经济持续回暖,释放了什么信号?房地产未来3个发展方向定了

  一面强调着房子是用来住的不是用来炒的这个定位坚定不动摇,一面又在告诉你不要过于悲观,是不是有点矛盾呢?可能很多人会这么想。其实,是你还没有看懂现在的房地产逻辑,依然沉浸在过去的房地产思维中,没有走出来。

  谈房地产离不开对经济数据的研究,毕竟在过去房地产曾是拉动经济增长的重要动力。

  不过这些年来,一直在强调,不将房地产作为短期拉动经济增长的手段,意味着国家下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖,改变过去“一旦经济增长有所放缓,首先就想到房地产”的“路径依赖”。

  很显然,这种思路已经走不通,不仅难以推动制造业转型升级,实体经济受到严重影响,其实房地产行业长远健康发展也会受到影响和制约。

  如今的经济增长成果如何?

  近日出炉的10月“成绩单”释放了我国经济持续回暖的信号,社会消费品零售总额增速连续两个月回升、制造业投资对全部投资增长的贡献率显著提高。

  数据显示,10月国内房地产开发投资和销售增速继续下行,但国内消费、出口、房地产开发以外的投资均呈现较明显的上升态势,带动整体经济增长延续回暖。

  这个信号又释放了什么信号呢?

  说明经济增长在摆脱房地产方面已经取得了一定成效,哪怕房地产调控政策不放松,也不能影响经济恢复性反弹,而4 季度政策也重新转向“稳增长”。

  从这里可以读懂,房地产调控政策不会放松,但是不是房地产将会被打压?要抛弃房地产了呢?当然不是,健康的房地产市场可以为经济增长提供活力,让稳增长更有韧性。

  不将房地产作为短期拉动经济的手段,这句话该怎么理解?其实辩证来看,一方面不会动不动因为经济原因就想到房地产来拉动。另一方面“短期”二字有深意,长远看,房地产的重要性不言而喻。

  理解了这一点,我们接下来或许更方便说一说未来房地产的发展方向,基本上呈现三大趋势。总结起来就是,城市化、城市更新、城市群,即三大“城市”方向。大涨时代结束了,但对于房地产行业的发展前景,也不要过于悲观,经济增长也不会受到太大影响。

  1、大拆大建时代结束,城市更新成为房地产拉动经济增长的新的增长点。

  过去我们都知道,大拆大建让很多人富了,但问题也隐藏起来了,房价被推高了。尤其是三四线城市,那一波货币化政策更是直接推动了房价上涨。

  在“房住不炒”的大方针下,过去的“大拆大建”很显然已经与时代不能同步。这一点,国家也强调过无数次,不能再搞大拆大建。传统的房地产开发模式走到尽头,但房地产依然大有可为,不过重点不会只在增量上,更多在存量,这是趋势,也是必然结果。

  11月4日,住建部发布第一批城市更新试点城市名单,北京、厦门、景德镇等21个城市(区)将开展第一批城市更新试点工作。第一批试点自今年11月开始,为期2年,重点探索城市更新统筹谋划机制,探索城市更新可持续模式及探索建立城市更新配套制度政策。

  我认为,城市更新将成为未来房地产发展的重要方向之一。但是要如何将其与房地产区别开,还需要转变思维。

  经济日报在《城市更新应杜绝房地产化》中提到,杜绝过度房地产化,城市更新将由“开发方式”向“经营模式”转变。大拆大建难以为继。

  其实很有意思,一方面要让房地产向城市更新发展,另一方面,我们又要防止城市更新过度房地产化。看似矛盾,实际上很辩证统一。因为城市更新就是要走与传统房地产不一样的路,城市更新的房地产与房地产的城市更新是不一样的。

  我认为,城市更新就是一个城市或市场发展到一定程度的必然选择。其中包括老旧小区改造、旧城改造,必将成为新的经济增长点。这不仅是民生工程,也是经济长期持续健康发展的动力。

  2、未来城市群将成为吸引人口的重要区域。

  城市群的发展也到了前所未有的高度。去年国家特别提到,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。说白了就是,中心城市肯定是引领作用,但是过去周边城市可能容易被忽略,与大城市发展相差悬殊,今后必须发挥出城市群的综合效应。

  你会发现有些城市哪怕是三四线城市甚至五六线城市,但是因为依附于一线城市,依然有很强大的人口流入支撑。这就是城市群的效应。

  今后五到十年,中国最大的结构性潜能就是都市圈和城市群加快发展。都市圈的发展,就是在核心城市周边建大量小镇,这里面还有相当大的房地产发展空间。

  我觉得如果把这些地方的产业、资源引进来,不再是睡城,那么很快就具备一个非常闭环的城市功能。大城市的问题解决了,这些地方的产业资源问题也都解决了。

  3、城市化依然是房地产发展的重要驱动力。

  去年国家再次提到,深入推进新型城镇化。新型城镇化到底新在哪里?

  我认为说到底是人的城镇化,那么就要把农民从农村吸引到城里来,不仅吸引过来,更要把他们留下来,还要让他们有尊严地生活下去。

  “城无产不兴,产无城不立”,这句话历经历史变迁与发展,在产城融合理念提出的当下,正一步步改变中国产业与城市的格局,农民进城,不是一时的,是要让他们有源源不断的收入来源,他们才可能安家置业。

  从中长期看,城镇化趋势肯定还是向上的,未来5-10年,中国对房地产的需求还将维持在一个平稳乃至较快增长的发展区间。

  不过这个城市化和城市群发展还不太一样,但有重合部分。城镇化可能很多情况下是农民进城市民化的过程,而城市群发展则很可能包括农民进城,更包括大城市一些功能的疏解。

  有人就有需求,但我们追求的不是一时,而是一世,人地集合,供求匹配,房地产才能得到健康持久的发展。作为房企、购房者也要顺势而为。

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(责任编辑:董云龙 )

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