各线城市二手房价格全部下跌,楼市一夜入冬

今日,国家统计局发布了2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示,商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。

全国楼市进入下行通道

01

一、二手房销售价格环比持平或下降

各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比持平或下降。

一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。

(图片仅为示意)

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。

三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

02

52个城市下跌,最大跌幅增加

9月二手房价格环比下跌城市为52个,比前期增加18个。9月最大跌幅为0.8%,8月最大的跌幅为0.6%。虽然大部分城市跌幅在0.3%以内,但从趋势来看,一旦出现环比下跌,配合成交量不断萎缩,后续价格继续下滑是大概率事件。

此外,从城市级别来看,三、四线城市跌幅居前。可能是考虑到市场出现不好信号,最近个别城市公布托市举措,不过这些城市原本经济环境,市场需求情况不理想,因此预计效果有限。

03

一线城市二手房全线下跌

今年首次看到一线城市二手房市场环比全线下跌。一方面调控政策持续发挥效用,尤其是信贷卡紧的情况下抑制交易。另一方面,市场转冷的过程中心态也在发生转变,观望气氛逐渐抬头。

尤其是一线城市是市场标杆,一旦标杆转为弱势,市场看淡预期会进一步强化,其他城市房价下跌只是时间节奏的先后。

(图片仅为示意)

上海二手房年内首次下跌

金九给市场带来很多预期,成交却仅有65.2万平方米。9月首周开局只成交12万平方米,虽然后续走势稳步向上,但是增加量实在太少。最后一周虽然也在努力增加交易数值,但前期亏空太厉害,无奈成交总量连80万平方米也达不到。

从上海新建商品住宅交易情况来看,低于80万平方米意味着市场处于“冷”的格局。成交锐减一方面和市场供应节奏相关,没有稳定供应成交无法向上突破。

另一方面,调控政策持续发挥效用,市场预期在调低,观望气氛逐步形成。因此指数上环比仅上涨0.2%,已经处于正常波动范畴。

(图片仅为示意)

8月针对存量市场出台“三价就低”政策,在此影响下,市场成交进一步下挫,即8月成交量创年内低点后,9月继续下滑,仅成交1.2万套,继续创年内新低。存量市场成交通常一个月在2万套左右,9月成交量比正常情况要低40%,更何况是本应该有不错销量的传统销售季。说明这一调控政策成效非常明显。

一方面,购买二手房的需求在减少,不少转向新房市场,即便有意愿购买二手房也比以往理性得多。另一方面,房东对于价格预期开始转向,价格谈判的空间逐渐打开。从指数来看,9月环比下跌0.6%,年内价格指数首次出现下跌。

“金九银十相继落空

银十已经过半,尽管已经公布第五批入市房源,后续新房供应短缺现象会有好转,但调控政策不会有松动的可能。

上海进入改善时期,不少买家通过“卖一买一"方式进行置换,受到政策影响,存量市场无法顺畅流转,进而会逐渐影响新房需求。另一方面,随着调控效应,市场预期也在发生改变,处于市场中的买家会有观望情绪。因此第四批已经开盘的项目中,触发“积分制”的楼盘比例比第三批少大约10%。

新房受多重管控,即便成交量萎缩,价格方面也不会有太大波动。指数拐点也会比存量市场晚一些出现。相对而言,二手房成交量会持续减少,而低成交难以支撑当前房价,从趋势来看,二手房的市场拐点已经先于新房确立。

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