北京要出二手房挂牌指导价了?一小区价格下跌已超3成!

近日，有某财经网站提到，“北京将很快对二手房挂牌价格进行约束”。

按照文章中知情人士的说法，北京的二手房挂牌指导价，估计会参考深圳、上海、广州等三个一线城市，具体措施可能不会对外公布。

免责声明：如果传闻有误请联系小编将第一时间删稿，请以官方公布信息为准！

此前，深圳、上海、广州三个一线城市都给二手房挂牌价格划定了红线，或为二手住房小区设定成交参考价，或对房源进行价格核验。

据网上传闻，首批针对海淀区29个重点小区（主要是涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价，超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。
包含蜂鸟家园所在的29个小区，名单如下：
仔细一看，多数都在海淀热点的学区。
根据比对，有的指导价跟实际成交价差距不大，有的则是8折左右，并非按照一定折扣一刀切，很可能是参考年初的价格来制定的参考价。
其中，典型的蜂鸟家园被“炸的最狠”：3月，一套43.98平的大开间成交价985万，单价22.4万/平，是成交最高峰！
↑图片来自网络信息

目前，房源挂牌均价基本在17万/平左右，前后均价相差5.4万/平，以一套50平房源计算，3月到当前挂牌价相差近270万，还有一套房源挂了三个月，当前显示均价仅有14.5万...均价与峰值差近8万，相当于同类型房源跳水近400万。

如果政策传闻成真，会有哪些影响？我们简短分析一下：
先要说明的是，从规范中介行业规矩的角度上看，要减轻中介对部分热点房源的价格刺激作用的好举措，初衷就是降低学区房热度。

首先，网传的政策跟上海和深圳的指导价政策类似，超过挂牌指导价1%的不让挂牌，通过中介公司进行约束管理，且与挂牌指导价跟过户指导价无关，不影响税费！

网上传闻是10月8日开始执行，从海淀区29个小区开始试点，暂时执行6个月，其他区据说2个月之后执行。

第二，是否影响到银行贷款评估价目前暂时不明朗，但业内认为：北京杠杆比较低，即使限制贷款也影响不大

第三，据说网上传闻是“北京房地产中介行业协会”给北京市所有中介线下开会传达，没有官方文件。

也就是说，未来新挂盘的房子不符合条件的，整个行业都不得接受登记委托，否则吊销执照。

如果政策实施，对于未来的楼市影响有以下几条：

1、如果未来北京全市执行此政策，会影响绝大多数二手房的流动性，不少买家进入观望期。但是热门学区的房子交易热情不会下降的，毕竟对于一部分家长来说还是刚需。

2、如果全市执行，自然的二手房流通性变差，一定程度上家庭的换房周期会被拉长

3、业主层面上，挂牌的价格肯定比指导价高出许多，这是人之常情，但凡是热点房源，可以通过中介的内部方式搞：“阴阳合同”

其实经历过二手房交易的都知道，实际上很多成交都是“阴阳合同”。这样的好处是，如果首付高或者全款，可以把房子尽量做成普宅，降低税费。

因此，在没有执行过户指导价限制的时候，即使限制了挂牌指导价，在成交的时候仍然可以通过“阴阳合同”操作，不受挂牌指导价影响。
4、中介要谨言慎行，严格规范好操作规范，一旦建委严查，饭碗就不保了。

5、未来二手房的成交量会受到很大影响，当前北京楼市的调控包括封死“假离婚”漏洞、限制二手房贷款额度等，
刚需买房预算少，基本也够不到学区，因此价格合适就该上车上车，改善也是一样，原来的房子如果不是学区属性特别强，影响也不太大，该换房就换房。

6、目前没有执行过户指导价的限制，但是一旦执行了过户指导价，对于一部分不满二、不满五的业主才是“天降巨雷”

科普一下：

区域指导价，主要是普通住宅与非普通住宅的分界线，符合条件的普通住宅，贷款比例就会更高，非普则反之。

而目前北京的过户指导价，实际上也是在参考区域指导价的同时，各个地区甚至各个社区都会根据自身情况有一定的上下浮动，并没有确定的统一标准。查询单个社区最低过户指导价的方式就是到当地的房管局进行查询。

事实上，北京现行的指导价标准和实际成交价存在着严重的脱节，并且随着近年来房价的变化，脱节越加明显。

以德胜门外的新风南里为例，房源挂牌价均价在16万元/平方米以上，但根据周边房产经纪人的透露，小区的过户指导价约为4.5万元/平方米。很显然，无论是这个过户指导价还是区域指导价五环以内总价≤468万，单价≤39600元/平方米的标准，都与实际的成交价格相差甚远。

对比公布二手房指导价的广州，均价超过15万/平方米的小区，二手房指导价为9.7万元/平方米，指导价相当于实际成交价的6.5折，若以此为标准，北京楼市将有相当一部分二手房社区的过户指导价将有不小的上调空间。

而如果调整了过户指导价，直接影响就是贷款。

银行系统一般会按照指导价进行二手住房价值核定，这意味着同样一套房子，在指导价实施后，不仅是税费有可能增加，可申请贷款的额度也会因为二手房指导价低于挂牌价而减少。

若根据网签交易价格放贷，则买家同样需要支付更高的首付款。

无论如何选择，指导价的实施都意味着二手房交易成本的明显提升，无异于一颗重磅炸弹。

① 如果房子不满二，原值远低于提高后的过户指导价：

全款、高首付低贷款，过户指导价提高后税费成本会比之前高很多，多则数十万。

低首付高贷款的没有影响。

② 如果房子满二，原值≥提高后的指导价：

低首付高贷款的购房者没有影响。

高首付低贷款或全款的购房者，只是税费的差异，并没有太大影响。

③ 满五唯一的房子，提高了过户指导价之后

全款：契税增加较少

高首付低贷款：契税增加较少

低首付高贷款：没有任何影响

对于二手房交易市场的影响：

因此，对于不满五的房子，如果实施了指导价调整，影响就是税费增加、买家的积极性下降，业主卖家的报价只能往下降，不降价房子就不好卖了，必然会影响到二手房的成交量。

对于部分着急出售的业主来说，这个政策显然是厉害的，这将会限制热点小区的成交热度。尤其是之前学区较热的片区。

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