楼市调控“双响炮”：徐州绍兴加码遏制房价上涨过快

  当前全国楼市正进入传统“银十”促销阶段，市场交易有进一步活跃的可能，需要防范各类价格炒作现象。

  “十一长假”刚刚结束，楼市就出现了新的变化，徐州和绍兴两个城市相继加码调控。

  先是徐州发布了一份“偏温和”的通知，没有谈到加码限购限贷，但是要求备案价1年不准调整。随后是绍兴提出“双备案”机制，即加推盘的备案价不能超过首次备案价。

  这在业内人士看来，无论是徐州还是绍兴，调控收紧的根源都是为了稳定房价，“这些城市的房价猛涨动力太强了”。今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，仅7、8、9三个月，徐州土地交易总金额就接近125亿元。

  土地拍卖高溢价，房价同样一路攀升。今年以来，徐州新建商品住宅销售价格已出现连续8个月11%以上增速，去年9月，房价还是9222元/平方米，到了今年7月房价最高时已经达到了12560元/平方米。

  至于绍兴，新房成交均价同比去年增长了13.1%，且自今年4月以来环比持续增长。

  业内判断，当前全国市场正进入到传统“银十”的促销阶段，市场交易有进一步活跃的可能，仍需要防范各类价格炒作的现象。继续调控防止楼市出现非理性上涨的城市数量会很多，但是力度不会有深圳那么厉害。

  调控“双响炮”

  “银十”已来，楼市悄然发生变化。

  10月9日晚间，江苏省徐州市住建局发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，在住宅用地供应、备案价格管理、装修行为与价格监管、房地产金融政策、商品房限售、住房保障等多方面提出了要求。

  通知明确，加强商品住宅销售价格备案管理。新备案商品住宅项目，宗地建筑面积10万平方米以下的，实行一次性价格备案；宗地建筑面积高于10万平方米的，可分期进行价格备案，每次备案不低于10万平方米，最后一期不足10万平方米，据实备案；备案价格一年内不得调整。

  通知还规定，各金融机构应加强信贷资金用途审查和流向检测，采取各种有效手段，严防消费贷款和其他贷款违规用于购房。

  记者注意到，徐州提出的“继续坚持商品住房限制交易政策”并非新的内容。早在2018年6月徐州发布的《关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》中就已经落实了限售政策。

  绍兴在10月9日发布《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》则强调严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任。

  至此，绍兴成为国庆长假后第二个升级调控的城市。据中原地产研究中心数据显示，绍兴是全国第27个收紧调控政策的城市。

  对于徐州的此次新政，上海中原地产市场分析师卢文曦认为：“徐州此次调控是预防性举动，政策本身力度不是很凶，没有谈到加码限购限贷，整体偏温和，以预防投机操作为主。只不过备案价1年不准调整比较有趣，压制了市场预期，使开发商不敢高价拿地了。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，重申原有政策的内容释放了政策收紧的信号，至少类似6年限售的约束可以规范住房交易，防范各类住房炒作，这也使得限售政策的效应进一步放大。

  对于绍兴新政，严跃进称，新政中限购限贷的提法减少，更多是针对地价和房价等进行。这说明在当前特殊时期，对于住房交易还是持鼓励态度，但要防范地价和房价的炒作。

  稳房价是热点城市当前重头工作

  “稳房价”是徐州和绍兴出台新政的关键词。

  单就徐州来说，根据国家统计局发布的8月份70城房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为11.6%，仅次于银川、唐山、西宁，且2020年以来持续8个月保持11%以上增速；二手住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为7.3%。

  另据机构统计数据显示，徐州新建商品住宅2019年9月成交价格为9222元/平方米，到了2020年7月成交价格达到高点为12560元/平方米，8月为10961元/平方米。近几个月以来，因为疫情等原因房价有涨有跌，但整体处于攀升态势，均在10000元/平方米上下徘徊。

  在土地交易方面，徐州易百房数据显示，今年前三季度，徐州土地交易收入总金额达到372.8亿元之多，同比大幅上涨73%，位居全国第29名。分季度来看，仅7、8、9三个月，徐州的土地交易总金额就接近125亿元。

  “过往来看，徐州楼市表现一般，有的项目一周也卖不了几套。但是就近期来看，徐州楼市的苗头‘不太好’，连续出现刷新纪录的高价地，这直接影响到了市场预期。”卢文曦分析说，地价上涨，开发商不可能自己吃进，肯定会传导到房价上。

  卢文曦认为，土地价格上涨对房价上涨的预期会非常强，如果此时开发商再搞点营销活动鼓吹房价要涨，购房者肯定会买涨不买跌。2015和2016年徐州房价曾出现较大涨幅，其中地价上涨是诱因之一，2016年还是地王年。

  至于绍兴，据贝壳研究院数据显示，绍兴新房成交均价同比去年增长了13.1%，且自今年4月以来环比持续增长。

  记者注意到，此前绍兴仅有限售政策，并没有限购限贷约束，且2016年鼓励房地产市场去库存，再加上长三角一体化发展的利好加持，市场热度保持良好。

  当前看来，无论是徐州还是绍兴，楼市的“苗头”出现了不确定性，“稳房价”就显得至关重要。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，为稳定房价，徐州本次通过加强价格管理，备案价格1年内不得变更。实施“一区一策”是为了稳定供需关系，同样是为了稳定房价走势。此次绍兴新政最大亮点在于“双备案”机制，即加推盘的备案价不能超过首次备案价，而新开盘项目“价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或地价与成本等因素”。

  “稳”字当头，后市如何？卢文曦认为，“银十”楼市还是会有惯性表现，至少长三角地区没问题。继续调控防止楼市出现非理性上涨的城市数量会很多，但是力度应该不会有深圳那么厉害。

  严跃进同样表示，当前全国市场正进入到传统“银十”促销阶段，市场交易有进一步活跃的可能，仍需要防范各类价格炒作的现象。房价不稳的城市，依然需要把“三稳”工作落到实处。

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