楼市吹来暖风 降门槛但未放松监管

　　作者： 吴斯旻

　　从降温楼市到出手“送温暖”，义乌市只经历了短短两个月的时间。

　　第一财经从浙江金华义乌市住建局相关工作人员处获悉，10月20日，为落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，并结合其房地产发展实际，浙江省义乌市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于调整部分房地产市场调控政策的通知》（下称《通知》），对预售条件、“公证摇号”政策做出了调整。

　　其中，《通知》从取消过去规定“分批申请预售证的需要间隔3个月”的限制和增加房企申请预售证的灵活性两方面，降低预售门槛。

　　无独有偶，国庆节后哈尔滨市出台的“十六条”新政中，也从放宽预售门槛、增加预售资金返还频次等内容，给予房企灵活掌握推盘节奏、加速销售回款的便利。

　　不过，在哈尔滨、义乌相继释放出楼市积极信号同时，在预售资金监管方面并未降低监管门槛。比如，义乌虽允许房企加快取得预售证，却未在预售资金监管上做出调整；而哈尔滨虽在预售资金监管上做出调整，但其“提高返还额度”的做法，建立在保持原资金返还频次的基础上。

　　事实上，“处理好房企纾困和确保有效供应、防止楼盘烂尾，已成为楼市下行阶段各地聚焦的问题，在这一背景下，加强预售资金监管是趋势。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经。

　　时隔两个月，由紧转松

　　根据20日义乌发布的《通知》，从预售条件、“公证摇号”政策两方面为房企减轻销售回款压力。

　　在降低预售条件方面，新政主要从两方面出发。一是取消原有每批次间隔时间不少于3个月的规定。二是规定总建筑面积在4万平方米以下的，须一次性申请预售；总建筑面积在4万平方米(含)以上申请分批次办理预售许可的，每批次的建筑面积不低于2万平方米(末次除外)。

　　换而言之，经过调整，废除了原有分批次取得预售的时间规定以及一次性预售的面积要求，房企在当地多次申请预售证的可能性和申请预售证的灵活性加大，这有利于房企加快销售节奏，并更好达到更快回笼资金的目的。

　　在“公证摇号”方面，新政则通过推出差别化公证摇号政策，明确低密住宅和登记人数不足项目无需公证摇号，给予了开发商更多的营销操作空间。

　　“从义乌的楼市新政来看，相比于哈尔滨出台的十六条新政，其覆盖面偏窄，主要聚焦在解决降低房企现金流压力的问题。”58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经表示。

　　作为全国百强县之一的义乌，今年以来，伴随楼市热度从一二线城市向周围三四线城市转移，经历了一波房价和地价明显攀升。

　　作为县级市，义乌房价已超过诸多二线省会城市。今年3月，武汉地产以30亿元拿下义乌原宾王客运站地块，楼面价达3.6万元，溢价率高达53%。与此同时，义乌主城区已难觅3万元/平方米以下的楼盘。

　　为降温楼市“虚火”，8月10日，义乌住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从优化土地供应、加强商品住宅品质管控、推行“公证摇号”、调整限售政策等方面收紧调控。

　　随后，当地楼市热度开始下调。

　　“楼市的降温首先体现在库存量的下跌上。”中指研究院浙江分院常务副总高院生在接受第一财经采访时称，自2021年下半年以来，义乌商品房供应持续保持低位，市场处于供不应求态势，而受供应不足的结构性影响，义乌商品房成交出现下滑——9月商品房成交面积为15万平方米，环比下降31%。

　　也有分析人士称，义乌楼市供给端“松绑”与当下整体房地产行业下行趋势有关。

　　根据国家统计局20日发布的最新70城房价数据，9月份，各线城市新房价格指数环比涨幅均转为下降或持平。

　　相较于因信贷收紧、需求透支而出现阶段性热度回调的一二线城市，三四线城市新房价格指数的下跌更值得关注。9月，三四线城市新房价格指数则由上月环比持平转为下降0.2%，这是自2020年3月份以来的首次下跌。

　　随着市场回落，对于房企而言，一面是在融资端，面临“三条红线”和“五档管理”带来的去杠杆压力，以及随着近期多家评级机构下调房企信用评级，进一步被加剧的融资难度；一面是在销售端，由于价格回落、头部房企信用风险频发，购房置业者观望情绪浓厚，房企销售回款难度更甚。

　　“近期如义乌等地方释放出的供给端纾困信号，有助于房企经营回归平稳，并通过稳健经营逐步消除部分房企的高负债风险。”贝壳研究院高级分析师潘浩称。

　　多地加强预售资金监管

　　部分地区在供给端纾困的“救市”行为，并没有触及降低“预售资金监管”的红线。

　　以义乌为例，在其出台的楼市新政中，虽允许房企加快取得预售证，放宽了预售门槛，却未在预售资金监管上做出调整。

　　另一个出台房企纾困政策的哈尔滨，虽在放宽预售门槛基础上更进一步，即在预售资金监管上做出调整，但也仅是在保持原资金返还频次的基础上，提高返还额度。

　　哈尔滨住建局相关负责人日前在接受媒体采访时称，在预售资金监管方面，实施意见提出监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的，在返还各阶段监管资金基础上，每阶段提高原来应返额度的20%。从预售资金监管方式、监管金额、监管比例等方面，哈尔滨市仍延续以往政策未做调整。整体上，在预售资金监管方面没有降低监管门槛。

　　“在不放松监管、有效控制风险情况下，哈尔滨市充分考虑房企目前经营状况，评估疫情产生影响，在保持原资金返还频次基础上，着力提高返还额度，增加房企现金流动，助力在建楼盘建设。”该名负责人表示，根据其他同级别城市相关政策效果来看，希望通过本次政策推动哈尔滨市房地产市场增量10%~15%。

　　由此可见，缓解当地楼市供给端疲软，达到短期促增长、长期稳市场的调控效果，是义乌和哈尔滨新政为房企“减负”的共通之处。

　　李宇嘉告诉第一财经，预售门槛和预售资金提取比例的相对放宽，是楼市下行期，扶持房企的一贯策略。以哈尔滨为例，其近期出台的楼市新政与2020年疫情期间的楼市纾困政策非常相似，都释放出了提振市场预期的积极信号。

　　“预售资金监管的主要目的是防止楼盘烂尾。不能因为此类纾困政策而导致人为的项目延期交付、质量乃至烂尾等问题。故而对此类出台‘救市’政策的地方，为确保项目竣工验收，预售资金的最低提取比例不能松绑。只要坚持这个原则，无论是取得预售证的条件还是预售资金监管，都可以采取更灵活的措施。”李宇嘉进一步表示，结合此前疫情期间的纾困做法，以银行保函来代替预收款、调整工程的节点、加快预售款提取等做法都是可行的。

　　而楼市下行压力加大、房企资金链紧张、头部企业债务风险频发的另一面，则是房企腾挪预售款的现象增多。

　　三季度以来，为保障购房者合法权益，防范购房风险，已有多个城市紧急发布相关提示，加强预售资金监管。

　　据不完全统计，自9月底以来，已有杭州、嘉兴、舟山、东台、咸宁、鄂州和广东、重庆等多个省市，发布了商品房交易风险提示，以加强预售资金监管。

　　“接下来，楼市下行的惯性依然存在。”李宇嘉称，在这一背景下，从政策层面来看，在金融端，为了缓解房企资金链紧张、信用风险传染、市场预期悲观，地产金融政策会适度宽松。

　　而在调控端，李宇嘉指出，由于房屋销售回款是房企自有资金的主要来源，为降低房企运营成本和经营压力，如哈尔滨、义乌等压力城市相继出台的放宽预售门槛或调整预售资金监管等纾困政策是可行的，也是及时的，但同时也应明确，预售资金的最低提取比例不松绑，预售资金监管不松绑，以保证有效供应，维护购房者利益。

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