乐乎集团CEO罗意：大有可为的租赁住房运营服务力量

　　9月15-18日，2021博鳌房地产论坛在在海南启幕，本届盛会以“理性与稳健 房地产的改变”为主题。论坛已成功举办二十届，是中国房地产最权威、规格最高、规模最大、影响最广的全行业论坛，汇聚房地产、金融、运营服务领域全业态的权威领袖与行业先锋。大会特邀乐乎集团CEO罗意作为“博鳌大讲堂”的演讲嘉宾，与业界同仁一同把脉产业发展，探索城市更新进程中，存量时代的发展机遇与挑战，分享政策东风下的长租公寓行业向好发展的思考。

　　政策·暖

　　长租公寓·冰火两重天

　　6月18日国务院常务会议决定：从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

　　国家界定了保障性租赁住房和市场化租赁住房的区别，以及相应的配套体系，将落地执行放在了城市政策中，并提出了具体的执行时间。各个城市将陆续出台保障性租赁住房的准入机制、认定原则，以及相应的配套支持政策。其中北京、厦门等城市已逐步发布可落地的政策。今年从政策层面最大的变化就是可预期、可落地。罗意认为，长租公寓行业不缺政策利好，但差在具体落实。

　　市场·变

　　长租公寓·疫情后快速回暖

　　后疫情时期，我国经济发展仍受到疫情余波的影响，但今年春节之后的租赁市场的回暖速度较快，热度超出预期，租金价格已逐步恢复至疫情前的合理价格内。以乐乎集团为例，年初全国约有3000间库存，在一个半月内做到全部去化，在4-6月份，新签约的租赁价格完全恢复到2019年的水平；在8月之后，国家针对教培、金融、互联网等行业实行强监管、强管控等政策，对以上行业做出了不同程度的调整，对于下半年的长租公寓市场而言，是否存在以上情况，也未可知。在微观的企业视角看行业表现，“暴雷”逐步远离长租领域将渐行渐远。

　　租住·REITs

　　长租公寓·迈进主流地产基金的视野

　　2021年6月29日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确提出，盘活存量资产，促进形成投资良性循环，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，试点行业中包括保障性租赁住房。此后7-8月，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，国新办召开“努力实现全体人民住有所 居”新闻发布会，北京市住建委发布《北京市住房租赁条例(征求 意见稿)》等重要文件，明确了扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，解决新市民和青年人住房困难问题……支持城市更新中旧房改造、旧村改造等工程。基于行业政策与金融政策的加码，吸引越来越多的国内外顶级资本投资城市存量资产的盘活，试水保障性租赁住房项目。

　　REITs的背后，不同的行业机构，看到的是不同的机遇，侧面推动了租赁住房市场分化与品类扩充。对于乐乎集团而言，罗意坦言，乐乎将一如既往地去“住房租赁运营服务专家”的定位，年初试水分散式存房，趋向全品类发展，与高和资本共同成立保障性租赁住房的第一只基金。

　　运营·身份

　　长租公寓·长期被忽视的租赁住房运营服务力量

　　通过多年的发展，房屋租赁运营服务企业的定义逐渐浮出水面。基于乐乎运营头部企业成果与行业研究，主要是指轻资产企业，是以品牌加盟、代理 运营、招租服务为主要模式的租赁住房企业，区别于重资产持有和中资产包租，其主要收入来源由品牌特许、管理费用、业绩奖励、招租收入、场景创新收入等构成。基于SAS（居住生活服务平台，Space And Service），通过运转“客户、产品、业务”三轮主轴，协调和实现管理与交付服务所需要的流程及活动，有效和高效地完成服务支持和服务提供，确保客户和服务提供者的利益。以运营管理为基础，衍生相关资产交易、供应链及金融服务，打造闭环的的资产服务能力；以运营管理为依托，为租客提供优质的租住和生活服务，实现租住生活场景的全覆盖；与异业合作伙伴跨界合作，实现互利共赢；鼓励乐乎门店员工成为门店合伙人，实现收益共享。

　　在行业利好政策频出的今天，运营服务机构却处在了相对尴尬的境地，比如在地方政策中，行业机构被分成了住房租赁企业和经纪机构，运营服务机构被归于经纪机构。但在政策的顶层设计上，对机构化、批量租赁企业的保护和支持的力度却非常大，运营能力的不可忽视性是存在的，在存量中增量供给越加增多的状况下，对于抓机会而盲目供给，是极其不可取的，而是需要对接专业的运营服务机构，给予专业的指导建议，优质的运营方案和有效的行业全接口链接，对于资产方、资金方而言，寻找专业机构合作，会少走很多弯路。

　　从政策与城市发展的角度看，未来租赁住房将会成为“租购并举”的最切实际的体现，也会是居住占比越来越高的选项，“健康可持续发展”是租赁住房的绝对定调。在未来长期的发展过程当中，运营服务机构的有效链接的价值会长期存在，并且更加规范，辅助监管部门之发展规模化、机构化的租赁机构，从行业端，汇聚单元资料，整合租赁项目事务，配合相关部门的工作，从建设、监管、税收、人口管理、社会保障等多方面的配合，成为政府与居民的纽带。

　　机构的运营能力体现，无非在规模与经验上，特别是常提起的运营效率，充分的体现了头部运营服务企业的较高水平，因为SAS的运营门槛越来越高，能够跻身前列的品牌，必将经历模式化、规模化、标准化的洗礼，才能拥有强大的运营后台建设与长远的战略发展远见。

　　罗意认为，地产行业运营力量处于长期被忽视的状态。随着租赁住房行业到了一个新的发展阶段，一定有大量的像乐乎这样的专业运营服务机构成长起来，我们作为全行业最早（2015年）坚定选择轻资产战略的从业企业，有义务把这一点讲出来，推动行业健康可持续发展。

　　乐乎·呼吁

　　长租公寓·为运营服务机构正名

　　目前没有出台针对专业运营机构的扶持政策，甚至还没有为住房租赁的运营服务机构正名。但在行业的发展中它已经做出了重要的贡献，乐乎集团倡导“透明交易”，至今加盟商“0”暴雷。

　　罗意认为，政策层面，应肯定运营服务机构的能力，加大力度培养运营服务机构及行业人才，去扶持那些优秀的机构发展民生项目，甚至可以思考有以参（控）股的行为，来作为行业的压舱石。他希望，越来越多的创业团队要对整个赛道充满信心，进入到轻运营、轻服务创业的序列当中来。在演讲尾声留下了思考：基于住房租赁行业极强的本地化属性，未来有没有可能探索联合兼并的机会，接下来的3至5年，又会不会有一些机构成长起来呢？

　　目前，北京有290个回迁房项目，每个项目约3000套，将全部会流入租赁住房。还有非租改租，大量存量资产都在流向租赁住房赛道，资产有持续、稳定的回报，必然要在专业服务上寻找确定性。

　　罗意最后强调，当下政策的指向是非常明确的，未来整个城市住房的问题，绝大部分是要通过不同的产品形态的租赁住房去解决的。面对行业机遇，运营机构要不断地提升自己的软实力，乐乎将选择优质的甲方资源合作，坚信行业的未来，坚信自己的价值，携起手来推进住房租赁市场健康可持续发展，争取获得更大的认可和支持。乐乎作为运营服务的先行机构，将会一如既往的持续推动行业的向好发展。

   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

乐乎集团CEO罗意：大有可为的租赁住房运营服务力量
乐乎罗意：长租公寓的未来依然乐观
罗意:布局杭州 打造乐乎公寓集团第二“京城”
乐乎公寓罗意：增量与存量齐发，长租未来可期
建信住房&乐乎公寓共启杭州城市租赁行业沙龙
乐乎公寓罗意：2年之内做成租赁门类的资产交易
乐乎10天新开业3家店，住房租赁市场持续向好
乐乎公寓罗意：疫情期间需求被压制 长租公寓仍有发展空间
乐乎罗意：今年3月份实现了全面的盈利和现金流回正
乐乎公寓七夕“联姻”建信住房托管运营1204间公寓