深圳次轮集中供地落幕： 15%溢价率与中海告捷

央企国企再一次挑起了集中供地的大梁，未来公开土地市场依然会是他们的主阵地。

深圳第二轮集中供地于9月28日举行。如果从深圳本轮供地的结果来看，这依然是一座让房企愿意追逐的城市，在一线乃至强二线城市纷纷遭遇“流拍潮”的背景下，深圳仅出现一宗土地流拍，最终成交21块土地，共吸金约450亿元。

但这更像是一场中海地产的专属表演秀，中海当日斥资127亿元拿下了4宗土地，是这场土拍的最大赢家。和中海一样刷足了“存在感”的还有保利置业，这家央企耗资72亿元夺得3宗土地。

在深圳此轮集中供地中，深圳本土曾经杀红了眼的房企们例如龙光等，都难觅身影。“三道红线”以及投销比等指标的约束下，央企国企因为具备十足的资金优势而站上了舞台的中央，而深圳本土的民营企业却集体审慎了。

这颇有一些“风水轮流转”的意味。在深圳首轮集中供地中，龙光、佳兆业因其果敢善战风光一时，但是随着公开土地市场的规则改变，他们高举高打的玩法已经不适应当下。不仅龙光、佳兆业，万科也未出现在这次集中供地的现场。

央企国企再一次挑起了集中供地的大梁，未来公开土地市场依然会是他们的主阵地。

中海补仓

深圳在中海的版图中，是必争的重镇。在这座土地资源“稀缺”的城市，中海并不擅长城市更新，只能在公开市场上拼抢，因此中海深圳公司的业绩表现总是起伏不定。好的年头，它能够跻身深圳销售额前列，却也时常不得不面对无米可炊的局面。

这一次中海疯狂补仓的背景是，它在深圳的粮草已经告急。一位中海深圳公司的人士告诉21世纪经济报道记者，“深圳（中海）现在在卖的项目也就一两个，卖完就没了。如果再拿不到地，那明年就又不开工了。”

不得不说，中海为了这一次土拍做了十足的准备，对规则的研判也十分精准。

最终中海拿下了光明、龙华、龙岗等区域的四宗土地，斥资127亿元。

接近中海的人士分析认为，中海能够“财大气粗”的原因关键在于自律——保持在绿档，财务稳健、现金充裕；且中海坚守投资纪律，上半年保持定力，才有机会现在获取更优质的土地。

中海是业界公认的“好学生”，它的确具备抵御风险的能力。截至2021年6月30日，中海的银行结余及现金为人民币1174.3亿元，是为数不多现金超过千亿的房企。

但上述人士的说法不能完全解释中海此时的激进。

今年上半年，在首轮集中供地中，中海的确稍显落寞，一方面是因为这家房企“不赚钱的地不会拿”，另一方面是规则对它这种资金实力的房企优势还不够明显。一个案例是，广州首轮集中供地，中海也出动了数十个“马甲”，但最终在摇号阶段仍无所获。某种程度上，是运气和实力的双重加持让它误打误撞地赶上了好时机。

深圳的信心

在深圳这一轮集中供地中，央企以及国企的表现也普遍不错。

例如，保利置业拿到了龙岗、龙华、坪山等区域的3宗地块；而被多家房企看好的前海桂湾地块，则由天健竞得，成交价52.41亿元，成交楼面价41490元/平方米，触及最高限价，天健还需配建自持租赁住房28000平方米。其他央企国企华润置地、深圳地铁等也都有地块进账。

事实上，在本次土地竞拍之前，许多参与的房企对最终的结果均有比较确切的预判。一位央企深圳公司的人士告诉21世纪经济报道记者，“我们自己大概也知道能拿哪块地，海报也提前一天就准备好的。”

由央企国企站“中心位”，这样的结果与其他城市相比没有太大不同。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，第二轮集中供地很多城市都是央企国企唱主角，这一方面是因为他们融资成本确实低，而且去年疫情以后民企本身拿地相对少，央企国企拿得相对多，因此现在从整个市场来看，他们的回款也好一些，资金也充裕。另一方面是，现在土地出让许多都面临基础建设、公共服务设施的开发，在这其中央企国企要发挥带头作用“打头阵”。

最终，深圳本轮集中供地在央企国企的集体努力下，给予了市场足够的信心。

据21世纪经济报道记者统计发现，与其他城市溢价率普遍已经降至低位不同，深圳本轮集中供地房企依然热情比较高涨。深圳第二轮集中供地中鲜有底价成交的地块，其中共有17宗地块触及最高价，溢价率也基本到了15%的上限。

李宇嘉指出，深圳本次集中供地质量还不错，在其他城市表现都不景气的情况下，深圳如果也不受开发商待见，市场情绪会一落千丈。“深圳的地价、溢价和利润控制得不错，此外作为一线城市，它还是开发商必然争取的城市，具有标志性意义。”

（作者：吴抒颖 编辑：林虹）

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