长租公寓十年变局,自如能否重新定义行业

来源：房产装修家居资讯时间：2020-10-26 14:29

租房关乎民生大计,近来,长租成为用户绕不开的话题。

一边是许多品牌负面新闻层出不穷,大量企业爆雷,引发外界唱衰的行业印象;一边是成绩斐然、迈过100万间管理大关的自如迎来9周年。看似相互矛盾的现状,却恰恰证明了,长租行业正处于头部长租机构发展转型、中小企业批量洗牌,行业模式升级焕新的关键期。

而在自如9周年的公开信中,用“城市美好居住生活的注脚”这一概念,揭示了长租行业未来发展变局的重要可能之一——城市生活服务平台。

9年长租与自如,行业分水岭已至

自如成立于2011年,可以说是长租行业的开创者,自如体量斐然与长租不断爆雷的表面认知之下,是长租行业呈现出的“大且好+小而美”的并行发展趋势。

一直以来,我国的住房租赁市场主要以C2C模式为主导,即房东和租客直接交易。但是受限于旧有的城市规划与城市建设步伐,老旧存量房源占据着住房租赁市场的绝对主流。随着租房一代的逐渐年轻化,品质租赁需求崛起,租赁住房在房源品质、房源样式、配套服务等方面的缺失,成为了C2B2C,即长租机构托管模式诞生的重要原因之一。

不难看出,与移动互联网共同成长的长租,并非是一个简单的虚拟互联网行业,而是一个“不动产+互联网”的标准产业互联网行业。相比于淘宝、天猫等提供交易和搜索的信息服务平台,长租的入局者们更需要合格的产品化能力、品质管理能力,及更强的全过程服务满足能力,“租住产品、租住服务、租住产业互联、租住社区运营”缺一不可。

这是一个标准的“长链条、深运营”的行业。“头部+中小”的“二八”组合,成为必然趋势。用自如CEO熊林的话来说就是“分散的集中化和集中的分散化”。也就是整栋式、集中式的物业,在一个恰当的位置,会有小运营商存在着可能;但在最主流的、大量的、真正解决城市人口租赁需求供给的小区式物业上,因为它的分散和规模大,会出现另外一个极端,由更大规模的公司和平台运营管理。

这样看来,一些品牌的爆雷与退出,其原因也并不难理解:近年来,在长租成为“风口”之后,由于资本的大量介入,不少机构单纯依靠“融资-高价包租-低价快租-再融资”的方式快速扩张。而当面对真实的租住生活运营问题、疫情影响之下的规模扩张放缓,“入不敷出”无法避免,难以走出短期暴利、长期难持的发展陷阱。

这也导致今年长租行业“雷声”不断。南昌一长租公寓租客被下了逐客令;长租公寓传出跑路的消息。更有一些长租公寓运营商涉嫌成立不同公寓品牌作为“马甲”,以“高收低出”模式进行诈骗。

相比之下,自如9年的稳健发展对长租行业这一模式本身,显得尤为重要,“中国租赁行业的大方向不会变,因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后,这个行业一定会变得更加理性。”自如CEO熊林表示。

头部长租机构的100万间大关,正在成为一个行业分水岭,将行业与野蛮生长和良性循环分割开来。

100万间之后,“平台赋能”成长租破局法

在公开信中,自如表示将会“推出合租十项全能产品-友家7.0;直击你心灵归处的整租产品-心舍;城市生活圈产品-千户级大型综合租住社区自如里”。其中,品质合租作为长租品牌一直主打核心产品,迎来例行升级也属于常规。而“心舍”与“自如里”的相继面世,却代表着管理超过100万间、规模进入世界级序列的长租平台,正在转变发展思路:

前者,是业主托管的新模式;后者,是城市居住形态的新探索。

两者背后,是悄然变化的中国城市租住现状。

2020年9月,《中国青年租住生活蓝皮书》(以下简称蓝皮书)发布,蓝皮书认为:“长租”已经成为中国城市青年生活的现状:数据显示,超过6成人已经租房3年以上、超过56%的租客热衷选择大且好的长租机构、约有半数租客接受“租房结婚”、有超过2成租客表示愿意一直租房;同时,数据预计,到2022年,中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿。

如何助力全社会共同解决不断增长的品质租房需求,将在过去近十年的品质深耕所培养的产品开发、服务升级、租住科技以及社区运营能力,转化为城市居住新形态发展的动能,成为了头部长租机构的新难题。

在怎么做上,国家先给出了答案——“赋能”。

2016年6月,国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出要鼓励企业开展住房租赁业务、鼓励房地产开发企业出租库存商品住房,引导房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产。

2020年9月,住房和城乡建设部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中,同样重点关注了租赁行业上游的供应,“鼓励通过新增用地专门建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房……多渠道增加租赁住房供应”。

一边是把管理100万间的能力与经验拆解出来,一边是把长租机构从“资源投入”的压力中释放出来,用“价值输出”的方式,解绑城市住房租赁发展与城市居住建设——可以自由选择托管程度的自如心舍与和广州国企合作开发运营的自如里,应运而生。

从租住生活圈层到城市生活圈层

长租变局不忘长期事业

在公开信的末尾,自如展望,“‘自如’不再是一种租住生活的代名词,而是城市美好居住生活的注脚”。这代表的并非是一个简单的企业愿景,而是长租行业在未来城市生态中的角色与定位。

这其中,一方面是租住对于城市生态的重要性,另一方面则是长租机构对于城市生态运转的重要性。

熊林认为,租赁在中国大型城市人口的占比中达到35%以上,“而长租行业管理的每一套房、每一个客户,交付的每一次工单都构成了这个城市生活的一部分,行业就是城市运营不可或缺的部分。(长租行业)要做的不仅仅是简单的一个功能性产品,还应该承载起更多社区或者是城市生活所赋予的责任。”

这并不仅仅意味着转型成功的头部长租机构,将获得更广阔的发展空间与市场前景,在住房租赁这个与民生紧密相关的话题之下,“城市生活”所包含的企业社会责任同样更为真实。

公开信显示,在年初疫情期间,“10000余名管家迅速返回工作岗位,志愿支援9城、953个街道、9235个社区抗疫工作;为12747名需要隔离的自如客,提供了免费的独居房源安置;为受疫情影响无法离鄂返汉等遭遇的自如客,提供抗疫资金支持近4亿元;获得了21346位业主的爱心减免善举……最终,全国2万个小区里的150万自如客、1万余自如服务者,无一交叉感染。”

熊林表示,“运营长租公寓远比想象中困难,它既不是一个高利润的行业,也难以追求短期利润回报。”作为民生行业,长租公寓与千万租客、房东息息相关,就算是客观原因导致的创业失败,带来的影响也比一般项目要大得多。

这或许就是为什么自如能够成为率先走出100万间发展瓶颈:长租总来不是一个只需要仰望星空的行业,而是一个更需要脚踏实地、长期精耕的行业。而从租住生活领域向城市生活领域越迁、从住房租赁服务提供商向城市生活服务平台升级之后,长期将会是长租真正的“初心”。

自如《历9弥新,定自如初》公开信全文: