“银十”成色不足 深圳二手房成交量创9年新低

深圳八卦岭片区正在建设的“名校” 吴家明/摄 陈锦兴/制图

证券时报记者 吴家明

刚刚过去的“银十”，深圳二手房市场的表现依旧低迷。自今年2月二手房参考价推出至今，深圳二手房市场遇冷已持续超过半年时间，究其原因，是全方面的政策围堵。

10月二手住宅过户数

创9年新低

那么，刚刚过去的10月，深圳二手房市场表现到底如何？深圳中原研究中心的数据显示，10月深圳全市二手住宅过户套数为1605套，环比下滑9.1%。二手住宅成交15万平方米，环比下滑11.2%。值得注意的是，10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。而深圳市房地产中介协会最新公布的数据也显示，10月份深圳二手房网签套数1777套（含自助），同比下降69%，环比下降10%，呈持续下降态势。

在卖家和“准买家”之间来回切换身份，黄丽（化名）算是亲历了冰点时期的深圳二手房市场。

早在2017年，黄丽就选择上车，买下了福田区八卦岭片区的一套近50平方米的二手房。在她看来，城市更新、潜在的优质学位都是其选择八卦岭的原因。说起八卦岭，这是深圳房价炒作的一个典型区域。因为一所在建中的名校，这里的房价曾在短短一年多翻倍，“老破小”房源均价达到了“10万+”，当然也包括了黄丽的房子。

“我一度认为这是我人生中最正确的投资。”黄丽表示，“去年年底，小区一些业主的挂牌均价一度达到14万元，当时我还没想过卖房，但今年的的行情突变，虽然我也不算急卖，但也不得下调自己的报价。”“我现在就挂500万元，摊下来每平方米10万元左右，已经过了近两个月时间也还没卖出去。”

黄丽表示，最近有几拨看房的客户，但最后都是因为首付的问题而无法交易。此外，让黄丽打起卖房主意的不仅是当下严厉的楼市调控，还有“限价”下新房的诱惑。“我主要是想换房打新，今年深圳新房打新规则变化后，打新比去年容易多了，只是卖不掉这套房子，我也没法换房。”

今年2月8日，深圳市住房和建设局发布关于建立二手住房成交参考价格的通知，此后商业银行将根据参考价格来完成二手房贷款。由于目前深圳二手房市场成交价普遍高于参考价，意味着购房者需补足两者之间贷款的差额。商业银行按照参考价发放贷款，也就相当于变相提高了购房者首付款的门槛。黄丽觉得多数业主仍不会愿意以参考价卖房，自己也不能接受以参考价卖房，但是在卖房过程中却深切感到参考价的威力，也因此左右了不少买家的选择。

市场正在筑底？

与黄丽的感觉类似，记者在罗湖、福田和南山多个片区调查时发现，“房子没那么好卖”是绝大多数业主的心声，降价是多数业主的选择。在前海片区，多位房产中介经理反映，目前前海暂时没有按照参考价成交的情况，但一些业主的报价的确有5%到10%的下调，但在目前市场背景下也属于正常现象。

在大学区的趋势下，深圳学区房的震荡更为明显，但记者调查发现，带有比较好居住属性的片区和学区房房源，业主的挂牌价格变动不大，一些“老破小”学区房的价格变化则非常明显。在福田百花片区，记者看到一套长城大厦的85平方米房源，业主挂牌价降至928万元，据熟悉该片区的房产中介经理反映，之前成交价都在1000万元左右，业主挂牌价一度高达1300万元，价格确实降下来了。

曾经火爆的深圳二手房市场，在二手房参考价推出后迅速降温，这个“调控利器”也被越来越多的城市使用。除了参考价，深房理事件、房贷利率变化以及严查购房资金来源、严堵假离婚等漏洞、土拍下调住房销售限价……今年深圳楼市发生了许许多多的事，高温的深圳楼市正在发生微妙的变化，给去年热闹的二手房交易市场泼了一盆冰水，影响的不仅是业主和购房者。

房产中介行业的冲击首当其冲，来自深圳市房地产中介协会的最新调查数据显示，今年1~9月深圳市累计关停房屋中介门店（含暂停营业但未及时办理注销）642家，占问卷调查总量的15.1%。而根据填报机构反馈，在岗经纪人数量总计35893人，占有效实名登记人数的86.5%。截至9月30日，有效实名登记中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2%。

不过，近期相关部门也多次发声，强调保障好刚需群体信贷需求。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，10月深圳二手住宅成交量虽然再度下滑，但跌幅已比前两个月有所收窄，而且还应注意到国庆节期间二手房没有备案数据的情况。另外，从中介协会每周打印二手合同情况分析，每周二手合同的打印量已比9月有所提高，再加上从9月底开始市场上二手房的买卖开始有少许增加的情况看，深圳二手市场或已经筑底，正等待时机回暖。

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