“放贷玄学”调查：哪些城市刚需购房贷款最难？

  “为什么受伤的总是我们刚需？”一位中国房地产报的读者在给记者的留言中提问，他反映，我是刚需置换者，房子卖了过户将近9个月了还没放款，让我无端承受很多压力，因为银行未按计划放款，导致资金周转不过来，到处借钱花了很多利息。“同时，房子卖了，没地方住，尾款又迟迟不放，又得花好大一笔的房租。”

  这不是孤例。

  受楼市的房贷调控影响，额度紧、放款慢是今年上半年全国房贷形势的“新常态”，不少像这位读者一样的刚需购房者的在途交易因此被误伤。他们真真切切体会到了“时代的一粒沙，落在个人头上就是一座山”的滋味。

  经过各种信息舆情反映后，这一现状引发了金融监管部门的关注，9月起，央行等多部门高层对房地产金融市场齐齐发声，要求银行金融机构支持个人和企业的合理资金需求，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

  9月24日，央行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

  10月20日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞在国新办举行的新闻发布会上表示，“保障好刚需群体信贷需求，银行要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

  10月22日，中国房地产报记者致电多个城市的银行，获得的最新信息是北京、上海、深圳这类一线城市贷款额度依然紧张。

  中国工商银行北京一支行工作人员向中国房地产报记者表示，利率没有变化，也没有银行能保证放款速度。

  中国工商银行上海徐家汇支行信贷部工作人员表示，商贷目前最少也要4-6个月放款。

  “大部分银行还是比较难放松的。”一名招商银行深圳分行的工作人员坦言，暂时没有听说房贷额度会放宽，或许是传到执行层面需要时间。

  “放贷玄学”与“两道红线”

  采访中，记者通过各大城市购房相关QQ群及小红书等渠道还发现了一个奇妙的现象。即便是同一时间批贷的房款，放款的时间也各不相同，不少相差超2个至3个月。因此，有购房者将其称之为“放贷玄学”。

  在某位贷款者发消息表示银行放贷后，不少购房者会在消息下面回复“接好运”“沾喜庆”等祝贺讨喜的话。

  “每家银行的额度是不同的，同一家银行不同地区的放款速度也会不一样。”上述招商银行深圳分行工作人员认为，房贷能否放松，“两道红线”是关键。

  他向记者介绍称，今年1月1日开始实行的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》专门设置了房贷“两道红线”。

  第一道红线：房地产贷款占比。大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

  第二道红线：个人住房贷款占比。大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

  放款额度紧张的同时，房贷利率也水涨船高。

  克而瑞9月数据显示，在监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，且七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。

  今年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年年底上涨23个基点，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29个基点。融360大数据研究院公布的数据也显示，进入2021年，已有30个城市的房贷利率较2020年年底上涨，纷纷突破了6%和7%的“关口”。

  房贷紧张、放款慢、利率提高等产生的负面效应，直接压在了今年买房的刚需消费者身上。

  “等待放贷的过程真的很难熬，卖家因为等不到放款一度想违约。”北京丰台区的购房人章小雨是首次购房的刚需人群之一，她告诉记者，这次购房过程充满坎坷。“6月份开始找贷款银行，有的银行已没有额度了，最终我找的是工商银行。8月底批贷，到10月中旬才刚刚放贷，这都算是快的了。”

  章小雨购房中出现的情况，在北京楼市并不鲜见。

  一名北京我爱我家的房产经纪人告诉记者，购买新房会比买二手好一些。因为开发商普遍可以等一些时间再走流程；如果买二手房，由于卖家大多也是出于置换考虑卖房，等不到银行贷款下来就会打乱原有计划，因此出现违约、吵架的情况都有。

  “现在买房还是需要放平心态，据我们了解的消息，现在办理贷款基本也要年后才能放款了。”上述房产经纪人表示。

  三四线城市贷款松动

  多方数据显示，房贷利率走高、放款速度减慢与楼市成交量呈正相关。

  今年5月，深圳多家银行上调房贷利率。首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.1%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.6%），相比之前分别上调15BP和35BP（BP表示基点）。

  据深圳市房地产中介协会的数据，今年上半年，深圳全市二手房网签套数达30505套（含自助），同比下滑48%，去年同期二手房网签套数则为58662套（含自助）。

  其间，深圳二手房网签数量已出现五连跌。

  广州今年已经进行了5轮房贷利率上调，从年初的首套5.05％、二套5.25％，一路涨到现在的5.85%（贷款市场报价利率‘LPR’+120BP）和6.05%（LPR+140BP）。

  据广州中原研究发展部最新发布的数据，2021年1月至6月，广州累计成交新房61063宗，环比去年下半年下跌10%。其中6月新房成交仅7057套，为今年以来最低。

  7月24日，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%；苏州的首套首贷利率升至5.9%-6%，二套房（贷款未结清）利率多数已破6%；南京的首套房贷利率更达5.95%，二套房贷利率最高已达6.15%。

  8月上海楼市二手房量价齐跌，成交量环比下降24%，同比下降40%；成交均价38206元/平方米，环比下降8%，同比下降5%。

  央行9月底的三季度例会针对房地产市场定调后，在不少三四线城市，情况正出现微妙的变化。

  “10月部分城市银行下调房贷利率是对‘两个维护’的具体践行，住房市场信贷环境有所改善。”10月20日，贝壳研究院发布报告称，10月份20个城市房贷利率出现下调，其中14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。表明利率开始转向，但降幅微弱。

  从下调城市名单看，除了广州、深圳外，大多为三四线城市。具体来看，10月份首套房贷利率下调幅度居前的为洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、绵阳。其中，洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点。长沙的首套房和二套房主流贷款利率仍较为稳定，分别为5.64%和5.88%。

  在放款周期方面，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。主要原因是放款动作与利率调整存在时差，10月银行发放的贷款多为前几个月签约的单子。从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市放款周期较9月有所缩短。

  值得注意的是，尽管房贷利率微调的苗头出现，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新乡、许昌、开封这三个城市的主流首套房贷利率均高达6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，开封、新乡更是高达6.86%，广东惠州也达6.8%。

  信号的成效还需时间检验

  对于此次房贷宽松信号的释放，房地产行业从业者们有着不同的看法。

  龙湖塘鹅租售山东策渠负责人、中房智库特聘专家张斌表示，在央行释放房地产信贷信号之后，基本上标志着房地产的金融紧缩政策告一段落，各行随着收到通知以后的落地执行，都呈现在了近期的明显放松上。

  张斌说，这个政策从预期上给市场以更大的信心，实际上具体放了多少额度，能带来多少成交，目前来看不会是大量，但是解决了前期购房者的放款难问题，会对房地产未来发展有很积极的作用，同时也有利于缓解房企目前资金困境。另外，从某种程度上说，信贷政策的适度放松对二手房市场的积极影响会更明显一些，因为现在二手房市场交易较惨淡。

  在中国房地产数据研究院院长陈晟看来，银保监会的这次表态，实际上是对此前银行等金融机构对房贷问题上给予的应激反应的纠偏。“我国房地产对于刚性需求还是要鼓励，不能因为金融机构对于风险的厌恶，就让普通的刚需购房者的购房需求得不到满足。”

  “健康的、满足刚需的放贷，也能保障开发商资金的回笼，这是一个相辅相成的逻辑。”陈晟表示，银保监会高层的讲话中提到了“保障首套购房者的信贷需求，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。”首套购房者很容易界定，对刚需人群的购房给予支持的同时，屏蔽了投机和投资的货币流入楼市，这对于维持房地产市场的健康和稳定很关键。

  独立经济学家王赤坤则认为，此次银保监会的发声及此前央行对于房地产市场的定调，实际上都确定了是为保障刚需群体信贷需求而为，并不意味着楼市迎来宽松信号，“成效还需时间检验”。

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