深圳二手房新政后成交量下跌，豪宅变“榴莲房”

当榴莲和香蕉成为房价“暗语”，深圳买房人甚至难实现水果自由。

深圳一家中介门店近日用榴莲和香蕉打“暗语”，“一个榴莲一千万一个香蕉一百万”代表红树湾一小区住房价格。“水果图案挂牌价”引起热议后，监管部门随后介入，涉事中介门店从5月25日开始，被要求停业整顿一周。

同时，深圳南山区住房和建设局已将处理情况通报辖区各中介，要求引以为戒，要求各房地产经纪机构和经纪人员严格执行二手住房成交参考价格，引导理性交易，不得违规推广。

今年2月8日，深圳官方发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，同时公布了3595个住宅小区的二手住房成交参考价格表。之后数月内，官方多次发布正式文件和行业提示，要求中介规范对外房源的展示价格，不得超过成交参考价。

三个多月以来，深圳二手房的挂牌价与成交价分离，进入不透明交易状态。买房人要猜价格，中介则用水果暗示价格。

多名中介人士告诉界面新闻：“目前的挂牌价为参考价，如果想了解具体价格，打电话咨询比较好。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“今年初，政策规定，下架二手房挂牌价，而且是一刀切的叫停，但市场对于这个价格信号，确实是有非常明确的需求。这就是水果图案挂牌价为什么会出来的根源。这样的滑稽操作，尽管荒谬，但也是新政策规定后的结果，此种操作，既满足了政策规定，也显示了价格信号，从侧面彰显了，市场对于价格信号的客观需求。”

那么，在严格的二手房指导价规定下，深圳房价降了吗？

5月14日，一套位于深圳福田区的房源在阿里司法拍卖平台上进行竞拍，起拍价1450万元，吸引了15人报名。本场拍卖的加价幅度为4万元，竞价147轮，最终以2206万元、溢价756万元的价格成交。

不过在今年2月，国城花园同面积房源的一套法拍房成交价格为2868万元，单价高达22.4万元/平方米。与2月初同一户型房源相比，该房源最终成交价降了662万元。

国城花园是深圳最具代表性的学区房，位于深圳福田百花片区，该楼盘仅有两栋，虽然楼龄已超过25年，但因有深圳实验小学、深圳实验中学双名校学位的加持，小区均价曾一度超过20万元/平方米。

乐有家研究中心的数据显示，2020年四季度，深圳百花片区的成交均价高达15.18万元/平方米，同比上涨43.61%，位居全市涨幅榜第四位。

国城花园作为深圳学区房的风向标，上述法拍房狂降662万元后的成交价引起外界对于深圳学区房价格跳水的热议。

然而，法拍房与二手房交易还有本质区别，法拍房的价格向来都低于正常的二手房成交价。

负责百花片区的一位中介告诉界面新闻：“国城花园这个小区现在没有降价，小户型的房源单价要30万元/平方米，总价1408万元。大一点的户型单价相对低一点，96平的房子现在2330万，单价24万左右。”

国城花园花园目前的政府指导价为13.1万元/平方米，该名中介表示：“这是深圳最好的学位房，参考价没有考虑到学位的因素所以定价不高。指导价出台后，有的业主还涨价了，降价更不可能了。”

南山西丽片区的链家中介也告诉界面新闻：“像学子荔园这样学位好的小区，虽然政府给的参考指导总价在200万-220万元之间，但是最近成交的四套，总价分别为295万、278万、302万，305万，跟之前的价格变化不大，业主们心态还是很坚挺，不会轻易降价。”

事实上，出台三个月的二手房指导价目前是让深圳二手房进入“横盘”阶段，成交量持续下降。

5月17日，国家统计局公布2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在一系列调控举措的作用下，深圳二手房终于“止涨”，深圳一手房环比涨幅0.5%，二手房与上月持平，二者同比涨幅分别为3.9%和12.9%。

李宇嘉表示，这意味着二手房价格指导推出后，深圳的二手房价得到明显控制，环比首次出现零增长。

乐有家研究中心数据也显示，4月深圳二手住宅市场网签4396套，环比下跌9.7%；二手住宅市场过户4877套，环比下跌28.16%，同比下跌36.49%。二手住宅过户已低于5000套，是近一年来过户量最低的月份。

二手房成交量还在继续走低。今年5月1日到5月24日，深圳全市二手房成交量为2088套，环比下降53%，同比下降65%。可对比的是，去年市场交易高点时的日网签量是800套。

在深圳对二手房严格实行指导价值政策后，可以明显看出成交量被抑制，市场热度迅速降低，但在最实际的成交价方面，似乎并没有松动。

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