪些自产，哪些使用供应链，什么阶段产业链控制等等，都是一系列全新的课题。”

  由此而看，万科需要学习的还有很多。

  4.深耕或跨界究竟该怎么选？

  从转型的行动策略而言，最好早期还是要站位在资本端

  房地产转型一直以来有两脉，一脉算是深耕，介入地产相关的业务板块，例如，物业、商业地产、文旅地产、长租公寓，针对存量市场进行改造与运营，而另外一脉就是跨界，用雄心壮志、纵横捭阖的资源以及雄厚的资本、完全跨界。

  多元化之路这几年，房企带着金晃晃的资本高光进入，但能看到成功曙光的还寥寥。房企转型究竟该往什么地方转？或许都是万科养猪事件给我们的一次思考。

  对于房企而言，最大的优势是什么？

  在高海燕看来，房企的产业跨界一要根植自己的优势资源和核心能力，二要把控跨界节奏。“横向跨界的领域选择和边界把控，还是要从自己的核心资源出发。比如基于用户资产、市场资源和流程场景；或者是基于知识和专业能力等。跨界的节奏也很重要，先从自己的资源和产业周边出发，再沿着价值链开展产业链蔓延运动，渐次而为最好。”

  朱文策表示，房企是对土地要素的拿捏利用，对空间的洞察设计，于此之上，成熟房企还有城市运营的经验以及社区运营的基石，如何考虑这些优势要素之间的协同发展，或许能对房企转型成功加码。

  这些年，在增量市场转存量开发之后，房企一直是焦虑的。在2016年前后，大量房地产公司转型跨界的领域是保险、金融，后来，就开始布局医疗、教育、机器人……转型方向的不确定，房地产公司的业务描述变得很难，变得面目复杂。

  很多房企跨界跨得风生水起，但失败也失得轰然倒塌。特别是房企的跨界多数以一种“怀揣万贯”的姿态介入，分分钟数以十亿量级的大手笔，引人注目。

  对此，高海燕提醒，从行动策略而言，最好早期还是要站位在资本端，先作为财务投资者去参与产业。然后透过资本行动，在产业执行的外围，逐步开展产业布局；待产业认知、产业运营和产业配置的能力合适时，再进入产业核心，主导产业运营。

  “不过，与十几年前不同的是，今天的产业跨界面临着绝然不一样的社会条件。整个社会的创新总量很大，互联网时代的创新主体社会化程度很高，这给创新主导者们带来更多的可高效率整合的机会。”

  总之，转型有风险，跨界需谨慎，毕竟每一个赛道背后都是机会成本，每一个决策背后都有这些年呕心沥血积淀下的品牌。

  万科养猪，是笑话还是笑谈，一切待时间来证明。

  除了养猪，头部房企还在做什么？

  恒大：今年新车亮相，新厂竣工

  恒大一直以来都在进行多元化业务的探索，除了距离地产比较近的文旅之外，还涉及包括乳液、矿泉水等诸多产业，含着金钥匙出世的恒大冰泉至今如雷贯耳。

  2019年1月，恒大联手全球汽车产业龙头企业，打造新能源汽车集团，开始自己的“换道超车”。据恒大2019年报透露，汽车研发制造方面，通过并购和合作，在3.0底盘架构、动力电池、电机等方面拥有全世界顶尖的核心技术和知识产权，与多家汽车公司一起同步研发14款新车型，有车型预计年内亮相，全系列产品明年全面量产。此外，按照工业4.0要求的高端智能工厂，也将在今年下半年竣工。

  碧桂园：已有32款机器人投放工地测试

  “现有在研机器人50款，其中32款已投放工地测试”，在2019年年报中，碧桂园披露了截至去年年底机器人板块产品研发取得的成绩。碧桂园方面指出，博智林机器人项目自2018年7月启动建设以来，重点聚焦建筑机器人研发、制造与应用，已招募了3256名国内外优秀研发人才，集中开展重点产品研发、关键技术攻关，而随着各产品的投入，碧桂园称安全性和工作效率比人工作业大大提升，累计提交专利申请1843项，获授权327项。

  资料显示，碧桂园多元化布局触角广泛，涵盖长租公寓、物业、教育等产业，而机器人业务被碧桂园视为包括地产、农业在内的公司“三驾马车”，这显示出公司对该板块的重视。2019年初，碧桂园董事会主席杨国强提出碧桂园“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的全新定位，希望主要依托“三驾马车”来助力公司在地产“白银时代”驶入新赛道。

  在杨国强看来，机器人项目市场潜能巨大，尤其是其发展能搭上碧桂园地产开发业务的“便车”，碧桂园集团每年上亿平米的工程量和遍布全国的2000多个物业小区，为发展建筑机器人、物业机器人等提供了巨大市场和多元应用场景。

  不过，跨界之路并非一帆风顺。2018年以来，博智林机器人项目“主帅”一职已多次换将，包括沈岗、周小天、张志远；在踏入这个项目之前，其均有辉煌履历，如沈岗原是全球机器人四大家族之一发那科的机器人研究所机器人事业本部总工程师。

  在部分行业人士看来，机器人属于高技术含量领域，房地产公司缺少实际积淀，光靠买技术和团队进行发展存在难度，而在应用方面，想要通过机器人技术来颠覆房地产领域的一些劳动密集型且有一定技术标准和规范的行业，若想要短期获得成果，也并不乐观。

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