富力物业闯关港股：成谜的第三方数据和无人接听的电话

自2015年传出上市计划后，富力物业的IPO之旅终于拉开了序幕。

4月26日晚间，富力物业服务集团有限公司（下称“富力物业”）递交招股书赴港IPO。有媒体报道称，该公司计划募资约5亿至7亿美元（约38.8亿至54.3亿港元）。

与日前谋求IPO的物企有所不同，富力物业在股权架构上已经与富力地产剥离。对于这一剥离动作，嘉和家业物业研究院院长唐卓称，“剥离上市一方面能为大股东带来额外收益，另一方面也表明了物业公司市场化的决心。”

在唐卓看来，物业已经被越来越多的房企作为独立赛道发展。股权剥离后，富力地产可能无法对物业进行并表来改善债务状况，但是剥离后的物业公司未来发展独立性更强，会更易受资本市场青睐。

“此外，富力未来也能够学习旭辉重新并表永升的方式来提升整体效应。”唐卓补充道。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也认为，剥离并不会降低富力物业对富力地产的助力程度。“虽然富力物业与富力地产在架构上实现剥离，但前者由后者的董事长李思廉与张力各持46.48%的股份，双方实际上仍保持着紧密联系。”

度过艰难的2020年后。富力物业已经成为李思廉、张力手中颇为重要的一张牌。但从“成色”来看，富力物业能否如愿登陆港股仍需打上一个问号。

商业物业占比走低

招股书显示，富力物业主要分为住宅、商业物业管理服务两大业务条线。

截至2020年末，富力物业共管理项目552个，分别位于26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积为6940万平方米。

其中，公司住宅物业在管建筑面积为5810万平方米，商业物业在管建筑面积为1120万平方米。截至最后实际可行日期，富力物业总在管建筑面积进一步增加至7160万平方米。

受益于在管面积的不断走高，富力物业的营收也在不断增长。2018年至2020年（下称“报告期”），公司实现营收分别为18.23亿元、21.7亿元、25.97亿元；同期年内利润分别为-0.12亿元、0.64亿元、2.4亿元。

虽然是双业务条线发展，但近年来富力物业来自商业物业管理服务的收入占比却在逐年走低。报告期内，该公司来自住宅物业管理服务的收入占比分别为59.9%、64%、67.6%；商业物业管理服务的占比则分别为40.1%、36%、32.4%。

住宅物业收入占比逐年走高的同时，该业务的毛利率也在不断提升。2020年，富力物业住宅物业的毛利率为21.2%，较2018年的7.4%上涨13.8个百分点。

但其与商业物业的毛利率水平仍有较大差距。截至2020年，富力物业商业物业的毛利率水平为32.4%，较住宅物业高出11.2个百分点。

商业物业的毛利率拔高了富力物业的整体毛利率水平。报告期内，该公司整体毛利率分别为14.9%、17.9%及24.8%。

毛利率低于同行

2020年，上市物企的平均毛利率约在28%左右。相比之下，富力物业的毛利率水平依然偏低。

唐卓告诉记者，富力物业毛利率低于行业平均水平主要有两方面的原因：一是公司毛利率较高的社区增值服务收入占比相对行业较低，不足6%；二是公司整个基础物业收入和商业物业毛利率也略低于上市物企平均值。

《国际金融报》记者注意到，报告期内，富力物业来自社区增值服务的收入占比分别为4%、4.1%、3.6%，呈现下降的趋势。

但唐卓依然较为看好富力物业未来的发展。在其看来，富力物业多种经营业务毛利率增速明显优于上市物企平均水平，因此仍存在较强的竞争力。此外，多数位于一、二线城市的项目也将为富力物业提供助力，“富力物业管理着较多的商业项目，而且公司超过70%的在管项目都位于一二线城市，这些为企业未来竞争提供强有力的支撑。”

陈霄显然没有这么乐观，在其看来，富力物业的毛利率水平及整体竞争力在行业内只能处于中等水平。

“迷惑”的第三方

较为欣慰的是，在母公司“依赖症”颇为常见的物业行业中，富力物业的第三方占比水平明显较高。

报告期内，按最终付费客户类型划分，富力物业来自独立第三方的收入占比分别为85.8%、82.9%、76.6%，平均占比超80%。

但记者注意到，截至2020年，富力物业来自独立第三方的住宅、商业基础物业收入分别为10.6万元、3.7万元，二者对各自板块的基础物业收入贡献度皆可忽略不计。而这两部分业务的收入占比在富力物业的总收入中已经达到68.6%。

也就是说，富力物业68.6%的收入来自住宅以及商业基础物业管理服务，这部分收入几乎全部来自于富力集团、富力集团的合营企业以及联营企业。那么，其高达76.6%的第三方收入占比又是如何得到的呢？

在富力物业的招股书中，“独立第三方开发物业开发商”界定为“独立第三方物业开发商单独开发的物业”，而在最终付费客户类型划分中，富力物业没有对其中的“独立第三方”作进一步的界定。

据招股书信息，富力物业直至2019年才有来自独立第三方的住宅物业项目，签约项目仅1个。2020年，其签约项目增至4个，签约面积较2019年的22.3万平方米增至37.2万平方米。

商业物业方面，富力物业2018年、2019年来自独立第三方签约的商业物业项目也只有1个，签约面积为11.5万平方米。2020年，公司签约项目同样增至4个，签约面积则增至14.7万平方米。

另一方面，富力物业对2018年、2019年期间来自独立第三方的物业管理费也没有披露。对于此间的“迷惑”，记者多次致电富力物业，但截至发稿仍未拨通。

负债方面，报告期内，富力物业的负债总额分别为21.75亿元、13.8亿元、19.22亿元；同期的资产负债比率分别为119.1%、107.9%、109.1%，在行业中属于较高水平。

记者 吴典

编辑 左宇

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