广州二轮集中供地“凉凉” 多方寻找土拍市场“平衡点”

  9月27日，持续两天的广州第二轮集中供地落下帷幕，其结果为当前土拍市场增添一份“冷意”。

  具体来看，广州此次集中供地共出让48宗涉宅用地，其中25宗土地遭遇流拍，流拍率高达52.1%。最终成交的23宗土地，总成交建面357万平方米，成交金额569亿元，平均溢价率1.5%。相比首轮集中供地平均溢价率为19.2%，多宗溢价率超40%的情况，市场热度相比此前呈直线下降。

  除广州外，在近期已经完成第二轮集中供地的多个热点城市中，如重庆、杭州、苏州等，都出现流拍率上升、溢价率明显下滑的情况。多个城市甚至出现临时“中止”出让地块的现象。

  佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策认为，第二轮土拍遇冷主要原因有三：一是今年出现销售下滑，缩减投资是保现金流的必然举措；二是很多房企以收定支，如果收入下滑，缩减投资也是符合经营逻辑的行为；三是某些城市有些”竞品质”要求，基本没有盈利空间，所以房企参与热情不高。

  在这种背景之下，当前，不少地方政府还在为土拍政策打补丁，以期寻找土拍市场上各方的平衡点。“多数房企也在土地市场商继续寻找机会，为补充2022年的可售货值，预计11-12月还将迎来一波土地集中供应与出让的行情。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

  次轮土拍普遍遇冷

  相比于首轮集中供地，第二批次供地规则依循8月土拍新政，主要调整如下：一是溢价率限制在15%；二是严审房企资质与资金来源；三是严禁马甲参拍；四是限制销售对象；五是建筑品质要求提高，须达到绿色三星级标准要求；六为竞配建改为竞自持。

  贝壳研究院认为，从上述规则调整来看，更考验房企的资金健康程度、现金流转能力及经营管理能力，因此第二批次拿地房企多以区域深耕为主的粤系房企和财务稳健型房企为主。

  在此背景下，参与广州此次土拍的企业数量及竞拍报价次数均明显下降。今年4月的首批集中供地中，广州多个片区诞生了地价新高的纪录；而本次成交的23宗地块中共有18宗底价成交，仅有5宗地块有溢价成交，最高溢价率15%，另外四宗地块的溢价率为0.3%、10%、9%、0.7%。

  土拍市场降温不只发生在广州。此前，9月26日，杭州市第二批供地中的10幅竞品质地块全部流拍；在首轮集中供地中大热的重庆，在第二轮集中土拍中的整体溢价率仅有0.02％，较首轮下降了近43个百分点。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地出让新规没有落实到位是次轮土拍遇冷的一个关键因素。

  8月10日，自然资源部闭门会议要求热点城市优化土地出让规则。一是降低溢价率，合理确定土地出让底价；二是杜绝“竞配建”，因为此举是变相抬高地价；三是房价地价联动，限制地价的同时，限制房价，给开发商合理利润。

  但是从实际执行情况来看，很多城市没有执行到位，李宇嘉称，比如，深圳和广州执行的就不彻底，广州“地价-房价”联动调控的只有黄埔和南沙，还有一些地块要竞配建。

  李宇嘉表示，这样做的直接结果，就是开发商拿地积极性明显的下降了。因为地方政府不愿意损失地价，还要通过配建，让土地价值最大化地挖掘出来。同时，开发商估计，未来还要限房价。所以拿地的积极性就低了。

  购地资金核查趋严

  尽管市场已经显现出冷意，但一些地方政府依然在加码对土地市场的监管力度。

  9月24日，深圳印发《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》(下称“通知”)，严格核查该市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

  根据通知，竞买企业需要说明购地资金来源并承诺为自有资金，提供相应证明，通过银行流水等证明资料进行完整的论证，并对上述要求作出承诺，提交《土地购置资金承诺函》及会计师事务所提供的审计报告。

  此外，竞买企业的股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金。

  同在9月24日，杭州发布新政，明确了土地竞拍新规，继续说明杭州当前购地政策从紧从严的导向。其中在违规资金中，严查直接或间接使用金融机构各类融资资金的行为。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前土拍新规中，拿地资格审查和拿地资金审查成为核心内容。虽然近期土地市场有流拍，但是类似政策并没有放松的迹象。通过这类政策，也能真正土地市场的稳健，保持土地市场的公平性。

  某专家表示，对房企购地资金的限制可能是广州等热点城市土地市场冷却最主要的原因。过去，拿地靠融资，这是行业潜规则俗称“前融”。一宗地十亿元，老板只拿两亿元，剩下的全靠融资。

  只要自有资金收益率高于融资利率，最大限度融资就是优选。所以每次土地出让前融市场就红红火火，信托、私募、基金子公司等通道融资，行情就开始上升。如果要求自有资金拿地相当于土地市场的规则发生很大变化，甚至是颠覆性的变化，让开发商非常不适应。

  土拍规则平衡点在哪里？

  今年以来，随着各地政府向市场集中供应土地的政策实施以来，许多城市的首次轮集中供地表现出“冰火两重天”的局面。相较于第一轮高溢价“抢地”，第二轮土地拍卖市场则明显冷静了许多，不少地块出现无人问津的场面。

  如何防止政策一放松就“抢地”，一收紧就流拍的局面发生，即如何找到土拍政策的“平衡点”呢？

  某专家对记者称，国家已经对土地出让规则做了明确的优化标准，即合理制定底价和溢价率，房价、地价联动，杜绝竞配建。如果找到这个平衡点的话，房价和地价联动起来，那么给开发商合理的利润，开发商就有拿地的积极性。

  他进一步解释称，底价和溢价率都确定了，就相当于地方政府拿走该拿走的，剩下都给予市场。不能寄希望于地块卖出高价，一轮竞拍就是地价达到上限，溢价率达到上限，然后再去竞配建。这样就会导致土地的价值被充分的挖掘的基础上，还要二次挖掘。这种“透支”土地价值的方式，就使得开发商只能要么不拿地，要么就通过减配来降低房屋的质量来做产品，这种方式肯定是欠妥的。

  不过，短期内土地出让规则不会调整，毕竟这是长效机制，不能市场稍微冷了一点就开始放弃了。李宇嘉认为，地方政府可能会调整出让规则，比方拿一些优质地块，比方降低配套建设的比例。估计，三季度的出让时间会推迟，出让规则也会调整，现在还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该还是会保持稳定。

  在刘策看来，一、二轮集中供地土拍市场表现差异明显，不能完全归结为土拍政策的问题。第二轮供地遇冷，既有销售端市场下行的影响，也有房企以收定支的经营要求，而且第一轮抢地明显也有部分房企自身焦虑的原因。他表示，随着各地集中供地政策不断推进，以及销售端市场逐渐企稳，相信土地市场也将回归平稳。

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