溢价率未超15%！成都南京杭州二轮集中供地新规缚住地价“狂牛”

  第二轮土拍大幕开启前夕，土地竞拍新规终于在部分城市落地。

  先是8月24日晚，成都市公共资源交易服务中心披露，第二批集中供地合计出让75宗地块，出让方式上全面取消“竞配建”，所有地块均采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施；且绝大多数地块溢价率未超过10%。

  紧接着，第二日，南京发布第二批次土地出让公告，共出让53宗地块。同样，实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式；最高溢价率由之前的30%下调至15%；并对竞买人资格及资金来源提出更高要求。

  第三日，即8月26日，杭州重新发布第二批住宅用地集中出让公告，将土地竞价规则调整为：一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%。

  三大重点城市在二轮供地新规上保持相当高度一致，这并非偶然。半个多月前，中国房地产报曾报道，自然资源部正在酝酿集中供地规则调整，希望通过补漏洞，优化集中供地政策，将地价控制住。

  国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任、研究员黄征学对中国房地产报记者表示，上半年热点城市土地市场热度依然不减，地价溢价率高的问题仍比较突出，这种情况下，部分城市调整供地规则有其必然性。南京、成都等将“限房价、定品质、竞地价”作为竞拍规则，是希望在改善老百姓居住品质同时，稳定房地产价格，具有积极意义。

  “预计新规则短期内对稳地价、稳房价将发挥重要作用，但影响房价因素很多，还要统筹分析原因，对症下药，综合精准施策。”黄征学说。

  15%溢价率！

  三日内，成都、南京、杭州相继成为二轮集中供地新规调整下的头啖汤者。

  先看杭州。杭州一直是“卖地大户”，土地出让金连续4年超过2000亿元。在首轮集中供地中，杭州两日内卖出了57宗地块，揽金1178.53亿元，平均溢价率约26%。

  激烈抢地背后，“双限”+竞自持出让模式也极大挤压了开发商利润空间。滨江集团董事长戚金兴曾直言，在杭州集中供地拿下地块净利润只有1%-2%（含自持部分）。

  表面看是开发商自负盈亏，但实则羊毛出在羊身上，最终还是由购房者买单，缩减成本最直接就体现在房屋质量上。调整土拍规则，取消自持、竞品质成为新需要。

  在宣布终止挂牌一个多星期后，8月26日，杭州市重新发布了第二批住宅用地集中出让公告，涉及出让地块不变，共31宗，面积2873亩，将于10月12日及13日进行统一出让。

  土地竞价规则出现大调整：一是一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%；二是出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人，并由公证处全程录音、录像、公证，确保土地市场公正公平。

  同时，杭州市设置了更严厉的竞买准入条件，并规范购地资金来源、严格企业信用监管。明确竞买人必须具备一年以上房地产开发资质；同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除“竞品质”地块外，同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

  类似的规则也出现在南京二轮集中供地要求中。

  8月25日，南京市规划自然资源局会同南京市发改委、南京市城乡建设委员会、南京市住房保障和房产局四部门联合印发《关于进一步完善住宅用地出让工作的通知》，发布了南京土地竞拍的全新规则，将实行“限房价、定品质、竞地价”全新出让模式。

  同日，南京发布第二批次土地出让公告：合计挂牌53幅地块，出让总面积约241.72万平方米，起始总价约621.55亿元。9月26日上午9时30分开始网上竞价，53宗地块中，多数地块溢价率不超过15%。在南京首轮集中供地中，平均溢价率为18%，部分地块因竞争太过激烈溢价率达31.9%。

  为防止过度竞争，南京规定，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块数量不得超过此次公告地块总量的30%。在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，且报名地块幅数不得超过13幅（溧水区、高淳区除外）。第二批集中供地中，有16幅地块不接受联合竞买、不得合作开发，不得转让股权。

  南京还要求，为确保工程建设质量和施工安全，保证科学设计和施工周期，在竞得土地后6个月内，住宅部分不得申领预售许可证。

  相比之下，成都为控制土拍热度，在此前6月份首批集中供地中，就在出让方式中加入“定品质”要求。最终成都首轮供地平均溢价率仅7%，最高溢价率仅10%。

  根据成都市第二轮“两集中”供地信息，将推出75宗地块，面积约5686亩，于9月15日至17日进行交易。从推出量上看，几乎是第一批入市的40宗地块两倍。

  根据出让文件中各宗地的“拍卖起叫价”和“土地最高限价”测算，成都第二批集中供应75宗地块中，绝大多数地块溢价率未超过10%。出让方式上，全面取消“竞配建”，均采取“限房价、定品质、竞地价”竞拍规则。同时，对竞买人资格及资金来源提出更高要求。

  “这些城市土拍新规基本上贯彻了第二批集中供地新要求，即溢价率控制在15%以下，不允许通过竞配建变相推高地价，并增加竞品质要求，很大程度上彰显了管理层要从源头上控制地价，并控制市场预期，来作为控制房价手段。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

  新规能否稳住地价？

  从更大的背景来看，十九大以来，地价调控始终是中央政策关注重点，房地产调控诸多政策均在围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标发力。

  中央财经大学副教授、中房智库研究院执行院长柴铎分析称，中央对此的总体设计包括三个层次：一是不断削弱地方政府“卖地谋财求发展”冲动，包括加强地价监测，禁止土地储备抵押贷款等举措；二是拓宽土地供应端，包括集体土地入市和土地出让、转让、抵押二级市场改革等举措；三是优化土地出让竞价规则，包括“熔断、一次竞价、限竞价（条件）组合、摇号”等机制，“但成效差异很大，有的处于失效状态”。

  在柴铎看来，近期这些政策设计基本上都是对前期政策的修补，也是回应了社会对于新型土地竞价规则的争议。比如，社会认为限房价竞地价会导致新房和二手房市场价格倒挂，引发新房偷工减料降低质量，于是一些城市就在限房价、竞地价中加入“定品质、竞品质”。但新竞价规则仍有很多难以执行的方面，比如定品质，很难详细规定、详细认证。

  “理论上，这些新的竞价规则对于抑制企业过度竞争、管控地价有一定好处，但在市场火热背景下，其效力可能会大打折扣。”柴铎表示。

  “很难真正稳定住地价。”厦门大学建筑与土木工程学院、厦门大学经济学院双聘教授赵燕菁对中国房地产报记者表示。

  赵燕菁认为，一手房房价决定地价，如果压低地价，就会有人在一二级土地市场套利。一手房房价由二手房市场决定。如果一手房价格低于二手房房价，就会有人在一二级市场套利。“二手房价格则是由市场决定的，在缺少财税制度的中国，二手房市场近似股票市场，利率低、价格高，利率高、价格低；利率是央行决定的，地方政府使不上劲”。

  对于土拍新规，某房企投拓负责人则告诉记者，调低溢价率、要求高品质等规则调整，一定层面上降低了房企拿地成本，使之前以“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定释放。但这一调整是否会提振房企拿地热情和信心，还要具体看当地房地产市场销售情况。

  但可以确定的是，有了成都、南京、杭州打头阵，接下来各大城市二轮集中供地将陆续登场。“由于上半年土地市场冷热不均，各城市会根据自身房价情况作出调整，这很正常，但是不是都按‘限房价、定品质、竞地价’规则调整，应该不会完全一致。”黄征学说。

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