钱来了！楼市迎来曙光……

　　正在经历寒冬的房地产行业，终于迎来好消息。

　　第一，房地产融资松动，多家房企计划在银行间市场发债。

　　第二，外资已出手，抄底中国房地产。

　　也就意味着，曾经最真挚的盟友，银行和资本方，正在赶来搭把手的路上。

　　对已经进入ICU紧急抢救的房企，输血的作用有多大？房地产能避免硬着陆吗？

　　01

　　银行融资难

　　事实上，以上两则消息都集中在房企发债融资环节。

　　为什么融资对房企至关重要？

　　这与中国房地产行业普遍盛行的重资产模式息息相关。

　　平地起高楼，钢筋水泥混泥土，设计营销搞策划，每一个环节都离不开人民币。

　　金融与房地产爱恨纠葛，最后一锤定音，房地产是最大“灰犀牛”。

　　为此，房地产行业降杠杆，去金融化成了第一要务，二者从蜜月期走向调整期。

　　自从房企遭到金融调控以来，三道红线和银行房地产贷款集中制度，啪一声，关上了房企融资水龙头。

　　负债高，就不能从银行贷款。

　　房企剩下的融资方式，只能去股市和债市碰碰运气。

　　先说股市，万科已打算分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司，在港交所上市。

　　物业管理虽然盈利微薄，但受宏观调控影响较小，发展基本稳中向上，能成为稳定的现金流来源。

　　对高杠杆、高负债、现金流紧张的房企而言，将物业资产证券化，就可以融到更多钱，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金。

　　2021年，将会有更多的房企物管排队等待上市。

　　02

　　债市融资

　　再看债市。

　　境外发行美元债一度成为很多房企解决资金难的救命稻草。

　　要想吸引华尔街之狼这类的国际投资者，唯有拿超高利率做回报。

　　信用良好的房企发债利率可能是4%左右，而一些缺钱房企的票面利率则要翻三倍才行，有的利率一度高达15.5%，创下房企美元债利率之最。

　　尽管如此，一旦出现债务违约苗头，国际投资者第一个倒戈，下调评级，恐慌抛售……雪中送炭的事他们不会做。

　　就连高盛这次出手，也是基于他们的对中国房地产行情的判断，毕竟人家对我们经济情况的研究也是非常敏锐和深刻的。

　　开头提到的房企计划在银行间市场发债，到底又是怎么一回事？

　　其实，中国的债券市场被分割为银行间债券市场和交易所债券市场。

　　1、银行间债券市场，发行企业债由发改委核准，70%的企业债在这里发行，银行的理财产品为主要购买方，个人无法参与。

　　2、证券交易所市场，发行公司债由证监会核准，占比约为30%，普通投资者可以买。

　　因此，除了美元债，房企在境内还可以通过以上两个渠道来发债。

　　今年6月份后，大部分房企遭遇信用评级下降，境内发债几乎停滞。

　　今天（11月10日），证券时报头版报道，中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会举行房企代表座谈会。

　　据透露，招商蛇口(001979,股吧)、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

　　03

　　避免硬着陆

　　外资抄底加内资驰援，房企回血情况如何。

　　据披露，10月份房地产贷款投放，环比和同比都有较大幅度回升，初步估计环比多增了1500亿到2000亿元。

　　总之，水来了！

　　有外国机构抄底的钱，有中国银行体系发出的增量贷款，还有企业债融资。

　　不过客观地讲，情况仍然不容乐观。

　　一来高盛站台相当于给中国房企债券背书，带动投资者重拾信心，一些房企的公司债出现反弹。

　　但是，从现在起至2023年末，中国的地产商合计要偿付约合7687亿元人民币的美元债。

　　美联储缩减QE，利剑高悬，美元升值加息，将继续加重房企美元债偿债压力。

　　现在债主非常看好借钱的人，问题是房企能不能扛过这波偿债高峰。

　　二来被约谈的打算进行银行间市场发债的房企，和已经进了ICU的并不是同一波人。

　　因为这个市场的准入门槛也得看资质和信用，受益的最终还是财务较为稳健的优等生。

　　因此，已经出事的房企和正在焦虑的房企，还会继续面临煎熬。

　　尤其是现阶段买卖双方处于僵持期，房企销售下滑，销售回款这个最大的资金来源没有了，可持续发展难以为继。

　　对于房地产硬着陆的担忧，已经见诸报端。

　　金融政策已经开始转向，不过，要想让市场真正回归人气，还要依赖力度足够强的政策出台。

　　比如降准降息，某些城市放松限购等。

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