大型租赁社区自如里持续性满租的秘诀是什么？

2021年11月广州黄埔区一角,运营一年的广州凯得家自如里,项目持续性满租,三栋白色建筑里灯火通明。

这是全国首个由长租机构联手大型国企共同打造的大型租赁社区项目,也是自如首个城市大型租住社区项目。

对于普通租客,这是一个使用空间超过63000平方米,交通位置便捷,可以满足不同时段、不同家庭结构的极具舒适感的居住空间。

对于市场而言,在全国已成交租赁用地项目中(按套均面积60平米计算),2000套以下规模的中大型社区占比64.8%。未来,随着项目建成入市,高效、稳定的成功运营经验将成为大型租赁社区关注的热点。

对于合作伙伴来说,这是业内首次国有企业和专业运营机构的合作,为附近新青年提供高品质居住社区产品,通过共同运营交付持续性满租的运营结果。

如何为以上“命题式”考卷提交一份满意的结果,自如资管给出了自己的答案。

18天,首批房源快速满租

回到灯火通明的自如里,1500余套房源,房源体量相当于十个公寓类项目的规模,如何实现出租率快速爬坡和持续获客,成为自如资管初接该项目思考的难题。

数据显示,在全国大型租赁社区中,项目体量超500间的中、大型租赁社区项目仅占6%。作为新兴业态,运营模式仍在不断摸索前进中。在项目选址上,大型租赁社区多位于城市近郊区,周边可依赖的交通、商业、教育、医疗资源较少,因而,租赁社区对内在的共享、交流、生活和娱乐设施提出了更高要求。

自如里位于黄埔区萝岗商圈,紧邻广州6号线萝岗站,周边多是产业园以及汽车制造、医疗生物、金融人才。依托100万间的管理经验,针对周边客户的画像地图,重点规划了房间、公共空间、社区环境等方案设计,精准施策打造了20多种户型,满足从个人到家庭不同时段、不同家庭结构的租住需求。

除此之外,大型租赁社区更考验运营机构如何高效地利用时间和空间来匹配租住需求。围绕超63000平方米的使用空间,自如里打造了“围合式”社区,三栋楼共享绿化、户外彩虹跑道、篮球场、专属音乐书吧、地下车库、户外停车场等空间。在每栋楼内,还为租客配置了健身房、公共厨房、办公空间等差异化公区配套,满足客群的多层次生活需求。同时,社区为租客提供了专属班车,满足客户从社区到地铁、产业园的通勤需求。

居住的本质是在一定的空间内,尽可能提升生活的舒适度和满意度。在极致“产品化”的不断打磨和运营中,自如里项目上线18天,首批房源全面租磬,而这只迈出了第一步。

“信任3分钟”

租赁社区运营是一项长期工作,其核心更是要以人为本。由于大型社区房源数量大、租住人群较多元,这也使得衍生而出的客诉纠纷呈现多样化、易发酵的特征。因此在自如里运营的初期,自如资管高效调动人力资源,入驻优质且专业的管家团队全面跟进项目建设进程。

在实际运营中,自如资管要求管家团队面对基础租住问题反馈速度控制在3分钟之内,保证每一个问题都有反馈;其次,棘手的问题快速处理,在有效的时间内保证和租户之间的问题沟通、处理和反馈;最后,对待每一个用户提出的反馈,在每一天的日报里都登记上详细的问题、处理方式以及跟进进度。

除了基础的居住满足之外,青年人在这个社区里可以得到什么样的服务?这是自如在运营这一大型社区另外思考的问题。相信没有人会是一座孤岛,在自如里社区中也需要社交,通过相同的兴趣爱好、生活方式、审美甚至理想追求构建起满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条。

自如里每年都会举办超50场活动,联结管家与租客、租客与租客之间的互动。如自如里社区共建项目“一起建一座图书馆吧”,邀请广大租客一起重拾阅读和分享的幸福,以千册共享图书馆打造社区共同记忆和精神连接。让客户一同参与社区共建,通过更有温度的社区运营引领城市租住生活体验升级。

0空置周转率100%

在自如合伙人、自如资管平台事业群总经理孟月看来,集中式出租率达到95%才算及格。面对自如里的运营管理,100%的“0空置周转”成为锚定的目标。

项目前期,自如资管通过以GOP为导向的线下团队坚守“377项品质监察标准”,对自如里进行详细的品质排查,品质管理到间,为租客带来美好租房体验。同时,依托于强大的O2O系统,对自如里项目进行科学动态定价,分户型规划设计带看动线及去化方案。

在过去十年间,自如与数千家企业达成深度合作。在预售阶段,自如里结合周边产业园区因项目制宜、因用户制宜,向周边企业定向宣传,让园区职工享受就近工作的福利,缓解通勤压力,实现“职住平衡”。目前,自如里企业签约占比超20%。

与此同时,自如里与广州自如团队快速协同,建立出房协作体系,通过门店宣讲、绩效打通、灵活激励等协同作业方式,为自如里建立起了庞大的出房网络,进一步提升出房效率,降低获客成本。

值得一提的是,在运营过程中,自如里前置管理每一个合同的到期预售,精细且高频地管理每一间房的周转及收益,最终在今年5月实现满租,超前完成目标且持续至今,100%的房源实现“0空置周转”,即退租前已完成预售。在满租后,经过租期结构调整,年租客户占比更是超80%。

站在新起点,行业也就有新趋势与新机遇,大型租赁社区这一新兴业态是条长且宽的大道,自如资管保持极速和极致,但不急躁,不断地创造美好的生活作品,让城市新青年能够有更好的居住体验。

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