瑞安新天地上市路漫漫与估值“纠结”：收入依赖上海物业

中华网财经9月16日讯：房地产调控趋紧+疫情影响下，瑞安房地产2021年中期财报给出了小惊喜——“同比扭亏”了。与此同时，瑞安房地产便迫不及待将旗下“商业投资物业板块——瑞安新天地”推上港交所。

值得注意的是，此前，8月24日，瑞安房地产主席罗康瑞就商业投资物业上市在中期业绩会上曾表示，十年前已研究是否要分拆新天地上市，但当时市场条件和旗下物业还没有全部成熟，故未有具备足够的上市条件；而目前仍处于研究阶段，董事会还没有做出决定，但强调正研究怎么样才能够为股东创造更大的价值。

而在上一次被问到上市问题是在2019年，彼时罗康瑞曾表示“折让太大”，因而暂无计划。但在当前地产、物业皆陷入回调的背景下，瑞安新天地登陆资本市场能否获得一个让罗康瑞满意的估值，仍是个未知数。

而如今这边“话音刚落”，瑞安新天地便披露了上市申请。有甚者猜测“或许对于上市估值已经不是那么重要？”

据悉，在9月13日，瑞安房地产有限公司旗下经分拆后的商业投资物业及物业管理及资产管理的业务开启独立赴港上市之路，向港交所递交了招股书，该等业务将由瑞安新天地营运，瑞安新天地为一家在开曼群岛注册成立的获豁免有限责任公司，主要从事商业物业及配套业务，瑞安新天地于2021年6月30日的资产淨值约为人民币312.03亿元。

招股书披露，瑞安新天地此次赴港上市，摩根士丹利亚洲有限公司及瑞银証券香港有限公司为全球发售的联席保荐人。

据披露信息显示，紧随全球发售完成后，瑞安新天地将继续作为瑞安房地产的附属公司，而瑞安房地产将仍然是瑞安新天地的控股股东。

业务模式方面，招股书披露经营业务分三部分，分别为物业投资、物业管理、资产管理，此外其他业务产生部分收入，主要来自物业销售，其中主要是停车场物业销售及工作站孵化服务等。

具体来看，瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区等主要商业空间，如上海新天地、佛山岭南天地、武汉天地、南京国际金融中心等。

收入也主要来自于租金收入、物业管理费等。截至2021年前6月，瑞安新天地实现收入13.77亿元，毛利10.4亿元，归属股东净利润4.04亿元。

收入依赖上海物业

截至2021年6月30日，瑞安新天地物业总建筑面积为200.5万平方米，其中52.7%位于上海。根据莱坊的独立估值，其物业总值为人民币531.35亿元，其中71.9%位于上海。

具体来看，瑞安新天地共13项商业物业中有7项位于上海，瑞安新天地在上海的物业组合包括上海新天地、新天地时尚II、瑞安广场和新天地广场、虹桥天地、创智天地、INNO创智以及企业天地5号及湖滨道。

这其中，在零售物业的租金方面，上海新天地处于绝对高位，2018年以来连年上涨，截至2021年6月底，其平均实际租金达到了20.26元/平方米/日。但同期，平均实际租金处于第二、第三位的新天地时尚II、新天地广场则出现下滑，分别从9.41元、8.49元的高位，下降至7.32元、5.53元。

招股书内容显示，瑞安新天地总建筑面积有170万平方米已取得外部可持续发展及/或绿色认证。另根据不竞争契据，有权收购瑞安房地产于总建筑面积约130万平方米储备商业物业以及未来商业物业的权益。因此，瑞安新天地在上海的物业组合及收购蓝图的总建筑面积达到约220万平方米。

此外，招股书披露，瑞安新天地物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中亦包括虹桥天地、上海创智天地社区(“创智天地”)及南京国际金融中心。

除物业投资业务外，瑞安新天地拥有另外两个业务分部，即物业管理业务，包括商业及住宅物业管理服务及商业资产管理服务。

毛利率超过70%、净利润率达34.4%

财务数据方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6个月，瑞安新天地收益分别为23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元、13.77亿元；毛利分别为15.79亿元、17.57亿元、16.62亿元、10.4亿元；对应毛利率分别为65.98%、68.1%、70.48%、75.53%。

从净利润率来看，于2018财年、2019财年分别为28.5%、22.6%；截至2021年6月30日止6个月的利润率为34.4%。

于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流动负债净额分别为28.69亿元、11.43亿元、9.69亿元，减少的主要原因是偿还银行借贷令于一年内到期的银行借贷减少；净资产负债比率分别为21.9%、22.3%、21.6%。

截至2021年6月30日，流动负债净额增至12.82亿元，主要是由于于一年内到期的证券化安排的收款增加人民币7.41亿元。净资产负债比率为19.8%。

于往绩记录期，瑞安房地产主要资金来源为内部资源、发售债务证券、银行贷款及合营伙伴注资。其称，日后拟通过与上述相同的资金来源及股权发行为未来资金需求拨资。

而对于此次瑞安新天地上市是否有个好价格，好估值，业界也有不同声音，一位不愿具名的行业人士表示，“随着房地产融资环境趋紧，部分房企发债拿钱越来越难，成本越来越高，分拆部分旗下业务上市成了急需之选，对于瑞安房地产来说，商业板块早上早好。”

截至今日收盘，包括合景悠活、远洋服务、荣万家、新希望服务、越秀服务、时代邻里等在内的多只在港物业股票均已跌破发行价。即使是有商业管理的华润万象生活，其近期股价表现也在持续下降，从6月底逾55港元/股的价格一路走低至35港元/股，跌幅超三成。

此外，以商业物业收入为主的宝龙商业股价已经跌至近一年新低。截至今日收盘，宝龙商业每股报价18.12港元，下跌7.17%，盘中现一年新低，每股17.96港元。而较今年4月29日冲高的上市以来最高价每股31.47港元，目前已经跌去42.4%。

瑞安新天地此次上市市场将给予怎样的估值暂不得而知，中华网财经将持续关注其上市进展并保持跟进报道。

（中华网财经综合 文/刘星）

相关知识

瑞安新天地上市路漫漫与估值“纠结”：收入依赖上海物业
香港富商罗康瑞开辟“新天地”，瑞安房地产是进是退？
瑞安房地产拟分拆商业物业瑞安新天地赴港上市
第一服务上市破发 物业股估值开始“挤泡沫”
上市首亏+佛山退地后 瑞安房地产拟分拆商业等业务独立上市
据悉瑞安房地产拟100亿出售上海部分优质项目 不排除后续抛售可能
高估值诱惑 房企扎堆分拆物业上市
瑞安房地产2020年净利润跌138% 上海物业贡献77%租金及相关收入
【绿色地产】住宅物业销售业绩强劲，瑞安房地产营收净利双双下滑
美股迎最大IPO Airbnb漫漫三年上市路