聚光灯下的物管行业，被收购是未来中小物企最好的归宿？

  2021年9月20日，碧桂园服务发布公告称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，据此，集团同意以不超过100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

  公告显示，收购事项之代价由(1)不超过人民币70亿（针对2021年现状部分），以及(2)不超过人民币30 亿元（针对未来0.66亿平方米在管面积合约）组成，合共最高代价不超过人民币100亿元， 上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。代价将以碧桂园物业香港的自有资金支付。

  在此之前，2021年2月底碧桂园就曾以交易总价暂估48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份。

  当碧桂园服务不断通过收并购强化规模发展优势的同时，其他头部物企也没有停滞，以万物云与阳光城合作为代表的换股合作以及以恒大物业资产出售为代表的事件频发，行业竞争正在加剧、整合速度也在不断加快。

  随着物业管理行业高速的发展，各大物业企业也被置于聚光灯下，行业监管力度也在持续的增强，部分中小企业与头部物企的距离被不断拉大，也许在不久的未来，当规模不够大、盈利不够稳定的物企被直接拦在资本大门之外时，被收购或成未来中小物企最好的归宿。

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  物业服务企业通过收并购强化规模优势

  疫情期间物业管理行业的积极应对，让行业迎来高光时刻。行业价值凸显的背景之下，物业服务企业试图搭上资本的“顺风车”，实现快速发展。截至今年9月初，共有52家物企成功登陆资本市场。

  据克而瑞物管统计，中国物业服务市场极度分散，与房地产开发领域相比，全国物业服务企业注册数量为房地产企业的2.4倍。

  除了开发增量的辅助，物业服务企业还通过股权合作、收并购快速“增厚”自身管理体量。2019年以来，许多物企都将上市募资中的大部分比例用于收并购等方式实现战略扩张。

规模的快速增长也带动了营收上扬。2021上半年上市物企的平均营收约为19.1亿元，其中12家物企营收高于当前上市物企平均值。头部企业营收规模效应显著，其中碧桂园服务是上半年唯一一家营收突破百亿的企业。

  除了承接来自地产开发的项目外，碧桂园服务不断通过收并购强化规模发展优势。

  2月25日，继碧桂园服务、蓝光嘉宝服务停牌2日后，碧桂园服务发布公告称，双方已于2021年2月23日签署了意向协议，以交易总价暂估48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份。

  据披露，蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务约1.16亿股，占蓝光嘉宝服务总股本的65.04%，除去蓝光和骏持有的内资股0.42%，剩余全流通H股部分悉数卖给了碧桂园服务。

  一方是在物业管理行业内显得特立独行又风头正盛的碧桂园服务，另一方是头顶中国西部地区首家登陆港股的物业服务企业光环的蓝光嘉宝服务，这笔收购案可以算是中国物业史上罕见案例，其暂估48.47亿元的价格也创下当时的业内收购记录。

  2021年9月20日，碧桂园服务发布公告称，以不超过100亿元的代价收购富良环球。

  富力物业起源于广州，随后地域覆盖范围扩展至大湾区、长三角地区、环渤海经济圈以及其他一线、新一线和核心二线城市。从业态来看，其服务的业态包括住宅物业及商业物业。

  在这一收并购后，碧桂园服务的版图也将进一步扩大。

  整体来看，仅2021年8月，物业管理领域的新增收并购案例就有17起，其中碧桂园服务、世茂服务、龙湖智慧服务达成了多个收并购协议。

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  已有16家企业在管规模超1亿平方米

  根据克而瑞物管统计，规模方面，2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中已有16家企业当前在管规模超1亿平方米，占比约30.8%。

  2021年上半年营收TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务及保利物业，营收分别为115.6亿元、78.7亿元、62.5亿元、56.0亿元及51.5亿元。

  碧桂园服务除了收购外，还通过整合收购的市政环卫公司来布局城市服务业务，通过构建数字化平台提升人员效率和服务体验，不断加强布局城市服务赛道的优势。截至2021年6月30日，城市服务业务已覆盖超150个城市。

  恒大物业与与腾讯强强联手，携手打造开放性的物业科技平台微物云，整合腾讯在云计算、AI、大数据、物联网等方面的能力及C2B优势，打造物业科技平台，助力传统物业从空间、资产的运营升级到社区用户的数字化运营，构建多元化、多层次的用户服务。

  雅生活一直通过市场化外拓和收并购，来完成其全国性的覆盖，丰富物业业态，拓宽产业布局。2020年底，其完成了从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”到“雅生活智慧城市服务股份有限公司”的更名，反映出公司战略发展规划及定位的调整。一方面，雅生活瞄准蓝海领域，全面布局城市服务。另一方面，雅生活加大科技赋能力度，实现管理模式及服务体验的全面升级。

  绿城服务从2001年起就开启了市场化道路，目前约4亿以上面积为纯市场化项目，市场化拓展能力优越。据悉，2020年绿城服务有168个项目成功提升物业费，随着存量时代的到来，社区物业更迭释放大量市场，作为以品质立身的高满意度企业将会有更多的市场空间及利润空间。

  保利物业在住宅管理规模稳健增长基础上，依托丰富的非居业态服务经验和品牌影响力，加速在商业及写字楼、公共及其他物业特别是城镇景区等业态的扩张，物业管理业态结构进一步优化，大物业生态平台加速成型。

  近两三年物业管理行业迸发出极大的活力，成功经历疫情的挑战，也让行业的价值得到再次彰显。当然，行业的快速发展也夹杂了一些不理性的因素。

  我们认为，物业管理行业历经四十年发展，“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。克而瑞物管去年提出的物企服务力成为行业共识，越来越多的企业基于服务能力的提升，实现业态布局、日常经营、内部管理等方面的突破。

  对于管理规模尚小，在品牌竞争力上与全国企业相比稍逊的企业而言，加强自身区域内的深耕度，或在专业业态领域加速布局，以寻找差异化竞争方向或是一种选择。

  未来，我们相信物管行业会迸发出更大的活力，更多有追求的企业会走向前台，而始终坚守和锻造服务力的企业将会得到时代的奖赏。

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