商品房预售制度要取消了吗?

最近，一些城市对预售制的政策进行调整的新闻频现。12月初以来，湖南株洲、云南昆明、山西太原、山东潍坊等也都在近日发布了新建商品房预售资金监管办法。收紧如成都，规定商品房预售款将全部存入监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款；放宽如唐山，不仅增加了提取重点监管资金的节点，也提高了可提金额。

而在更早的2020年疫情复工复产的初期，也就是3月8日，海南省已经开始实施了全面的现房销售制度，随着一波波的预售监管政策的到来，似乎商品房预售制度要被取消了？

01预售制度的前世今生

中国内地现行的商品房预售制度起始于1994年，对于房企而言，通过预售制度，开发商在建设初期，就可以通过提前销售，占用购房者的资金，进而形成以较少的自由资金撬动项目建设所需的庞大资金的“杠杆”效应， 实现“空手套白狼”的经营模式 。

在今年8月，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会上释放出重大信号：对重点房地产企业形成资金监测和融资管理规则。

这就是就是所谓的“三条红线”，房企融资面临巨大压力，在此背景下，预售制度的任何变动，都牵制着房企们脆弱的神经。

政府降低房企负债的本意是压缩房地产市场的高周转率，但如果采用现房销售制度，会占用房企大量资金，降低收益率。

有一个普遍的数字，从企业拿地到出售，最快也需要两年左右的时间。房地产企业借贷的资金成本有的在10%以上，哪怕不考虑增加的管理成本，仅考虑建设所需的资金使用成本，也要多承担21%左右的成本。

企业考虑的是如何尽快销售，尽快的回笼资金，从这点上来说，这就是预售制度存在的客观条件所在。

02预售证制度会取消吗

预售制度是现有房地产销售的核心，开发商通过预售资金撬动项目的后续开发，但房地产市场所产生的的问题大部分也跟预售制度有关，比如各种纠纷、房屋质量不可控等风险，取消预售制度的提议由来已久。

我们要看到，现在全国基本都在实行的是预售制度，取消预售的呼声虽高，但也只有海南走出了这一步。在各地房地产依赖度依然较高的情况下，贸然取消预售，会造成全行业的连锁反应，容易造成开发商资金断裂，引起社会动荡，尤其是这个疫情恢复经济的阶段。

其实出现所谓“烂尾楼”的根源不是在预售制度，还是在监管上。为此各地也出台了多种多样的预售监管制度，也是各种有益的尝试。

所以专家认为，在目前的房地产融资单一、土地价格高企、房价高企的背景下，短时间内取消预售，可能性很小。

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