融创绍兴求助信背后是调控“太严”还是企业“太难”？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-09-27 07:40

中华网财经9月26日讯：近日，一封有关融创绍兴分部向当地政府的求助信在网上热传。一度引发融创美元债加速下跌。

“项目收支完全失衡”

中华网财经获悉，信件中，融创绍兴分部称：“今年是地产行业的转折之年，也是环境变化最剧烈、最颠覆的一年。从中央到地方，政策调控在不断升级加码。

今年6月3日以来，绍兴多次出台楼市管控政策，目前，包括限购限售、限地价限售价、限精装修备案价、二手房指导价等政策，同时，限网签、收紧房贷额度几近停贷，调控的严厉程度不可谓不大。

受政策的影响，二手房交易大幅下滑，6-8月绍兴三区二手房签约量仅3861套，同比2020年下滑62%。同时，新房方面，民众市场信心受到重挫，购房意愿度大幅下滑，以我司监控的镜湖12个楼盘为例，案场周度来访量仅为5月份的20%，成交量不到15%。目前，整体市场温度几近冰点，近两周仍有持续下行态势。

但是，庞大的自住群体，尤其是改善客户在此次调控中失去购房资格，被误伤严重，同时，政策和环境的急剧和迅猛变化，让企业的经营节奏并严重打乱，项目经营变得举步维艰。

一、我司面临的现状与巨大压力16年我司进驻绍兴，持续在绍兴加大投资力度，陆续获取、开发了越州府、壹号院、滨湖湾、奥璟园、樾湖湾、和樾府、黄酒小镇、诸暨宜和云起等8个项目，总投资额达到500亿，累计纳税近30亿。是绍兴目前投资额最大的房地产开发公司。

黄酒小镇，是我司在绍兴投资力度和金额最大的产城项目，目前已经投入资金77亿，项目在今年6月份产业地块基本全面开工，但8月份住宅地块销售开启至今，截止到目前，受惨淡低靡的市场行情影响，目前仅收回2个多亿现金，每周只能卖出一两套房子；此项目自拿地后，一直是集团给予了资金支持，但目前集团的现金流流动性也碰到了很大的障碍和困难，庞大的经营支出源源不断，每年资金成本将近8个亿，项目的收支已经完全失衡、陷入绝境，项目已经难以为继。

目前，在人行银监的调控背景下，绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿（监管资金33.3亿，履约保函6.7亿），加上已经投入的资金，合计将近117亿资金沉淀，同时，网签进度受限、积压严重，我们有将近600套没有网签，涉及按揭金额近10亿，三重因素的重压之下，我们在绍兴的日常经营工作举步维艰、且日益恶化，恳请政府给予政策上的专项支持。”

图为网传融创绍兴分部向当地政府的求助信

从上述救助信件中透露出四方面信息：

一方面，黄酒小镇项目受惨淡低靡的市场行情影响出现了收支问题，难以为继。前期黄酒小镇目前投入资金77亿，开盘至今，回笼资金才2个多亿现金；

二方面，目前融创集团也面临现金流障碍问题，难以持续每年维持高达8亿元的拨款来支持地方项目；

第三方面，绍兴8个项目的预售资金监管达到40多亿（监管资金33.3亿，履约保函6.7亿），加上已经投入的资金，合计将近117亿资金沉淀。

第四方面，目前网签进度受限、积压严重，绍兴融创有将近600套没有网签，涉及按揭金额近10亿。

值得一提的是，融创绍兴在求助信中直接指出，“庞大的自住群体，尤其是改善客户在此次调控中失去购房资格，被误伤严重，同时，政策和环境的急剧和迅猛变化，让企业的经营节奏并严重打乱。”

“系列调控组合”的结果？

很显然依照求助信中融创的表述，融创绍兴今天的的资金问题，直接原因为一系列的地方调控组合引发。

对于绍兴今年以来的楼市调控也有业界人士指出，限购、限售、限贷、限价、限网签，各种“限”字头的调控在绍兴都轮了一遍，堪称绍兴楼市“调控大年”。

对于预售资金监管方面，中华网财经联系到中指研究院相关人士就此指出，绍兴预售资金监管大体上使用2010年发布的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，今年5月人民银行绍兴市中心支行还发布了《绍兴市商品房预售资金使用上限管理实施细则》，确保商品房预售资金用于相关工程建设，严格按照工程进度付款，防止商品房交易风险，确保购房者的利益。嵊州市商品房预售资金监管系统于2020年4月上线运行，绍兴商品房预售资金监管系统处于试运行阶段。

而对于求助信中提及的6月3日绍兴的调控，中华网财经此前的《绍兴再出“绍4条”政策，楼市调控进一步升级》报道显示，6月3日，绍兴发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》，政策从四方面调控收紧：

1.市区（越城区、柯桥区、上虞区）商品住房价格实行网格化管控。各区根据区域实际，科学划分网格，合理设定网格控价；

2.完善房价地价联动机制。在既有住宅“限地价、竞配建”出让方式的基础上，进一步完善房价地价联动机制；

3.在市区范围内实行限购，本市户籍居民限购3套（拆迁安置房除外）；非本市户籍居民限购1套；

4.提高限售年限。在市区新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证书满3年后方可转让，购买时间以交易合同网签时间为准。

对于出台政策的影响，彼时中指研究院浙江分院常务副总高院生分析指出，绍兴作为环杭区域重要节点城市，房地产市场备受关注，近年楼市较快发展。近两月受重点城市“两集中”供地以及绍兴土拍市场影响，绍兴房地产市场温度回升，尤其下属县市楼市回温明显。在此背景下，绍兴市政府积极调控加码，再出“绍4条”政策：以网格控房价、完善房价地价联动机制、限购、提高限售年限。进一步压实房地产市场平稳健康发展城市主体责任，引导市场预期的稳定，促进绍兴房地产市场平稳健康发展。

组调控下市场鄹冷、房价短期坚挺

在经历组合调控后绍兴的房价表现又怎样？中华网财经中指研究院了解绍兴近期以来的楼市交易情况可知，今年6、7、8月绍兴的新建商品住宅成交面积分别为14.2万平米、10.3万平米、5.5万平米，同比分别下降52.7%、59.7%、78.2%，环比分别下降55.8%、27.8%、46.4%；而这三个月中批准上市的面积则为22.1万平米、12.1万平米、21.0万平米，环比看6月份同比增长60.8%、7月份环比下降45.0%、8月份环比增长73.2%；而在可售面积方面，6至8月份分别为184.0万平米、191.5万平米、175.4万平米，出清周期分别为8.89个月、9.86个月、9.86个月。

上图数据绍兴6、7、8月份楼市数据，由中指研究院提供

此外，据中房指数系统百城价格指数，2021年08月，绍兴新建住宅价格环比下跌0.01%，样本平均价格为16195元/平方米，样本价格中位数为15000元/平方米。

上图数据绍兴6、7、8月份楼市数据，由中指研究院提供

由此可见，绍兴的调控的确对当地楼市的交易起到了降温作用。并且六月份交易环比腰斩，且在8月份再次接近腰斩。但值得注意的是，虽然一时的交易下来了，但房价依然坚挺，6至8月份房价同比分别上涨4.69%、3.91%、2.83%，环比来看6月份房价保持上涨0.53%、同样7月份依然上涨了0.15%、而在8月份象征性的下降0.01%。

孙宏斌：除了我们以外都有可能暴雷

而另一方面作为融创自身整体经营状况及财务数据有怎样呢？据融创中国发布的2021年中期业绩显示，就基础业绩数据方面，上半年，融创中国实现营收958.2亿元，上年同期为773.4亿元，其中非房地产收入占比为8.70%。规模与盈利方面，2021年上半年融创中国毛利率20.85%，净利率13.88%；归母净利润119.9亿元，上年同期则为109.6亿元。上半年的销管费用率为7.9%，ROE为9.44%。总资产12054.5亿元，货币资金1231.9亿元，归属股东权益为1283.9亿元。

截至6月30日，公司剔除预收账款后的资产负债率为76%，净负债率86.6%，现金短债比为1.11，“踩中”一道监管红线。“三道红线”是指监管层于2020年针对房地产企业下达的融资新规，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不小于1。

负债方面，总负债为9971.22亿元，资产负债率82.72%，比2020年末下降了1.24%。

对于负债方面表现，在2021年中期业绩交流会上，融创董事会主席孙宏斌称，“除了我们以外都有可能暴雷”。

机构宣布评级后美元债应声转跌

不过值得一提的是，近日融创的美元债迎来了最大的一次跌幅。9月23日，债券市场融创中国2024年4月到期5.95%债券遭自2021年1月发行以来的最大单日跌幅。该债券每1美元跌3.5美分至86.2美分。而其2023年10月到期的7.95%债券每1美元跌4.1美分至91美分；2024年8月到期的6.65%债券每1美元跌3.1美分，至87.8美分。

而在此前，标普全球评级宣布，授予融创中国控股有限公司拟发行的优先无抵押美元债券长期债项评级“BB-”。

标普表示，该债项评级比融创中国的主体信用评级低一个级别，以反映其结构性后偿风险。鉴于新发债券将主要用于债务再融资，标普预计，这不会显著影响融创中国的信用状况。得益于支出速度放缓以及销售规模扩大，预计融创中国的杠杆率将在未来12-18个月得到控制。标普认为，融创中国将实现可观的（尽管有所放缓）的合约销售额和收入增速，同时利润率仅会略微下降。

最后回到融创绍兴的求助信上，一位不愿具名的行业人士对中华网财经表示，“这就是会哭的孩子有奶吃，不过像绍兴这样的调控下去再好的企业都会为之一颤。”

（中华网财经综合文/刘星）

（责任编辑：董云龙）