上海第二批集中土拍收官：20宗宅地揽金480亿元，国企成最大赢家

　　10月13日，历时3天的上海第二批集中土拍收官，共成交20宗宅地，总成交金额约480亿元。其中11宗地块以底价成交，9宗地块溢价成交，最高溢价率9.85%，最高楼面价为68060元/平方米。

　　而此前的10月8日，上海7宗地块因为调整规划的缘故被终止出让，由此给市场带来了一些不确定因素，甚至有人预测可能在土拍中出现流拍情况。而实际情况是，此前的插曲并没有过多影响上海本次土拍，虽然过半地块以底价成交，却未出现流拍现象。

　　58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者，总体来看，相比首批集中供地热度，上海第二批次集中土拍明显降温。一方面部分地块提前终止出让，成交地块中的过半地块以底价成交；另一方面，即使热门地块的争抢热度也不及预期，仅一宗地块触发“随机值”新规。

　　房价联动下过半地块底价成交

　　上海第二批集中土拍于10月11日拉开帷幕。当日成交23宗地块（含21宗动迁安置房、保障性租赁住房等保障性住房地块）， 2宗宝山顾村老集镇“城中村”改造地块（纯宅地）均以底价成交，总价13.07亿元。

　　第二日（10月12日）成功出让9宗商品房用地，总价超228亿元，其中4宗地块位于青浦，2宗在杨浦，嘉定、奉贤、金山各有一宗。

　　10月13日，最后9宗地块成交，总价合计239亿元。9宗地块有5宗在临港自贸区，2宗在徐汇，闵行梅陇、浦东惠南各有1宗。其中，3宗地块封顶进入一次性报价，仅闵行梅陇地块在一次书面报价环节中触发了“随机值”。

　　值得注意的是，上海第二批集中供应的27宗涉宅用地中，有25宗地块给出了房地联动价（新房指导价），有3宗单价在10万元以上，单价5万元以下的共18宗，单价5万-7万元及7万-10万元的各2宗。

　　其中，徐汇区漕河泾街道地块指导价11.4万元/平方米，康健街道地块指导价10.2万元/平方米，杨浦江浦社区地块指导价10.99万元/平方米，定海社区地块指导价9.9万元/平方米。

　　10月8日，上海土地市场网站发布公告称，因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因，根据出让人的申请，终止了7宗商品住宅地块出让活动。7宗宅地总计出让面积54.27万平方米，起始总价约111.44亿元。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海市场有其特殊性，并且没有因为要调控市场而推出质地比较次的地块，所以不会出现流拍案例。即便当前市场开始降温，但房企仍会保持拿地热情。当然，成交价格也是可控的，上海土拍“模范生”是要做到底了。

　　中指研究院分析认为，上海第二批集中供地热度较首批有所回落，土地市场降温明显。造成此种现象的原因，一方面受到房企资金压力影响，银行贷款政策收紧，房企回款压力大。同时，融资渠道收紧，房企拿地意愿受抑制，拿地更趋于理性。

　　大部分地块被央企和国企竞得

　　延期、终止出让以及流拍是此前已经完成第二批集中供地城市的主要特点。

　　相比之下，上海第二批集中土拍的表现要稍胜一筹，虽有提前终止出让地块，但土拍过程中并未出现流拍现象，而且有近一半地块溢价成交。从终止出让的地块来看，本身的区位会优势不够明显，因而房企参与度不高。

　　值得注意的是，在上海第二批集中土拍中，央企和国企成为绝对主角，除龙湖、复星、雅戈尔(600177,股吧)等民营房企拿下少数地块外，其余地块均为央企和国企竞得。

　　如上海城建以总价41.4亿元、溢价率3.11%夺得杨浦区江浦街道地块；上海城投以总价33.3亿元、溢价率4.91%拿下徐汇区康健街道地块；中铁以总价14.48亿元、溢价率9.5%拿下奉贤新城地块；上海城开以总价11.78亿元、溢价率8.9%拿下青浦区华新镇华腾路北侧地块。此外，保利以36.8亿元底价拿下徐汇区康健街道地块，徐房以36亿元底价夺得徐汇区漕河泾街道地块。

　　“一方面，拿地销售比40%的红线削弱了企业融资优势，越来越少的企业失去了‘游戏资格’。同时，第二批集中土拍规则的调整使得土拍市场更加理性，房企可根据自身资金、土储情况择机增加优质土储。”

　　张波告诉《每日经济新闻》记者，国企、央企在这次集中推地过程中更为积极在意料之中，因为在资金充足前提下“艺高人胆大”。“融资环境持续收紧，部分民企受困于‘三道红线’监管，不得不选择战略性收缩。而国企、央企不论在是融资成本还是融资渠道方面都更有优势。这样的客观条件，更有利于那些处于绿档的国企、央企在这个阶段拿地”。

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