大会再提房地产,释放了哪些信号?

3月27日，决定中国2020年经济命运的大会，如时召开。这次大会对疫情影响下的经济形势，作出了客观分析和紧急调整方案，且一反常态，对房地产提出了多项建议和措施。我们都知道，房地产在中国经济发展中一直充当着“压舱石”角色，每逢经济运行不畅，注定拿出来摆弄一番，最终造成房价步步登高，泡沫积聚。那么今年接下来，会不会继续拿出来用？怎么用？未来房价将如何走？这是我们要在大会中得到的答案。下面我将择取会议中和房地产关联最重要的信息进行分析。

1五项政策相比之前的政治局会议，此次政策力度空前，在刺激经济上，可谓不遗余力。总体分为5项，下面为大家一一解读。1、适当提高财政赤字率，预计2020年赤字率将达到3-3.5%。解读：财政赤字率就是政府“花”的钱减去“挣”的钱，除以GDP的比率，提高这一数值意味着提高政府花销预算，为市场注入更多的源头活水。按照《马斯特里赫特条约》标准，世界一般将3%作为衡量财政风险的警戒线，我国也基本上按照这一衡量标准，将赤字率长期都控制在3%以内。这次直接把赤字率直接上调至3%以上，意味着今年的经济形势已经相当严峻，不惜踏过警戒线拉高财政支出，稳定市场。预计下半年，减税降费，定向刺激各产业的经济活动将屡见不鲜。一般赤字可以通过发行债券、向银行透支、增加税收、减少支出的方式弥补。其中向银行透支在1994年定了法规后就禁用了，目前为了让企业撑住，减税降费，增加支出是必然趋势，所以只剩下一条渠道，发行债券。

2、发行特别国债。我们预计用于抗疫、提供公共设施、促进消费或基建。解读：「特别国债」在历史上只发行过2次，一次是1998年补充国有独资银行资本金，另一次是2007年购买美国外汇。这个政策也是万不得已的独门绝技。这次主要启用国债补给财政，是对当下经济通胀的最大考量。否则通过印钞票的方法解决问题，消费没起来，物价反而上去了，这是万万不能的。当下，任何举措都不能以稀释国民财富为代价，否则后患无穷。

3、增加地方政府专项债券规模。我们预计为4万亿左右。解读：专项债券通道继续扩充，专项专批，就是为了定向刺激产业发展，尤其是为了近期出台的新基建做准备。当然对地方性隐性债务是否把控到当，也是需要考虑的问题。

4、引导贷款市场利率下行。我们预计将通过提供流动性、降准、降低OMO、MLF利率和LPR报价等多种形式实现，而存款利率下调也势在必行。解读：这项政策对于楼市影响是很大的。经济形势不佳，利率一定会下调。未来LPR报价利率逐步下调，房贷成本也会跟着下调，这就是我之前告诉大家在做二手房贷款合同转换时，一定要选择LPR利率的原因。LPR利率下调，也是在通过金融手段变相降低购房成本，利好楼市。

5、加快地方政府专项债发行和使用，加紧做好重点项目前期准备和建设工作。过去，基建和地产是最短平快的稳增长手段，今年基建要发挥主力军的作用。解读：这次刺激经济的方式和2009年是一模一样的，虽然说这次的新基建规模达到史无前例的50万亿，但搞基建最后的红利多多少少都会流向房地产。首先是基建直接利好房地产，例如你家门口突然新建了一条地铁，多了一个医院或者公园，房价涨不涨呢？其次是因为基建工程所创造出的财富人群，最终为了保护财富，又会把资金投入到楼市。这些年，楼市和基建从未分开过。2009年的四万亿计划记忆犹新，我们要有所准备。

2启动地产除了这5项基本政策，大会又给出了5条建议。例如现在应当大力储备低价石油，放松汽车限购，发放消费券鼓励消费等等。其中对楼市的建议更是放在了首要位置：全球范围内的经济危机正在形成，二季度中国经济压力和就业压力依然较大，考虑到预调，建议房地产政策在“房住不炒”“一城一策，因城施策”的原则下，在供给端和需求端适度放松。房地产政策的适度放松有利于稳定投资，稳定消费，带动相关产业链企稳。话已经说的很明白了，经济不行，就得放松房地产调控，这样才能带动上下游百业的发展，这对稳定社会经济非常重要。具体怎么放松？这里面也有说叨，子木认为一定不能像2015年楼市去库存那样，全面放开刺激消费者上车，否则全国再翻一轮房价，直接触发系统性金融风险，以后也没地产什么事儿了。所以，只能在四大限法（限购、限价、限贷、限售）里做文章。我们知道，自疫情发生以来，事实上已经有多地密集出台了稳楼市政策，比如延期或分期缴纳土地出让金、顺延项目开竣工时间等。但在这其中只有河南驻马店、广东广州、陕西宝鸡、山东济南、浙江海宁五市出现了政策“一日游”（第一天发布，第二天会被中央严令叫停，强制约谈）。为什么呢？研究共性就知道了，无外乎两条：

降低首付和贷款利率

放松核心区限购

这两条组合起来就是炒房的必备因素。而且低首付购房，意味着放大了购房者的贷款额度，如果经济不好，人们收入不稳定，那么无形中就积累了坏账风险。这对于当下经济是万万不能的。要知道，2015-2019年这轮房价对国民财富的透支已经非常严重了。数据统计，中国居民房贷余额从2009年的4.76万亿飙涨至今年的16.4万亿，10年翻了整整4倍。截至2018年末，中国居民杠杆率已经达到52.6%。虽然这一数值低于国际水平，但是我国杠杆率分化较大，浙江的居民杠杆率已经达到了76%，上海68%，广东64%，甘肃61%，福建60%，江西55%，如果按照城市比对，杭州为103.2%，厦门96.3%，温州91.1%，海口83.8%。房价取决于整体人口（包括流入人口）的购买力水平，所以经济趋弱，人口流出的城市，当地居民是撑起这一轮房价是捉襟见肘，风险自然很大。所以接下来房地产调控纵使再放松，信贷口子都不可能放开。未来限购可以放松一些，但也是由外及里，从一些急需资金发展的新区入手慢慢向内推进。各城市核心区的限购很难在短时间内放松。这就像有个人在对你说，刚需们快来购房！先把郊区买一买，最好全款买。在无风险的情况下，你把钱送进来，大家买卖都好做。

3行情推演最后再讲一下行情。我在今年2月初写了一篇文章《疫情对房价的影响》，到目前为止，市场走势基本都和我的预测都对上了。第一个预测是国内疫情基本会在4月份结束。如今看来，现在湖北省已经开始解封返京，各地陆续复工。目前对中国影响最大的境外疫情，已经开始全域封锁。第二个预测是4月后，被疫情抑制的购房需求开始喷发，楼市成交反弹，被推迟的小阳春如约而至。数据显示，3月全国整体成交量基本回到去年6成水平，楼市已经在回暖路上。其中北上深、成都、长沙、苏州、杭州、嘉兴等强一二线城市，环一线区域的楼市成交突出。前几天，深圳出现了7分钟288套房抢购一空的消息后，苏州3个刚需项目集体入市，购房者排队购房，“60秒卖12亿”，“去化9成”，“全部售罄”等字眼登上新闻头条。还有杭州，甚是火爆，在两周内出现了2个“万人摇”项目，其中保利开发的和光尘樾登记购房者达到10738组。虽然当下这种报复式反弹的行情，是我曾经预测过的现象。但我们一定要明白几件事情。

1、最近一些城市出现火爆行情，大部分都源于限价房抢购。楼盘限价，和周边二手房之间存在巨大价差，这种房子买到就是赚到，是赌博式购房，与行情冷暖无关，所以也反映不出真实的市场情况。

2、如果你了解你所在地区的真实行情，一定要关注常规商品房销售和二手房交易数据，多跑几个售楼处和中介店铺就知道了。一般新房行情先于二手房，商品房销售火热，唱涨情绪会快速传导至二手房市场，二手房业主坐地起价，上调房价。这个逻辑要清楚。3、这波行情反弹，是挤压半年需求的爆发，会对房价产生5%～10%幅度的冲击力。但大部分城市势能有限，会在需求快速释放完后迅速回归平静，典型如三四线城市和之前房价冲高库存较大的二线城市。记住，一切表象都无法掩盖真相。

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