房价上涨引监管层关注 深圳开始从土地源头解决住房紧缺问题

  近期深圳房价暴涨引发央行紧急彻查房抵经营贷事件把深圳这座城市推上了舆论风暴眼。也让深圳市政府不得不想办法进一步解决这个由来已久的问题。

  房地产业界有这样一个比喻，房子（房价）与土地就如同“面包”与“面粉”的关系。只有处理好两者关系，解决源头（土地供给）问题，高房价问题才能得到有效解决。

  深圳开始从源头端发力。5月8日下午，深圳市规划和国土资源委员会召开新闻通气会，在会上印发的《深圳市2020年度建设用地供应计划》披露了一则对于“寸土寸金”深圳而言的重大利好消息：深圳计划今年内加大居住用地供地规模至293.2公顷,较2016年计划供地增加143.2公顷。这一数字创2016年以来新高。

  这可谓是一项迫在眉睫的举措。据中国房地产报记者了解，过去10多年，深圳住宅供应长期处于严重不足局面。在“北上广深”四大核心城市中，深圳住宅土地供应占比处于最低位。

  “一直以来深圳都是在摸索通过增加租赁住宅等方式来转移购房者对于房屋需求。但这并不能从根本上解决深圳房价高涨问题。只能通过增加新房供给（居住用地供应）才能最为有效的控制深圳房价上涨问题，也才能抵消深圳二手房房东对于房价的过度自信带来的房价的涨幅。”一位研究深圳房地产市场的业内人士表示。

  深圳高房价问题

  “寸土寸金”的深圳对于居住用地供应极为“吝啬”。

  中国房地产报记者统计深圳2016—2019年居住用地供应情况发现，过去4年深圳计划供应居住用地量维持在200公顷左右。具体而言，2016年深圳计划供应居住用地125公顷；2017年深圳计划供应居住用地218公顷；2018年深圳计划供应居住用地109公顷；2019年度计划居住用地供应150公顷。

  随着5月8日深圳市规划和自然资源局公布《深圳市2020年度建设用地供应计划》，打破了以往长时间居住用地供应低的局面。

  据深圳市规划和自然资源局副局长王策飞当日介绍，2020年度深圳全市计划供应建设用地1200公顷。按用地性质分，计划供应居住用地293.2公顷。

  “为了完成170万套住房供应任务，深圳市从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。”王策飞解释称。

  不难发现，293.2公顷居住用地供应规模数据较去年增加近一倍。事实上，在计划印发之前深圳相关部门透露从年初就开始提前部署土地供应工作。截至目前，深圳市已供应产业用地21宗63公顷，已供应居住用地30宗54公顷，正在组织供应的居住用地12宗78公顷（其中5月底前将向市场推出8宗60公顷）。

  居住用地供应并非深圳“一拍脑门”的短期决策。记者发现，早在今年3月11日，深圳市住房建设局便在发布《关于应对新冠肺炎疫情 支持房地产企业加快复工复产的若干措施》(以下简称“若干措施”)中，增加居住用地就被提至明显位置，提出切实拓展居住用地供应渠道，通过增加建设用地、盘活存量用地、各类用地配建、公共设施综合开发等，多渠道增加住房有效供应，平衡供求关系。

  彼时，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋表示，去年（2019年）政府各部门已经在住房供应方面加大了力度。去年12月月底至今年1月，深圳市划定出让了34宗公共住房用地，总用地面积超过1平方公里，预计可建公共住房超过6万套。商品房供应方面，去年也已经完成供应11块，“预计今年新增居住用地供应会是去年两倍，保证房地产供求关系稳定、房价稳定、市场预期稳定。”王锋说。

  “如果深圳真的能够有效地增加新房供给，那么相信在不久的将来一定可以控制深圳当前的房价。毕竟目前深圳市居民的住房自有率非常低。居民购房最大程度上只能通过二手房来满足。增加新房的供给恰好是有效的分担了购房者对于二手房注意力，也可以使得二手房房东对于房价话语权降低，这样才可以平衡住房供给需求双方之间的关系。”谈及深圳近期增加居住用地供应的举措，上述研究深圳房地产市场的业内人士说。

  11种宅地供应方式

  如何实行如此大数量的居住土地供应？中国房地产报记者注意到，5月8日，深圳市规划和自然资源局针对此发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（以下简称“暂时规定”）。

  暂行规定提出构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系，落实市委市政府提出的住房供应目标。记者发现，按照规定，深圳市住房建设部门负责统筹全市范围内三类公共住房的套数比例，住房供应需落实2035年前筹集建设各类住房170万套的任务，实现市场商品住房和三类公共住房套数4：6供应结构要求。

  事实上，深圳住房供应问题由来已久。今年1月8日上午，龙头房企万科企业股份有限公司董事会主席、深圳市政协委员郁亮在深圳市政协会议分组讨论上提及了深圳的住宅供应问题表示，过去10年深圳的住宅供应是严重不足的。在四大核心城市里面，深圳的住宅土地供应占比是最低的。“其实过去，深圳的住房问题很大，为什么没有暴露出来？因为1000万人都住在城中村和工厂宿舍里面。”郁亮认为，随着这些地区逐步更新，深圳住房问题放大很多倍。

  彼时，郁亮呼吁多渠道增加各类住宅供应，同时强调深圳的人才房标准应该开放给更多人群，称“我自己标准的人才房是包括快递小哥和环卫工人的，他们也是这个城市必需的人才，还要鼓励他们落户”。

  “一直以来深圳都是在摸索通过增加租赁住宅等方式来转移购房者对于房屋的需求。但是这并不能从根本上解决深圳房价高涨的问题。只能通过增加新房供给（居住用地供应）才能最为有效的控制深圳房价上涨问题，也才能抵消深圳二手房房东对于房价过度自信带来的房价上涨。”上述研究深圳房地产市场的业内人士这样表示。

  中国房地产报记者发现，这次深圳在居住用地供应上颇为用心：在拓展供应渠道方面，深圳市规划和自然资源局透露确定了11种住房用地供应渠道，包括在新供应、城市更新、棚户区改造、土地整备留用地建设等原有政策供应渠道的基础上，增加了原农村集体未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地、基础设施配套建设、轨道交通用地综合开发等住房用地供应渠道。

  “上述11种渠道中，此次政策增加了原农村集体未完善征（转）地补偿手续用地、历史遗留未完善出让手续用地、已出让未建用地、已建的合法用地、机关企事业单位存量用地、基础设施配建和轨道交通用地综合开发等7种住房用地供应渠道。”王策飞表示。

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