深圳抵押套利引关注，监管严抓多部门连日表态

来源：房产装修家居资讯时间：2020-04-24 17:00

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近日，有关深圳楼市波动及监管严查房抵经营贷的消息热度不退。日前，包括深圳银保监局等在内的多部门连续表态，严查房贷违规进入楼市。

据融360|简普科技大数据研究院今日发布的《2020年4月中国房贷市场报告》显示，报告期内全国首套房贷款和二套房贷款的环比均有下降。另外，国家统计局早前发布的数据显示，三月份70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。

蓝鲸财经注意到，疫情之下，多地都出台了为刺激中小微企业的贴息政策。不过，套利似乎又出现了。而深圳一时间的房价波动、房抵经营贷违规进入楼市及贴息套现的消息热度不减，引起了包括监管层在内的广泛关注。

多家银行深圳分支机构的工作人员向蓝鲸财经透露，目前均已收到关于严查贷款流向的监管通知。

房市微涨、房贷利率微降

某一线城市地产中介向蓝鲸财经透露，疫情期间房市并没有预想的持续低迷，原以为疫情期间可能会出现长时间的购房低谷，但前来看房的人依旧不少，且成交起来大都十分干脆。

国家统计局4月16日发布数据显示，三月份，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。

数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。其中，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。

一线城市中，二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，与1月份相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%，广州下降0.2%。

某大行支行信贷处相关人员告诉蓝鲸财经，从房贷申请情况来看，今年一季度申请房贷的人并没有出现太大变化，都比较正常。

据融360|简普科技大数据研究院统计，在66家银行位于全国41个重点城市的674家支行的监测数据显示，2020年3月20日至4月19日期间，全国首套房贷款平均利率则为5.43%，环比下降5BP；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降4BP。

（??????样本数：674 数据来源：融360|简普科技大数据研究院）

该研究院在报告中披露，此次数据监测期内房贷利率水平持续下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分银行跟调存在滞后效应，导致后期房贷利率整体又有所下降。

4月20日，央行公布了最新一期的贷款市场报价利率（LPR），5年期以上LPR为4.65%。而与3月份报价相比，此次5年期以上LPR下调10BP，为新LPR利率机制出台以后的最大降幅，也是本年内5年期LPR第二次下调。

抵押套利并非新鲜事

蓝鲸财经注意到，包括安徽、山东等多地都出台了刺激企业特别是小微企业的贴息政策。不过，政策优惠下似乎又出现了套利，而此次，深圳站在了风口浪尖。

4月22日国新办举行新闻发布会，当谈到有分析称由于政府贴息经营贷款违规流入房地产市场，使深圳房地产有较大波动时，银保监会首席风险官肖远企上表示，深圳确实出现了这样的情况。

今年3月份，深圳市中小企业服务局发布《应对新型冠状病毒肺炎疫情中小微企业贷款贴息项目实施办法》，支持包括中小微企业、小微企业主和个体工商户的经营性贷款以及对今年2月1日至4月30日期间获得深圳市辖内银行业金融机构的新增贷款给予贴息支持。

蓝鲸财经向深圳多家开展经营贷业务的银行了解到，疫情期间经营贷利率普遍降低，基本在年化4.75%左右的水平，而申请经营贷的企业首先要满足两个条件：一是要有实体经营公司，二是要有深圳商品房作抵押。

深圳某股份制银行支行信贷经理向蓝鲸财经介绍道，目前在深圳申请经营贷有两个前提，一是名下有工商登记注册地在深圳的公司且营业执照持有超3个月，二是有深圳商品房，过户时间要在6个月以上，“对于企业的经营状况，需要企业能够正常营业且有办公地点。”该支行信贷经理表示。

只要满足了上述两个基本条件，经营贷款的申请流程并不复杂，深圳某大行支行工作人员也向蓝鲸财经透露，目前响应国家号召，在特殊时期积极扶持中小微企业，“利率上不同的贷款年限可能有不同的优惠，也是帮助他们渡过难关，支持实体经济。”他表示。

而随着贴息政策的出台，有人却动起了套利的歪心思。有分析认为，这是有人想要钻政策的空子，使原本旨在扶持中小企业的资金违规流入房地产。接近深圳某大行信贷处的相关人士也向蓝鲸财经表示，近期深圳房价波动或多或少都与这些套利者有关。

某银行资深业内人士向蓝鲸财经分析道，其实与前几轮的楼市炒作本质一样，套利者都是想通过抵押套利，比如将自己名下的房子做抵押获取银行贷款，然后再用来付购房首付或是其他投资用途。

“如果房价涨的幅度比贷款利息高得多，那么原本政策想要扶持的小微企业主可能发现实体经营不如炒房子赚钱，钱就又这样流入楼市了。”上述业内人士补充道，对于手中资金比较充裕的人来说，这成了一种逐利的恶性循环，而真正有刚需的人面对着攀升的房价只能望尘莫及。

不过，也有分析人士认为某些城市的个案不能完全归因于贴息套利。中泰证券首席经济学家李迅雷曾撰文表示，结构性的原因也不容忽视：一是与我国人口的流向与分化有关，2019年，深圳同比增加41.22万人，而人口的大规模流入也增加了楼市的刚性需求。

二是与居民收入结构的变化有关，近年来高收入阶层的收入增速大幅高于其他收入阶层的收入增长。据国家统计局数据，2016-2019年，高收入组的人均可支配收入累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%，绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。

监管严抓多部门连日表态

深圳一时间的房价波动与贴息套现的消息热度不减，也引起了包括监管层在内的广泛关注。

银保监会首席风险官肖远企在22日国新办新闻发布会上透露，针对深圳存在的政府的贴息经营贷款违规操作流入到房地产市场的情况，深圳银保监局、人民银行深圳中心支行近日均采取了相应的监管措施。

肖远企表示，贷款一定要按照申请贷款时的用途真实使用资金，不能够挪用，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。

监管层明确，要求银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。

多家银行深圳分支机构的工作人员向蓝鲸财经透露，目前均已收到关于严查贷款流向的监管通知。

此外，也有深圳某大行信贷工作人员向蓝鲸财经表示，该行近期已展开自查，“凡是申请过经营贷的客户，我们会格外关注他们最近是否有购房意向或是新增房产的情况。”他表示，一旦发现异常，可能就需要申请人结清经营贷，即收回已发放贷款款项。

有业内人士对蓝鲸财经分析称，从银行的操作层面来说，房抵经营贷流程上看似是没有问题，但是从用途来讲，贷款贷出之后，银行需要明确告知客户其用途不可以用于炒股、炒房等投资，“如果有客户将贷款用于投资，银行也存在着管理不到位。 ”他进一步表示，对于有些银行来说，管理上确实会出现因贷款管理量较大而出现疏忽的情况。

据南方日报报道，4月22日，人民银行深圳市中心支行、深圳市中小企业服务局、深圳市住建局、深圳银保监局、深圳市市场监管局五部门联合通报房抵贷买房调查情况显示，目前，全款买房再抵押贷款规模很小。

深圳市中小企业服务局表示，将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。一旦发现并查实，将依法依规对责任单位和个人给予失信惩戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法机关处理。

（责任编辑：张洋 HN080）