楼市走出至暗时刻 房企仍难言乐观

每经评论员 薛晖

4月8日，武汉“解封”。随着这个房产“零成交”城市逐渐恢复正常经济生活，中国房地产市场也走出了至暗时刻。

地产人的朋友圈正不断播撒各种“好消息”：从深圳的2000万级豪宅半天卖54套，到上海、杭州土拍市场“小阳春”，再到银行下调房贷利率。所有这些信息都在暗示楼市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的时候了。

笔者认为，楼市的确已走出最惨淡时期，但却是乍暖还寒。即便是半天卖出54套豪宅的深圳，也难掩推盘量少，总成交量平平的事实。对于绝大多数城市而言，无论是一手房还是二手房，3月的成交量仍低于去年同期，只是环比今年2月有所回升罢了。

地产人鼓噪市场加速回暖有点给自己撑腰打气的意味，因为大家都清楚今年会很难。截至4月7日已公布2019年年报的124家房企，平均销售额增速较2018年明显放缓。其中50家房企全口径销售规模总额同比增幅为17.6%，较2018年下降了19.8个百分点。屋漏偏逢连夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度销量遭遇滑铁卢。近日公布的2020年一季度房地产企业销售TOP200榜单，年度销售目标完成率仅为12.41%。

回想一年前万科高喊“活下去”之际，业界很多人还在嘲笑讥讽。而当万科年报正式披露时，人们才意识到就连“领头羊”的日子也不好过了。

“活下去”不再是万科的矫情，而是摆在所有房企面前的大难题。一方面，销售受到疫情影响而大打折扣；另一方面，偿债高峰却悄然而至。数据显示，2019年房企需偿付债务总金额约5000亿元，2020年增至7500亿元，而2021年高达1万亿元。显然，偿债增速远高于销售额增速。卖房难，催债紧，这就是房企当下面临的现状。

近两年房企的生存压力逐渐加大，即便万科不喊“活下去”，也会有其他头部企业道出类似危机感。今年的特殊性在于，全球疫情将原本的生死考验提前了。

面对危机，有两种心态。第一种心态是等，等待疫情之后市场出现V型反转，重新回到黄金时代。在地产圈之外，亦有财经评论者预言，疫后的消费会“报复性反弹”。然而，当人们看到欧美主要经济体如多米诺骨牌般纷纷倒下，原本乐观的预期就变得悲观起来。美国前国务卿基辛格近日撰文称，我们恐怕回不到从前了——本次疫情将深远改变世界。后疫情时代，人们将重新评估资产，重估经济增长，重估未来。如果是这样，房产和房产股的价值都将被重估。

后一种心态是变——既然旧格局一去不返，那就只能主动求变。自恒大打响线上卖房第一枪，已有数百家房企跟进，就连网络带货女王薇娅也被房企请来卖公寓。传统的房地产营销方式正在经历颠覆性改变。

古人云，“生于忧患，死于安乐”，居安思危者，亦敢为天下先。疫情全球蔓延，考验着所有房企的危机意识和应变能力。

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