大股东3亿买入百亿卖出 富力物业卖身背后的隐秘资本局

　　[ 这笔最高代价将不超过100亿元的交易包括两部分，其一是不超过70亿元，针对2021年现状部分；其二是不超过30亿元，则是针对未来0.66亿平方米在管面积合约。 ]

　　大股东自掏腰包解救上市公司的背后，暗藏伏笔。

　　9月20日，港股地产板块大跌的背景下，富力地产（02777.HK）上演了两大股东李思廉、张力向上市公司提供80亿港元资金支持的感人戏码。受此消息影响，20日晚，富力地产2022年1月到期美元债涨幅创纪录，该公司5.75%债券每1美元涨6.1美分至82.3美分。

　　就在富力地产发布两大股东支持的公告前，碧桂园服务官宣了一笔交易，其与富力物业签订了股权转让协议，将以不超过人民币100亿元的价格收购富良环球，并由此间接收购其所持各目标公司100%股权。

　　富良环球的背后正是富力地产创始人李思廉、张力两位大股东。2020年时，李思廉、张力通过一系列操作，将富力物业收入自己囊中，合计交易对价仅逾3亿元。

　　低买高卖

　　碧桂园服务的公告显示，富力物业持有并通过富良环球成为综合物业管理服务的提供者。其中，富良环球通过广州富星间接持有广州天力、天津华信、大同恒富等公司100%股权，而后者为物业服务的运营实体。

　　这也意味着，这笔交易之后，富力物业已基本“卖身”，原本在4月下旬开启上市进程也大概率将因此而画上句点。

　　这笔最高代价将不超过100亿元的交易包括两部分，其一是不超过70亿元，针对2021年现状部分；其二是不超过30亿元，则是针对未来0.66亿平方米在管面积合约。

　　富力物业方面也给出了相应的业绩承诺，除了交付管理面积之外，富力物业还承诺，富良环球2021年的经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元。

　　这一业绩承诺指标令市场有些意外，因为三年前的富力物业还出现过亏损。富力物业的上市申请显示，2018年时，该公司收入18.23亿元，全年亏损1160万元。

　　不过，最令市场错愕的还是在于，李思廉、张力此前以约3.1亿元总对价收入自己腰包的物业公司，不到两年的时间一转手，就以近百亿元人民币的价格出售。

　　这笔总价逾3亿元的交易始于2019年。2019年12月，李思廉和张力出资成立广州富星，二人各持股50%，此后展开了对富力物业的持续收购。

　　2019年12月23日，富力地产将大同恒富的全部股权以500万元的价格出让给广州富星；12月30日，又以500万元的代价，将天津华信转手给广州富星。

　　2020年4月9日，富力地产发布关联交易公告称，出售天力物业100%的股权给广州富星，总代价3亿元。

　　至此，富力物业三家从事物业服务业务的公司转移至广州富星旗下，总的交易对价仅为3.1亿元。而这样低的交易作价，因不足净资产的5%，无须通过股东会审批。

　　优先票据的权益

　　这一系列腾挪交易彼时饱受市场诟病。

　　在出售天力物业的公告发出后，银河联昌对此发布的报告称，富力地产出售物业公司 “令人失望”；美银报告也表示，富力地产以极低价格出售套现，反映其管治不佳。当时便有分析表示，卖给关联方再上市，体现的是控股股东的利益。

　　银河联昌同时指出，如果按富力物业2019年业绩来算，约6倍的市盈率，与目前市场的平均市盈率约23倍相差颇大。

　　2020年5月25日，富力地产发布补充公告解释称，尽管这笔交易下，体现的富力物业方面的市盈率约为6倍，处于上市物业公司（约4倍至63倍）的市盈率范围的较低端，但由于物业板块在截至2018年末两个年度录得亏损、纯利率较低、“是否继续保持盈利或将能够于日后获得更高的纯利率具有不确定性”等原因，该低估值具有合理性。

　　不过，之后的富力物业，业绩一改此前的萎靡，节节向上。

　　2019年，富力物业实现收入21.7亿元，利润为6380万元；2020年时，其营收达到了25.97亿元，利润更是同比大幅增长75.6%至2.4亿元。

　　2020年10月，为推进上市进程，富良环球成立。通过一系列运作后，富良环球间接持有广州富星100%股权；而李思廉、张力分别间接持有富良环球46.48%的股权。2021年4月，富力物业启动上市进程。

　　在经历了2020年的物业上市潮后，拥有商管概念的物业公司普遍更得市场青睐。规模庞大的华润万象生活上市之初市盈率高达120倍，规模稍小的中骏商管的市盈率也有近40倍。

　　此前有消息称，富力物业计划上市募资5亿~7亿美元，约合人民币32亿元至45亿元。

　　只是，两位大股东的如意算盘，在富力地产庞大的即期债务压力下已难以为继。

　　其中，2021年9月27日，富力地产有一笔本金总额为2亿美元的优先票据到期；2022年1月，还有一笔本金总额7.25亿美元的优先票据到期。仅这两笔债务就合计逾70亿港元，足以将两位大股东提供的80亿港元资金支持消耗殆尽。

　　值得一提的是，据2020年年报不完全统计显示，李思廉方面共间接持有上述2022年到期优先票据的350万美元权益；其另外还持有其他多笔富力地产发行的优先票据。

　　这笔2022年1月到期的美元债在9月初时，曾跌至78.9美分，为该债券2016年12月发行以来的最大单日跌幅。而受到大股东注资消息的影响，该笔债券在20日晚间有所回涨。

　　有市场人士分析，债券市场鲜少波动，今年以来地产行业的不景气及部分公司先后出现的资金链紧张等情况，使市场对富力这样的公司难免有所担忧。如今，80亿港元注入上市公司后，市场对其偿付能力有所期待，价格有所回升。

　　有市场人士猜测，这笔80亿港元的财务支持，或可通过兑付再回到股东手中，而富力地产同时还将背上一笔贷款。

　　不过，在汇生国际融资总裁黄立冲看来，富力当前的财务状况，使得这次挽救已经是大股东不得不做的举动，“更多的是保命”。截至2021年6月底，富力地产短期债务与持有现金之间的缺口已高达300多亿。

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