北京限制二手房挂牌价格,海淀29个小区开始试点

来源：房产装修家居资讯时间：2021-09-30 12:23

今天突然传出了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策。首批针对海淀区29个重点小区（涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。 29个小区名单如下：

例如上地东里，小户型挂牌指导价是13.9万，中户型挂牌指导价是11.3万，大户型挂牌指导价是9.9万。我们大概看了一下，这29个小区，有的指导价跟实际成交价差距不大，有的则是8折左右，并非按照一定折扣一刀切，我们推测很可能是参考年初的价格来制定的参考价。 新政要点

“北京房地产中介行业协会”给北京市所有中介线下开会传达，没有官方文件

新政策跟上海和深圳的指导价政策类似，超过挂牌指导价1%的不让挂牌

通过中介公司进行约束管理，挂牌指导价跟过户指导价无关，不影响税费

目前暂时没有看到是否影响到银行贷款评估价，但北京杠杆比较低，即使限制贷款也影响不大

新挂盘的房子不符合条件的，整个行业不得接受登记委托，否则吊销执照

10月8日开始执行，从海淀区29个小区开始试点，暂时执行6个月，其他区据说2个月之后执行。

我们认为这也是北京的楼市调控政策，以非官方的窗口指导形式来执行。

对二手房的影响

限制挂牌价格，将使得这29个热门小区的绝大部分房源无法对外展示，成交量会进一步萎缩，成交周期变长

对市场心理有影响，对实际成交房价短期影响较小

如果继续推广到其他区，会使得二手房流通性变差，换房链条运转不畅

下半年，北京楼市的调控包括堵上“假离婚”的漏洞和限制二手房贷款额度等措施，在一系列微调控之后，北京楼市毫无疑问进入了下行通道，建议买房不要着急，等年底再说。

买过二手房的都知道，实际上很多成交都是“阴阳合同”。即合同里包含两部分，一部分是房屋总价=网签价，另一部分是家具家电装修款。这样的好处是，如果首付高或者全款，可以把房子尽量做成普宅，降低税费。因此，即使限制了挂牌指导价，在成交的时候仍然可以通过“阴阳合同”操作，不受挂牌指导价影响。下面是普及知识，对北京二手房交易的过户指导价，网签价，银行评估价和贷款相关的事宜做个详细的说明。在北京市购房，中介会经常提起，北京市五环内购房，首套贷款304万，二套贷款187万最为合适，这是为什么呢？

etch: inherit;font-size: 1.2em;font-family: -apple-system, BlinkMacSystemFont, ">先来看一下北京市的商业贷款政策。

1，普通住宅，首套可以贷款65%，二套贷款40%。 2，非普通住宅，首套贷款60%，二套可以贷款20%。 3，贷款最长年限最长为25年。 普通住宅/非普通住宅区别

注：已购公房一般被视为普通住宅。所以，五环内总价低于468万、五环外低于374万的才是普宅。税费政策税费征收依据为网签价或者建委核定价（过户指导价）取较大的一个。 1，契税。 90㎡以下（含）缴纳1%契税，90㎡以上缴纳1.5%契税，二套契税3% 2，增值税。（1）房子不满两年，全额征收增值税。全额5.3% （2）普通住宅满两年免征增值税，非普通住宅，满两年征收差额的增值税。差额5.3% 3，个人所得税。（1）满五年且是北京唯一住房，免征个人所得税。（2）房子不满五年或者不唯一，征收差额20%的个人所得税。

举例说明

一套京师园126㎡房源，满五年唯一，1100万，单价8.73万/㎡，过户指导价3.1万元/㎡左右，原值60万。

首套资格购房情况（1）按照最低过户指导价，3.1×126=390.6万。判断390.6万＜468万，为普通住宅。过户指导价=网签价=390.6万。可以贷款253万，税费只有契税5.86万。 购房总成本为1105.86万元，首付总成本为852.86万元。 （2）按照区位指导价为468万，即为普通住宅。网签价=468万，可以贷款304万。税费只有契税为7.02万。 购房总成本为1107.02万元，首付总成本为803.02万。 （3）按照1100万做评估，银行评估价一般为990万（一般在市价9折-9.5折）。即网签价=990万，为非普通住宅，可以贷款60%，即594万。税费为契税和增值税，增值税约为46.8万，契税约为14.1万。 购房总成本为1160.9万，首付总成本为566.9万。 分析（2）方案和（1）方案相比，多贷款51万，资金成本为1.34万，年化2.6%。（3）方案和（1）方案相比，多贷款341万，资金成本为55.04万，年化16%。（3）方案和（2）方案相比，多贷款290万，资金成本为53.88万，年化28.6% 所以总的从资金成本角度来讲，（2）方案最佳，即按照468万贷款，首套贷款304万为最佳。 二套资格购房情况（1）按照过户指导价，3.1×126=390.6万。判断390.6万＜468万，为普通住宅。过户指导价=网签价=390.6万。可以贷款156万，税费只有契税约11.2万。购房总成本为1111.2万元，首付总成本为955.2万元（2）按照区位指导价为468万，即为普通住宅。网签价=468万，可以贷款187万。税费只有契税约为13.4万。购房总成本为1113.4万元，首付总成本为926.4万。（3）按照1100万做评估，银行评估价一般为990万。即网签价=990万，为非普通住宅，二套可以贷款20%，即198万。税费为契税和增值税，增值税约为46.8万，契税约为28.3万。购房总成本为1175.1万，首付总成本为977.1万。分析（1）方案和（2）方案相比，多贷款31万，资金成本为2.2万，年化7%。（1）方案和（3）方案相比，多贷款42万，总首付成本反而多了21.9万。（2）方案和（3）方案相比，多贷款11万，总首付成本反而多了50.7万。所以总的从资金成本角度来讲，相比房贷利率5.2%左右来讲（1）方案最佳，即按照468万贷款，贷款187万。以上说的是二手房贷款的情况，新房因为仅有契税，因此贷款没有首套304万、二套187万最划算一说，可以按照最高比例来贷款。

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