房地产税四大猜想，共同富裕目标之下，房地产业如何走？

10月16日出版的《求是》杂志发表重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出，要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。

还值得注意的是，在今年5月，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

如何理解今年以来中央领导和有关部门在房地产税方面的表述？试点在前、立法在后，房地产税是否真的来了？如何征收房地产税？哪些城市会被纳入试点？共同富裕目标之下，房地产业未来的发展趋势是怎样的？新京报围绕这些公众关注的问题采访多位业内人士。

01

试点在前、立法在后，

房地产税要来了吗？

对于今年以来中央领导、有关部门对房地产税的表述，经济学家贾康在接受新京报采访时表示，解决好住房的问题、实现住有所居，显然是共同富裕不可分割的组成部分。“当前住房资源的配置状况差距悬殊，有的人有几十套甚至几百套房子，而有的人基本的住房刚需问题都得不到解决。那么，如何解决好住房方面的这一结构性问题？一方面，要更好地解决住有所居的有效供给问题，这种有效供给要多样化，特别要增加低端的保障房方面的供给，解决买不起完全产权房这部分人群的住房问题。另一方面，就是要进行房地产税方面的制度建设，要发挥房地产税防抑炒房、减少空置、调节收入分配与财产配置、遏制收入悬殊两极分化的作用。”贾康说。

中原地产首席分析师张大伟解读此次中央领导的表述时认为，全国版的房地产税，必须基于“税收法定”而来，房地产税的立法要经过一个相当漫长的过程。“此次提到‘做好试点工作’，这是因为进行房地产税的扩大试点，可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。试点在前，立法在后，这应该是趋势了！”张大伟预判，部分城市出台房地产税试点很可能在最近2年就开始落地了。“当然目前看全国的房地产税在短期内应该不会出来。”张大伟说。

02

如何征收？

要征收房地产税，那么，什么是房地产税，该如何理解房地产税？据平安证券此前发布的研报，广义的房地产税是一个综合性概念，包括一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税等。狭义的房地产税通常指房产税。目前，国内房产税依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收。

张大伟指出，财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中在谈到房地产税时，提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则，明确了房产税征收的未来方向。“这里的房产税既包含了经营性的房产税，也包含了持有型的房产税，而后者是常规意义上百姓关心的房产税。”张大伟说。

值得注意的是，上海和重庆在2011年已经推行了住房房产税的试点。从上海的试点实践看，根据上海市发布的文件，房地产税征收对象是指上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。按照规定，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。

张大伟表示，自2011年上海、重庆率先试点房地产税后，一直未把更多城市纳入试点范围，这是因为上海、重庆版的房地产税覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。

那么，未来可能会采取怎样的方式征收房地产税？张大伟认为，首先，从之前上海、重庆等地的试点看，房产税都是从新增量开始试点，这样政策落地的难度小，未来房地产税的试点肯定还是从增量房开始。第二，鉴于此前上海、重庆试点的经验教训，新的房地产税试点，覆盖范围必然有所扩大。实际上，目前重庆已经把房地产税逐渐开始扩大到存量房。同时，房地产税的税率预计也会有明显提高。按照国际惯例，税率一般在0.5%-3%之间。

03

哪些城市可能会被纳入试点？

公众比较关注的是，哪些城市可能会被纳入到试点？对此，多位业内人士均向新京报表示，未来市场活跃、热度较大的城市预计会被纳入试点。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受新京报采访时表示，今年5月份四部门的会议是一个加快房地产税开征的实际行动，是向市场发出的加快扩大试点和全面征收的一个信号。“尽管最近房地产市场发生一些变化，但不应实质性放慢准备开征房地产税的脚步。在一些热点城市试点开征房地产税，不会影响全国房地产的总体形势。应该继续稳步推进，择机在一些热点城市作为试点开征房地产税。”倪鹏飞说。

据国家统计局发布的8月70城房价数据显示，8月深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、西安、大连、杭州、济南、长沙、西宁等十城市的新房价格环比涨幅位居全国前列。海口、广州、成都、泸州、北京、呼和浩特、大连、长春、南京、长沙等地的二手房价格环比涨幅位居全国前列。

而贾康则建议，深圳、海南、浙江等地，可以不必等待房地产税立法这一漫长过程，可以先加入试点范围进行动真格的改革，一方面用市场化的手段代替行政调控的手段，以解燃眉之急。另一方面，可以给其他地方和全局配套改革探索更好的案例经验。“为什么说可以在深圳、海南、浙江进行房地产税的扩大试点呢？这是因为这三个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。”贾康说。

04

共同富裕目标之下，

房地产业如何走？

中央提出共同富裕目标，这一目标对房地产行业意味着什么？在实现共同富裕目标中，房地产业应该扮演怎样的角色？

倪鹏飞接受新京报采访时表示，改革开放使得中国人共同摆脱住房方面的共同贫穷。在这其中，住房商品化和住房市场化以及由此决定的住房一次分配起了很大的作用。但是，由于供给端的垄断，房地产及其相关行业利润及薪资收入远高于其他行业和阶层。而由于需求端的过度市场化，导致房价不断高涨及其带来的炒房盛行，从而使得收入差距加剧了住房拥有的差距——拥有更多财富的家庭，通过投资投机房地产获得更多的住房及财富，中低收入家庭因为市场房价高又缺乏政策保障，住房财富或资产为零。这样，居民之间不仅存在拥有住房不同数量和价格的差异，更存在是否拥有住房的0与1关系的差异。所以，近年来房地产越来越成为财富差距的最大领域，同时也进一步助推了其他领域的差异扩大。典型的例子是，是否拥有住房尤其是学区房，决定是否能获得教育尤其是优质教育，而这还可能导致居民之间差距扩大的代际传递。

倪鹏飞认为，在共同富裕之下，可以从四个方面看待房地产的角色：一是，实现全体居民的“居者有其屋”。二是，在一次分配的基础上做好二次分配。三是，回归房住不炒的定位和住房民生属性。四是，房地产要实现与实体经济相协调、均衡及其利润平均化的健康发展。

倪鹏飞还表示，由于住房是家庭最重要的财富和资产，因此，房地产及其共同富裕对整体共同富裕十分重要。实现共同富裕目标，首先，房地产行业应该确立居者有其屋的目标。即实现住房共同富裕，应逐步解决0与1的质的差距，争取让户户都能有1。其次，住户部门房地产税收进行二次分配。再次，应打破房地产领域的垄断，让房地产行业利润走向平均化。

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