大发地产：低权益销售下，债务偿付和表外风险高企

来源：一号地产 ID:dichanyihao

作者：海哥

一号说：           

如果节流能解决问题，还要开源干什么？

这段时间，大发地产（6111.HK)深陷裁员传闻。地产冬天，裁员的消息总让地产人感受到切肤之痛。

一号君听到圈内流传的说法，“2021年的冬天，裁员和年终奖，不知道哪一个会先到。”

大发地产的裁员比例，传闻中是50%，这个比例，恐怕会人心惶惶。好在大发地产在回应媒体时表示，“公司进行人员优化调整是为了适应外部不确定性而展开的自我调节，以便集中资源提高组织效能，具体优化比例较低，并非传闻中的50%。”

虽然没50%，但裁员还是实锤了。可资参考的是，大发地产2019年年报披露的集团员工人数是1050人，2020年集团人数是1029人，而到了2021年半年报时集团人数是992人。

由此可见，即使是财报披露的归属大发地产集团的员工数也是在逐年递减的。更有意思的是大发地产的员工平均月薪，2020年是2.91万元每月，到了2021年上半年下降到了2.42万元每月。

人少了，但钱也少了，大发地产的节流迹象很明显。

仔细研究之下，大发地产的问题还不止于此。

01.

销售规模虚胖  权益比不足40%

这一结论的得出，也是经过了严格比对、反复确证的。

尽管大发地产前几天发布10月业绩简报后，发了一波什么流动性充裕、坚持长期主义的宣传文案。仔细一推敲，还是站不住脚。

业绩简报数据显示，1-10月份大发地产完成了全口径销售355亿元，全口径销售面积213.15亿元，如果按照大发地产2021年初定下的年度目标360亿元计算，其目标完成率在98.6%。

这一数据足够羡煞一众同行，因为今年的政策因素，许多业内头部、标杆房企都将爽约年度目标，而大发地产这一逆势飘红的表现，是不是很亮眼？

大发地产也凭借这一355亿的全口径销售额，登上克而瑞地产研究的1-10月百强房企排行榜第74位。

但一号君想了解权益销售额的时候，却在百强房企中并未发现，前10月百强房企的权益销售榜单，入门门槛是152亿元。

也就是说，大发地产这255亿的全口径销售额，真正能给公司带来现金流的权益销售尚不足152亿；

可资比较的是，1-9月份的克而瑞销售榜单显示，前9月大发地产全口径销售335亿元，权益销售仅为136.4亿元，权益占比仅为40%。

而在今年上半年，大发地产1-6月的全口径销售额为258亿元，权益销售124亿元，权益占比为48%，虽然在行业内算比较低，但同比大发地产自身，要比前10月的权益占比好看多了。

如果这样一算的话，今年7月至10月，大发地产虽然全口径销售额增加了100亿元，但权益销售连28亿元都没有，这四个月的权益占比可能只有四分之一。

由此，一号君也对大发地产下半年的销售数据产生了疑问。

根据其各月度业绩报告，6月份全口径销售额50亿元，销售面积29万方，均价为17241元每平；7月份全口径销售30亿元，面积19万方，均价15789元；

到了8月份，全口径销售25亿元，面积13.3万方，均价18796元每平，9月份销售22亿元，销售面积11万方，均价2万元，10月份销售20亿元，均价18181元；

数据中我们发现，尽管下半年大发地产的销售额是逐月环比下滑，但销售均价却维持高位，特别是8月至10月的销售均价甚至高于上半年。

整个行业都在降价促销的情况下，大发地产的销售均价不降反升，真是让人惊讶。

此外，一号君还提供一个参考数据，大发地产2020年全口径销售额为303亿元，据克而瑞数据显示，当年权益销售额为172.5亿元，权益占比为56.7%。

这么一比，更加一目了然，大发地产今年的权益销售额甚至可能不如去年，这样的虚胖业绩又有什么好吹嘘的呢？

02.

高息美元债到期偿付风险高企

说实话，现在投资人越来越精明，除了全口径销售额之外，更看中的还是你的权益销售。

只有权益销售的金额才是房企自己的，用这个数值才能衡量房企真正的的现金回款、偿债能力，以及未来的营收、利润等业绩数据。

因此，用权益销售金额的维度来分析大发地产的债务风险的话，其风险承受能力恐怕要大打折扣。

仅美元债方面，大发地产目前存续美元债3只，累计7.4亿美元，约合人民币47.5亿元。且均属高息美元债，三笔美元债利率分别在9.95%、12.37%、13%。其中13%利率的美元债是今年10月份发行的。

美元债融资成本可谓居高不下、步步走高。

而更大的风险是集中到期的偿付压力。目前存续的美元债中，有2笔是约8个月内要到期的，累计6.4亿美元，约41亿元人民币；

其中2个月内到期的美元债就有2.8亿美元，约18亿元人民币。从目前大发地产的权益销售情况来看，这笔明年1月到期的美元债风险有多大，相信市场自有判断。

即便是“借新还旧”，今年10月底发行的1亿美元也仅能覆盖三分之一到期债务。

所以美元债市场也早已“闻风而动”。截至23日晚间，大发地产22年1月到期美元债报价90.425，收益率高达81.16%；22年7月到期美元债报价88.034，收益率33.33%；

随着市场风险的释放，大发地产的美元债报价恐怕还会下行，至于收益率仍可能进一步走高。

03.

信托融资依赖度高  表外负债风险大

除了美元债，大发地产同许多中小房企一样，资金层面今年也高度依赖信托资金。

在用益信托网中搜索关键字“大发”，查询到大发地产今年发行的3只信托融资计划。

有意思的是，这三只信托融资计划，同样也是高成本融资，年度收益分别在8%、9.1%、9.2%。可见大发地产的融资成本并不低啊。

融资期限也仅有一年和两年。

融资额度上，大发地产可谓是大手笔。如爱建信托今年3月份发行的“爱建共赢-大发长三角策略投资集合资金信托计划”，融资额就高达10亿元；

爱建信托4月份发行的“爱建共赢-大发浙南集合资金信托计划”融资额也高达9亿元；

7月份发行的“淳仕融发-扬州大发地产定向融资项目”仅有8000万元；

仅这三只信托融资，总额度就高达近20亿元。

需要指出的是，上述三笔信托融资均是大发地产的表外负债。

如上述融资10亿元的公司主体“上海旸发企业管理咨询合伙企业（有限合伙）”、融资8千万的“南京源纬置业有限公司”等均未在大发地产2020年年报的附属公司或联营公司中查询到。

如此大体量的信托负债游离于上市公司体外，其风险之大不言而喻。

特别是，大发地产2020年年报及2021年中报披露，其经营性现金流分别为-39亿元、-7.54亿元；而同期，大发地产扣除受限制现金后，其在手现金已无法覆盖短期债务了。

综上看来，不管是持续流出的经营性现金流，还是藏在表外的巨额负债，以及无法覆盖短期债务的在手现金，均给大发地产敲响了风险的警钟。

而这样的风险，恐怕依靠裁员也难以解决。

End.

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