房企表外负债有多大 正荣地产首度披露

北京商报讯（记者 卢扬 王寅浩）2021年是正荣地产“新三年战略”的收官之年。在8月23日的中期业绩会上，正荣地产管理层重申“新三年战略”的意义，并成为行业内首家主动披露表外负债的房企。

在此次业绩会上，其管理层公开披露，上半年新增的24个项目里有21个都有合作方，下半年新增的土地的合作比例也会保持在50%左右。

正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健指出，随着房地产市场的下行，合作开发已成为一个趋势，正荣对于合作开发一直保持着“开放”的态度，一方面跟理念相同的开发商合作，一方面也会积极拓展新的合作开发伙伴。合作开发的目的就是要分散投资、合作共赢。

正荣地产执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝则补充道，“目前的政策对集团来讲机遇和挑战并存，大家也看到我们今年的合作项目也保持一定的规模。这一方面是出于降低风险的目的，另一方面也可以加强核心能力建设，例如经营能力、人才能力等方面的建设”。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，此前房企多因权益占比过低而屡遭质疑，但目前的情况是融资难、拿地贵，合作开发已成为一个趋势。

2021年上半年，正荣地产实现合约销售金额823亿元，同比增长47%，完成全年合约销售目标的54.9%。上半年，正荣地产的销售主要来自于一二线城市，占比高达91%。不过北京商报记者注意到，这部分贡献主要是二线城市发力，一线城市占比仅为4.4%。

财务指标方面，2021年上半年正荣地产实现营业收入160.11亿元，同比增长10.1%；期内净利润15.03亿元，同比增18%；归属股东净利润11.66亿元，同比增长33.1%；毛利率微降1.2个百分点至19.1%，与去年末持平。

对于毛利和毛利率的表现，其管理层此次并未给出正面回应。不过据北京商报记者观察，这方面数据在最近几年普遍表现不佳。

2019年正荣地产的毛利为64.98亿元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20%；2020年正荣地产的毛利为69.04亿元，同比增长6.3%，毛利率由2019年的20%减少至19.1%，低于行业均值。

集中供地之后，房企的经营利润再次被压缩，各房企也普遍表示“微利”。“下一步第二批集中供地政策可能会有所调整，若真正把土地价格降下来，这将直接影响到房企的利润空间。”黄仙枝称。

也或是基于“合作”开发模式的持续看好，正荣地产是目前唯一一家披露表外权益和负债的房企。

在业绩发布会上，正荣地产管理层对外公开披露了其表外负债的情况。截至2021年上半年，正荣地产表外负债约为31亿元，表外货币资金约为24亿元，表外净负债约为7亿元，表外债务属于合理可控。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，作为行业内首家主动披露表外负债的房企，正荣地产对自身财务状况充分自信，根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，正荣地产2021年中期指标一项超阈值，继续保持“黄档”行列，并对其未来“三线四档”的全面达标乐观可期。

潘浩认为，自“三线四档”金融监管政策开始，调控不断加码，房企降负债效果明显，而一直以来，具有隐性债务属性的表外负债成为行业较大的风险隐患。正荣地产首次主动披露其表外债务的行为，将有利于监管机构对房企全面债务风险的评估，或许将会推动其他房企的跟进，加速房企在财务稳健的道路上积极优化，共同维护行业金融风险的可控性。

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