快评 | 碧桂园服务收购富力物业，被收购或是未来中小物企最好归宿？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-09-20 21:30

9月20日，碧桂园服务发布公告称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，据此，集团同意以不超过100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

公告显示，收购事项之代价由(1)不超过人民币70亿（针对2021年现状部分），以及(2)不超过人民币30 亿元（针对未来0.66亿平方米在管面积合约）组成，合共最高代价不超过人民币100亿元，上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减。代价将以碧桂园物业香港的自有资金支付。

第一阶段涉及人民币70亿元，分为三期支付：第一期人民币20亿元、第二期人民币30亿元、第三期人民币20亿元。第二阶段指第四期人民币30亿元。代价以港币进行结算，第一阶段代价汇率按2021年9月17日中国人民银行官方发布的人民币兑港币中间价作为折算汇率；而第二阶段代价汇率按付款日前一个营业日中国人民银行官方发布的人民币兑港币中间价作为折算汇率。订约双方已于2021年9月17日在监管银行开设监管账户，且碧桂园物业香港已存入第一期代价。

富力物业和富良环球在2022年1月10日前办理完毕股权转让协议列明的在管物业项目的管理权交接工作；在2022年1月10日前碧桂园物业香港向富良环球和目标公司派遣工作小组开始接管富良环球和目标公司的日常管理工作。

据了解，富良环球为一家根据英属维尔京群岛法律成立之有限公司，成立于2020年10月19日，主要业务为投资控股，持有富力物业服务香港的100%股权。富力物业服务香港为一家根据香港法律成立之有限公司，主要业务为投资控股，持有广州富星100%的股权。广州富星为一家根据中国法律成立之有限公司，主要业务为投资控股，持有广州天力、天津华信及大同恒富各100%的股权。

碧桂园服务通过收并购强化规模优势

作为行业内领先的综合服务运营商，经营绩效和服务规模一直是碧桂园服务重视的目标。碧桂园服务今年表现出色，一方面，实现营收115.6亿元，同比增幅达84.3%；毛利增至38.6亿，同比增幅约65.6%；净利润增至22.26亿元，同比增幅约66.7%。另一方面，在管理规模上，碧桂园服务的物业管理规模及全国性地域覆盖持续扩大，上半年其物业服务收费管理面积约6.44亿平方米，合同管理面积约12.05亿平方米，为境内外约465万户业主及商户提供物业管理服务。

除了承接来自地产开发的项目外，碧桂园服务不断通过收并购强化规模发展优势。碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，显示出碧桂园服务“宇宙第一物企”的决心，极大增强了其在西南区域的竞争优势。

富力物业起源于广州，随后地域覆盖范围扩展至大湾区、长三角地区、环渤海经济圈以及其他一线、新一线和核心二线城市。从业态来看，其服务的业态包括住宅物业及商业物业，富力物业在2020年推出了“富物商企”品牌，客户包括大型国有银行、各国领事馆、政府机关、世界500强公司、医疗机构及其他大型企业在内的多家客户，并已建立了一个全方位的企业服务生态系统。

此次收购富力物业，有助于碧桂园服务进一步扩大业务规模及范围，持续加强其规模化发展版图，补充了碧桂园服务的全国化布局和业态的多元化发展。

强者愈强，头部企业收并购优势显著

行业强者恒强，大规模的企业估值表现显著优于普通企业。大于1亿平方米、介于1千万平方米和1亿平方米、小于1千万平方米的三组企业对应的平均市盈率分别约为29.0、16.1及6.8。

根据克而瑞物管统计，规模方面，2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中已有16家企业当前在管规模超1亿平方米，占比约30.8%。

规模的快速增长带动营收上扬。2021上半年上市物企的平均营收约为19.1亿元，其中12家物企营收高于当前上市物企平均值。头部企业营收规模效应显著，其中碧桂园服务成为上半年唯一一家营收突破百亿的企业。

从企业在管面积来看，2021年上半年规模TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务及彩生活，在管面积分别为6.4亿平方米、4.5亿平方米、4.3亿平方米、4.2亿平方米及3.6亿平方米。

从企业营收业绩来看，2021年上半年营收TOP5企业分别为碧桂园服务、恒大物业、雅生活服务、绿城服务及保利物业，营收分别为115.6亿元、78.7亿元、62.5亿元、56.0亿元及51.5亿元。

碧桂园服务作为头部物企的典型代表，在规模化发展上表现突出。除了收购蓝光嘉宝服务外，还通过整合收购的市政环卫公司来布局城市服务业务，并通过构建数字化平台提升人员效率和服务体验，不断加强布局城市服务赛道的优势。截至2021年6月30日，城市服务业务已覆盖超150个城市。

恒大物业与与腾讯强强联手，携手打造开放性的物业科技平台微物云，整合腾讯在云计算、AI、大数据、物联网等方面的能力及C2B优势，打造物业科技平台，助力传统物业从空间、资产的运营升级到社区用户的数字化运营，构建多元化、多层次的用户服务。

雅生活一直通过市场化外拓和收并购，来完成其全国性的覆盖，丰富物业业态，拓宽产业布局。2020年底，其完成了从“雅居乐雅生活服务股份有限公司”到“雅生活智慧城市服务股份有限公司”的更名，反映出公司战略发展规划及定位的调整。一方面，雅生活瞄准蓝海领域，全面布局城市服务。另一方面，雅生活加大科技赋能力度，实现管理模式及服务体验的全面升级。

绿城服务从2001年起就开启了市场化道路，目前约4亿以上面积为纯市场化项目，市场化拓展能力优越。据悉，2020年绿城服务有168个项目成功提升物业费，随着存量时代的到来，社区物业更迭释放大量市场，作为以品质立身的高满意度企业将会有更多的市场空间及利润空间。

保利物业在住宅管理规模稳健增长基础上，依托丰富的非居业态服务经验和品牌影响力，加速在商业及写字楼、公共及其他物业特别是城镇景区等业态的扩张，物业管理业态结构进一步优化，大物业生态平台加速成型。

规模之外，提升服务仍是行业本质

追求高质量的服务，一方面是行业的本质要求。物业管理行业历经四十年发展，“服务”始终是物业管理行业最核心的关键能力。克而瑞物管去年提出的物企服务力成为行业共识，越来越多的企业基于服务能力的提升，实现业态布局、日常经营、内部管理等方面的突破。

另一方面，居民消费升级的需求之下，树立以客户为导向的服务理念，以期通过提升服务质量来提高服务满意度，是塑造企业核心竞争力的关键。

从对“人”的服务而言，因为人是变化的，人的生活场景也不断变化，所以服务满意往往是一种感觉，很难用缜密的逻辑和数据去量化。从满意度层面来看，通常业主的满意度在很大程度上会影响企业的收缴情况，因此，我们通过应收账款/营收总额的比值来衡量企业的“满意度”情况。该比值越低，表明企业的应收账款向营收转化的能力越强，一是企业采取了比较行之有效的收缴措施，另一方面也意味着业主对服务的满意度相对更高。