“刺激频率越来越高,效果越来越弱”,这就是“房住不炒”的背景

此次疫情是对于国内各行各业的一次极大考验，虽然说目前国内绝大多数地区都在进行积极的复工复产，但是根据观察来看要想恢复到疫情前还需要一段时间。尤其是国际疫情的持续蔓延，做国际贸易的朋友估计2020年就要“打水漂”了。那么对于主要市场在国内的房地产行业来说，疫情后会不会重新迎来一波爆发？如果同样的事情放在2010年前可能，如今绝对不可能。

房地产高速发展，房价高涨的时期都是有一定背景的，说的简单点就是需要“刺激”

过去20年我国房价经历了几波大涨，每次大涨背后都有“刺激”引导和鼓励

2000-2018年国内住宅商品房价格走势图

图上所示是2000-2018年国内住宅商品房价格走势图，可以看到2007年以前国内商品房价格涨势基本处于平缓状态，以2006年为例国内住宅商品房同比上涨6.2%；2007年高达16%的上涨在2008年也得到了市场修正，只不过我们当时为了所谓“保GDP”和“保就业”从中央到地方开始大搞刺激，大量资金流入房地产行业后，以温州炒房团为代表的社会资金开始疯炒商品房，掀开了“全民炒房”的序幕。剩下的就是2013年和2016年，基本上在商品房销售稍有不畅或者房价上涨不明显的时候，地方开始取消限购、放松调控、降低首付比例等就开始，老百姓和资本市场受到鼓舞大量涌入房地产市场，房价又展开一轮又一轮的上涨。

所以，基本上我们可以得出这样一个结论“只要不搞故意刺激，房价很难长期持续上涨”。介于目前疫情后国家没有明显的刺激措施出台，甚至对于有放松调控或鼓励购房的城市进行“叫停”可以基本判断“疫情后房地产不会迎来爆发或反弹”。

“刺激频率越来越频繁，效果越来越不明显，房地产对于经济的拉动作用越来越弱”，这是现实

2010-2018年国内房企总资产及负债率走势图

如果说过去对于房地产的扶持和鼓励是为了经济发展着想，那么如今房地产对于实体经济的抑制作用已经众人皆知。仅仅房价高涨带来的居民消费疲软、商业租金过高等现象都足以引起国家的重视，而这些也仅仅是房价过高的后遗症而已。最让人接受不了的其实还是“房地产绑架了经济”，这个严重度有多少？图上所示是2010-2018年国内房企总资产及负债率走势图，2018年房企总资产已经超过85万亿，负债率也高达79.1%！！而2018年国内GDP不过90万亿多点，所以这也是很多学术界人士认为“房地产绑架了中国经济的原因”。

近些年国有（包括集体）房地产企业都在逐步退出房地产市场，其中缘由大家细品、仔细品

国有和集体房企数量开始锐减，这个趋势不会变，缘由也很简单

2010-2018年国有及集体企业房企数量走势图

图上所示是2010-2018年国有及集体企业房企数量走势图，可以看到国有和集体企业数量正在逐步减少。关注房产新闻的朋友应该知道包括国家电网在内的众多央企、国有企业近日都发表了退出房地产的声明。这个结果起码说明了一点“国家队开始退场，已经开始不看好房地产未来发展”。未来民营企业一家独大的房地产市场竞争会更加激烈，当然受到损失最严重的也只会是民企。

疫情过后，房地产行业是否会重新迎来反弹或爆发？主要还是看调控力度减弱与否

“房住不炒”的房地产调控能够坚持多久？这个是关键

从现实角度来看房地产行业已经到了不得不采取果断措施的时候了，再次刺激或者放任不管的话发生类似于日本和美国的经济危机只是早晚的事情。介于“帝国主义灭我之心不死”以美国为首的西方国家到时候只会“雪上加霜”不会“雪中送炭”。所以从大方面来说房地产问题是否处理的好，关系到了国家经济的发展情况甚至是命脉。

房地产市场已经处于相对供过于求的情况，不仅仅是商业包括住宅也是如此，改善房为主的时代已经到来了

2010-2018年房企住宅销售套数走势图

图上所示是2010-2018年房企住宅销售套数走势图，可以明显看到一个基本数据“2018年商品房销售套数同比减少6万多套”。相比于很多人习惯于拿商品房销售面积增加来说事不同，勇谈更加喜欢用商品房销售套数来说事。商品房销售套数减少，销售面积却增加说明了一个事实“刚需房购买力在减弱，改善房在崛起”也可以从侧面反映一个事实“居民人均居住面积不足的问题已经是历史了”。

综上，疫情过后，房地产行业是不会迎来反弹和爆发的。2020年房地产发展阶段跟2008年完全不同，在居民住房问题已经被解决的情况下，再搞刺激的意义不大。未来维持房地产市场基本稳定，房价基本稳定还是大趋势。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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