银行间发债向国企开口子！房地产融资将走出“至暗时刻”

  经历了“钱荒”与债务违约的至暗时刻后，清冷已久的房企融资端终于开了口子。

  11月12日上午，招商蛇口连发两则融资公告，一是拟发30亿元超短期融资券，二是拟发30亿元中票，均用于偿还即将到期的债务。

  中国房地产报记者注意到，11月12日截至记者发稿，当天有8家房企及城投宣布拟发短融中票，而11月11日当天则有13家房企及城投宣布拟发或完成发行短融中票。此前一日，公告拟发短融中票的相关企业才5家。11月10日-12日三日内，已有25家房企及城投宣布在银行间市场发债消息，所涉金额约290.6亿元。

  从这些企业性质看，无一例外都是国有房企或地方城投平台公司，如保利发展、金地集团、北京城投、济南城建、亳州城建、柳州建投等。

  发债速度亦大大加快。11月10日，厦门象屿刚宣布拟发20亿元超短期融资券，第二天这笔债券就完成发行。11月4日，金地申请发行15亿元中期票据，宜春城投拟发3亿元短期融资券，这两笔融资亦均于11月11日成功发行。

  就在四天前，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会。据参会人员透露，保利发展、招商蛇口、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。这次座谈会被业内视为房企融资环境松动的信号。

  银行间发债对国企开了口子

  银行间债券市场非金融企业债务融资，是指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的，约定一定期限内还本付息的有价证券，包括短期融资券、中期票据、中小企业集合票据、超级短期融资券等。其中，短期融资券发行期限在1年以内，中期票据大多数集中在3-5年，两者都要求发行主体信用评级较高。

  购买这些债券的都是银行间债券市场的机构投资者，包括银行、证券公司、保险资产管理公司、基金公司等，即不面向社会发行。发行方式上，实行注册发行，一次注册后可根据资金需求及市场情况分期发行，不需要监管机构审批。

  在此之前，房企面临的普遍现状是：国内金融机构暂停新批借款，海外债发不出，预售账款被严格监控，即便是房企供应链ABS发行也遭遇困难，所有资金来源处于“半关闭”状态。现在，至少在银行间债券市场，这扇融资窗口真的在打开。

  11月12日，招商局蛇口、光明地产、上海建工、厦门建发集团、栖霞建设等房企均披露拟发行中期票据文件。披露材料显示，招商蛇口将在银行间市场发行30亿元中期票据，其中3年期和5年期发行规模均为15亿元，采用固定利率方式。本次发行主体评级和债项评级均为AAA，票据主承销商/簿记管理人为工商银行，所募集资金主要用于偿还发行人于银行间市场发行的债务融资工具。

  这日，招商局蛇口还宣布拟发行30亿元超短期融资券，期限270天，主承销商/簿记管理人为招商银行，联席主承销商为建设银行。用于偿还发行人到期的非金融企业债务融资工具。具体为偿还“21招商蛇口SCP002”债券，该笔债券当前余额30亿元。

  招商局蛇口还公布了待偿还债务融资工具余额为367.788亿元，其中存续期超短期融资券53亿元、中期票据66亿元、永续票据7亿元、公司债150亿元和资产支持专项计划62.288亿元、资产支持票据（ABN）10.5亿元、海外人民币债券19亿元。

  光明地产发行方案则显示，本次发行中票采取发行金额动态调整机制，基础发行金额为1亿元，发行金额上限为5.8亿元，债务融资工具期限为3年。本次发行主体评级和债项评级均为AA+，募集资金拟全部用于偿还18光明房产 MTN002 本息。

  上海建工拟发行的中票规模为20亿元，发行期限3+N（3）年期，发行人依据发行条款的约定赎回时到期。票据前3个计息年度的票面利率将通过集中簿记建档确定，为初始基准利率加上初始利差。主承销商兼簿记管理人为东方证券，联席主承销商为建设银行。

  上海建工的这笔中票募资，拟全部用于归还发行人到期金融机构借款。上海建工及下属子公司待偿还中期票据40亿元、公司债15亿元、资产支持票据80亿元、海外债6亿美元。

  此前一日，保利发展在银行间市场启动20亿元中票发行，期限5年，无担保。而金地集团完成发行15亿元中期票据的消息，无疑给市场释放了很大信心。近3日内，还有更多的地方城投平台公司亦宣布拟发行短期融资券或中期票据。

  “通过银行间市场发行债务融资工具，也是满足房地产企业资金需求的手段之一，避免因资金链断裂出现行业性风险。这也说明当前政策意图是要保地产行业。”一位银行机构人士告诉记者。

  值得注意的是，按照相关协议要求，主承销商要对余券履行余额包销义务，存在包销风险，这意味着银行对于房企债券存在“兜底”意味。“现在能在银行市场发债的都是国有大房企或地方城投，因为有政府信用加持，同时银行也会评估这些房企的信用及资产情况。”前述银行机构人士称。

  更多融资利好正在赶来

  流动性吃紧甚至引发危机下，房企对融资放开的呼声尤甚。

  一位民营房企高管称，民企生存环境举步维艰，违约，资金链断裂，流动性危机，销售也不能收到款，导致循环风险，应鼓励金融机构对国企民企一视同仁，正常运作，帮助行业稳定信用。

  “建议融资方面，对直接融资和股权融资有差别的放开，避免一刀切；加快 REITs，RMBS 等资产证券化产品发行，增强经营性产品流动性。”一位龙头房企人士表示。

  早在9月底，人民银行、银保监会就召开过房地产金融工作座谈会，金融监管部门已经多次释放房地产金融政策信号，引导房企融资环境逐步“解冻”，避免市场预期进一步恶化。

  近段时间以来，更是不断有地产融资层面破冰的利好消息传出。近日，记者获得消息，某股份制银行总行正在部署落实房地产贷款相关工作，其中涉及：加大涉房贷款投放力度；“承债式收购”不计入三道红线；加快投放按揭贷款；预售资金监管有特殊需求的，由银行向央行申请后可以使用；展期不算违约等。

  记者了解到，还有银行总行直接发令分行支行“充分开发国有房地产企业资源”、“开放国有房地产企业授信，给予专项政策支持”，并为国有房地产企业开出融资白名单。这份名单中有保利发展、中海地产、中国金茂、远洋、铁建房产、首创集团、电建地产、华远集团、绿地控股、金地集团、华侨城、华润置业及其他符合总行准入要求的优质地方国有房地产企业。

  涉房贷数据正在改善。据统计，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元，个人住房贷款环比多增超千亿元，金融机构对房地产行业的融资行为明显改善。

  国泰君安房地产分析师谢皓宇认为，针对房企端融资的政策，将对行业带来一定的转机。此次政策（银行间发债）会改变房企资金链情况，行业基本面阶段性触底，预计四季度会形成阶段性低点。

  但也有不少业界人士提醒，“房住不炒”的主基调没变，房地产企业融资环境不会全面放松。

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