“预售制度”这个房地产躯体上的毒瘤,该捅破了吗?!

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1994年，新出台的《城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在我国正式建立。

2001年6月，实施《商品房预售管理办法》等一批法律法规，进一步完善了预售制度的法律体系。

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预售制度在我国，最主要目的就是融资。

这原本仅仅是一种销售制度，金融手段。为什么现在期房预售制度变了味，成为过街老鼠，人人喊打呢？两个与众不同的特点，成为我们与美国、日本等其他国家的期房预售制度最大的不同：1、交房之前购房者就支付全款，甚至贷款付全款。2、购房者的预付款不通过或很少进行第三方监管，直接交给开发商。如此以来，造成的结果就是，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的开发经营模式。说得简单点，预售制度为开发商提供了一笔无监管零成本的巨额资金。商人逐利！开发商为什么喜欢预售制度，拥抱期房销售，原因也就在此。截止到2018年全国工商局的统计，在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个，位居世界第一。鱼目混珠，良莠不齐。

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取消期房预售对于购房者好处就不多说了，所见即所得是最大的优势。广告宣传，哪有实物来得更真切。一手交钱，一手交房，更符合咱们国人的消费习惯。 问题来了，会不会像有的专家所说，现房销售将会引发房价的又一轮上涨呢？房价是否上涨，分析的角度很多，从供需关系、市场政策、金融调控等等，都能洋洋洒洒说出一堆大道理。笔者仅仅从房子本身的价值方面谈一下自己的看法。房子作为商品，是有其本身价值的。赔本的买卖谁也不愿干，市场经济的固有规律是无法被打破的。开发商盖一个房子的资金成本包括土地款、土地税费、建安成本、管理费用、营销费用及融资成本。在这些成本数据中，唯有融资成本是可以有效管控的。最简单的来说就是越早卖、越早清盘，融资成本就越低。

对老百姓的意义就在这里——卖期房的价格要低于卖现房的价格。究竟现房的价格会高出期房价格多少呢？我们来大概估算一下。一个期房住宅项目从预售到毛坯交付的话，通常为2-3年时间。那么这段时间里，开发商的融资成本是多少呢？根据2019年中企业年报显示的数据可以估算一下。

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小步快跑，试点先行，现房销售制度，终于迎来的曙光。这仅仅是前进了一小步，不过笔者认为，预售制度全面取消，现在还不具备条件。预售制度与开发商，银行、购房者、地方政府捆绑的时间已经太久，纠葛太深。

假如”预售制度“在全国范围完全取消，房地产市场无疑将会面临全面洗牌，市场重启的局面。90%的中小开发企业就会面临死亡，他们自身的资金实力无法支撑目前从拿地到最终现房销售的整个过程。

并购重组，大鱼吃小鱼将会成为市场的常态，动荡的房地产市场也不会是所有人乐于见到的。到了今天，预售制度这个依附于房地产市场的毒瘤，已经到了不得不捅破的地步了。究竟是手术直接切除还是徐徐图之保守治疗，立场也不同，处理的方式也不同，时间会给出最终的答案。

但毋容置疑的一点就是，要相信，该来的总会来，留给预售制度的时间已经不多了。

来源：米宅

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