楼市“冰火两重天”？9城出台限跌令！低调“限跌令”为何频出？

2021年09月26日，“9城发布房价限跌令”登上了微博热搜榜。此次引起广泛关注的是张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85％进行销售”的内容，被外界称为“限跌令”，并引起了广泛关注，据悉张家口已经是第9个颁布“限跌令”的城市，既然是第“9城”，就证明楼市“限跌令”在今年已经不是什么新鲜事了。

2021年9月15日，国家统计局公布8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：20个城市的新建商品住宅价格与上月相比有所下降，包括昆明、石家庄等7个二线城市，其余均为三线城市，但跌幅不大，如唐山、秦皇岛等地跌幅约为0.6％。

与此同时，昆明、唐山等地采取措施限制房企降价的消息在网络上传播广泛，被称为“限跌令”。

加上本次张家口颁布，8月以来已有至少9个城市传出“限跌令”，其中6个为三四线城市，分别是唐山、株洲、江阴、菏泽、桂林、岳阳。

然而，在非一线城市“限跌”之前，7月楼市调控的基调是“限涨”。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光在接受采访时表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

针对“9城发布房价限跌令”网友们也纷纷发表了自己的看法。有网友表示“只看到限跌令，涨的时候有那么大的保护力度吗？”，另还有网友称“涨也不行，跌也不行，操透了心。还有指导价，指导价5000，卖家4000卖，差额卖家自己出……”

所谓“限跌令”真的存在？各地房价为何一边限涨、一边限跌？

8月11日，湖南省重点新闻网站红网报道，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，要求岳阳市4个中心城区新建商品住房销售实施价格备案，实际成交价格不得低于备案价格的85％，否则不予网签。这被视为2021年首个“限跌令”。

8月18日，有媒体致电岳阳住建局房地产市场监管部，工作人员否认曾下发这一通知。而接近这一事件的知情人士透露，该通知并未公开发布，但曾通过内部渠道直接下达至岳阳当地房地产企业，目前暂未落地执行。

继岳阳之后，一份江阴市《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》也在网上流传。通知严禁商品住房以销售价低于成本价、变相降价等方式低价倾销、打价格战，对违规者将采取限制或暂停网签、录入企业信用黑名单等措施予以惩戒。

网传文件显示，该通知由江阴市住建局于8月31日下发。该局房产科工作人员证实，确实曾下发这一通知，但具体情况不愿多谈。

此外，株洲市委机关报《株洲日报》于9月9日报道称，因市民反映部分房企及经纪公司大幅降价销售新建商品房，株洲市住建局约谈涉事公司负责人，要求立即停止违规销售行为，并计入企业信用不良记录。报道显示，涉事企业包括金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等。

株洲住建局一位科长透露，《株洲日报》所报道的约谈情况属实，今年以来株洲房地产市场确实存在价格下跌现象。

除上述三四线城市外，云南省会昆明也传出通过座谈会形式约谈房企的消息，组织座谈会的是昆明市房地产开发与经纪协会（下称“昆明房协”）。

该协会一名负责人表示，昆明房协曾于8月11日组织排名靠前的30家房企及大型经纪公司召开座谈会，主旨是“稳房价、稳地价、稳预期”，但并不存在对恶意降价房企停止网签的说法。

“昆明的网签是住建部门在做，行业协会做不了网签的事，也没有停止网签的权力。”该负责人介绍，政府部门也并未出台相关政策以行政手段干预降价行为。

该负责人坦言，昆明房地产市场近期确有跌价现象。房协的约谈主要是向房企传达昆明房地产市场整体运行平稳，提醒开发商不要因降价影响房屋交付和质量。

财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时表示，三线城市房价走低并不是近期才出现的，在过去十年中国房地产市场的发展中，一二三线城市的房价已经出现“冰火两重天”的分化局面。

贾康介绍，十年来中国房价经历了三波变化：2010年以后，一二三线城市曾有过高度一致的下调过程；2012年以后房地产景气水平明显提高，开始出现一二三线城市房价的分化；2014年全国房价回调，不同等级城市的房价分化更明显，一线城市迅速冲高，二线城市紧随其后，三线城市慢慢才跟上。

贾康认为，目前中国房价已经进入第四轮变化周期，开启节点即为2016年9月30日全国各大城市密集出台的楼市收紧政策，即“930新政”。

“现在这波升浪有些地方还没有结束，但是依旧呈现‘冰火两重天’局面，冰的那一边又出现跌得难受的情况。”贾康认为，这是由于三四线城市存在房地产去库存压力。尽管一线城市房产成交量大、房价涨幅大，带动全国均价上升，但并不代表三四线城市去库存已经完成。

在他看来，不同等级城市房价的分化是合理的，反映了经济学所说的“地租”，即不同地段有不同的土地溢价或贬值，符合经济发展规律。目前昆明、岳阳等地房价下跌本质上是降价去库存的过程。

他认为，限价只能是权宜之计。面对冰火两重天的分化局面，需要区别对待，治标更应治本，通过土地制度改革、住房双轨制改革、金融双轨制改革、房地产税改革等四个方面基础性制度建设的配套改革解决长期发展的健康度不足问题。

贾康分析，地方政府出台限跌令的一大动力是房价下跌有碍政绩，不仅显得辖区内经济不景气，也不利于后续出让土地获取财政收入。

中国人民大学城市与房地产研究中心主任况伟大持相同观点。他表示，在房价与地价的关系中，是房价决定地价，房价下跌地价必然下跌，从而影响地方政府的土地出让金收入，不利于政府政绩。

他分析，地方政府出台“限跌令”的另一原因还可能在于防范风险。因为房价下跌幅度过大可能会引发大量房贷违约，不仅包括家庭住房抵押贷款，还包括房企开发贷款。当房价下跌幅度达到30％-40％可能会引发金融风险。

况伟大判断，以目前三四线城市房价跌幅来看，尚不足以引发金融风险，对地方政绩和土地财政的考量是出台限跌令主要动力。

在实际执行层面，限跌令将产生多大效力尚有待观察。

张龙表示，他所在的公司有负责人参加了昆明房协组织的座谈会，但公司实际业务也并未做出调整。“我们也是集团性公司，如果公司真没钱了，我们该找钱也得找，该回款也得回。”

不过，座谈会后昆明房地产业内也出现些许变化，张龙介绍，各家房企开始更多地想办法调动购房者热情。“其实大家都知道，如果真跌了，对整个市场、对所有开发商都不是最好的结果，能撑就撑住。”

此前贾康也曾撰文指出，“不要轻言三四线不行”，对于城市房价间“冰火两重天”的分化态势应保持相对乐观的心态。

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