“资产最低打三折” 房企并购激烈风险仍需警惕

  楼市调控持续，“大鱼吃小鱼”的故事正在频繁上演。

  日前，一则关于保利发展（600048.SH）即将收购雅居乐控股（03383.HK）的传闻引起市场的广泛关注。

  不过，当事企业很快便出面澄清事实。9月12日，雅居乐发布公告称，注意到近期有关雅居乐集团出售予保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”），以及就出售完成对该集团的尽职调查的市场谣言，公司经向控股股东查询并获确认该谣言亳无根据。

  保利和雅居乐的传闻之外，历年来，房地产业内的收并购交易并不鲜见。最近的，有浙江商人沈玉兴将贵州中天金融的地产业务以180亿元收入囊中，引起行业震动。

  但收并购市场正在发生变化，房企并购也有“天花板”。

  有“并购之王”称号的融创中国董事会主席孙宏斌亦对此审慎表示，收并购市场，每个企业都有负债总额限制，凡是出现问题的公司都有大量存量债，并购后就并购了存量债，企业负债规模就超了。“目前市场中，所有企业，甭管开什么价，并购进500亿元债就消化不了，因为每个企业都有负债上限，所以目前并购市场是不存在的。”

  一位地产金融投资机构董事长对记者称，当前，市场上仍然有很多收购并购机会，价格低的资产能达到三折。但在他看来，这个折扣还不够低，一旦购得资产不能快速变现，并购风险将远远大于所获的机会。

  楼市并购传闻四起

  有关保利和雅居乐之间的并购传闻可谓一波三折。

  9月10日，有消息称雅居乐将被保利发展收购，已经完成尽调，近期会披露。

  当日晚6点半，雅居乐火速在微博发布声明，称其留意到“保利收雅居乐”等消息及类似言论在网络上传播，表示“该消息完全不实，纯属谣言”，已造成公众误解，并对公司形象造成了不良影响。

  雅居乐称，目前公司经营稳健，发展良好，已就此事向有关部门举报，并将通过相关法律手段维护自身的合法权益。

  不过，有媒体向保利发展方面求证，保利的回应则模棱两可，“不能说有，也不能说没有，如果达到条件，公司会进行公告。”

  9月11日下午4时左右，雅居乐再度在微博发布一则律师声明，表示要追究造谣者的责任。不过，该条微博很快又被撤下，存活不足10小时。

  今年以来，行业的收并购传闻不止发生在保利和雅居乐之间。

  事实上，由于行业龙头万科账上现金流充足，从去年至今，当不少房企陷入破产危机时，万科都在传闻中被称作是“白衣骑士”，其中不乏恒大、华夏幸福、泰禾、蓝光等千亿级房企。

  在今年中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜首次回应近期万科接盘恒大项目的传闻，他表示，“万科与恒大在过往就有项目层面的合作，最近几个月也有过一些接触和探讨，但目前没有实质性合作。”

  而对于外界广为关注的万科战投泰禾的进展，祝九胜称，“我们有成立一个小组与他们密切联系，提供一些建议，符合条件的项目会履约。”

  对于收购蓝光的进展，祝九胜回应道，和蓝光的合作是项目层面的收并购，目前收购了3个项目，都在正常开发节奏中。但和华夏幸福，最近一年多，万科在项目层面的合作和谈判都没有。在祝九胜看来，或许媒体觉得万科收并购声音多了一点，“但其实我们需要做有利于行业的事情。”

  资产最低打三折

  当前，随着行业监管形势持续趋严，一些房企的债务风险也迟迟不能有效化解。

  8月31日，蓝光发展披露了2021年的半年报，期内，该公司实现营业收入119.31亿元，同比降低24.51%；实现利润总额-50.79亿元，实现归属上市公司股东的净利润-47.21亿元。

  9月4日，蓝光发展发布了最新的债务违约情况。公告显示，截至2021年9月3日，其累计到期未能偿还的债务本息金额合计186.64亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。

  9月3日，华夏幸福基对外公告称，因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响，华夏幸福流动性出现阶段性紧张，近期新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额64.12亿元。截至9月3日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元。

  在许多企业出现债务危机的情况下，出售资产就成为一种自救方式。收并购市场的供给端也就因此形成了。

  一位地产金融投资机构董事长在受访时对记者表示，“当前，市场上仍然有很多收购并购机会，价格低的资产能达到三折，可以卖出现金回流的很多。”但同时，他表示现在并购价格不是足够低，并且可以快速变现的项目，风险远远大于机会。

  孙宏斌认为，现在的收并购市场存在一个特别大的问题，因为对每个企业都有负债总额的控制，现在有问题的公司都是有大量存量债的，如果并购之后公司的负债规模就超了。

  “央行在定这个负债上限的时候没有要求企业降总的负债规模，主要是为了保持市场稳定，不准你升负债是控制风险，所以有问题的企业贷不了款怪不了央行的政策。”孙宏斌说。

  资产收购风险几何？

  同样是在8月31日，由贵州前首富罗玉平掌舵的中天金融集团公告拟出售中天城投100%股权，此前一日与佳源创盛已签署股权转让框架协议，股权卖价暂定180亿元。若该笔交易达成，其将成为今年房地产行业最大的一笔收并购事件。

  股权的出让方，截至报告期末，中天金融有息债务余额435.26亿元，各类资金成本均较高，其中信托融资余额147.8亿元，融资利率10.47%，一年内到期高达74.2亿元，而涵盖信托、债券等一年内到期游戏负债总额224.45亿元，然而账上资金只有35.17亿元。

  而作为收购方，由浙江商人沈玉兴掌控的佳源创盛手头并不宽裕。

  截至6月底，佳源创盛手上货币资金余额47.17亿元，其中受限资金0.86亿元，比去年底微增约6000万元，但比前年底69亿元则大幅度下滑。有息负债余额193亿元，短期借款与一年内到期有息负债余额合计43.25亿元，现金短债比1.07倍。

  虽然短债偿还压力不算大，但要斥资180亿元鲸吞中天城投100%股权也并非易事，除此之外，还要考虑收购标的的负债情况。

  一位百强房企副总裁表示，收并购的如果是项目，会是机会；如果是整体吞并企业，风险将会上升不少等级。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，现在市场上有不少房企都在折价卖资产，的确是这样。在行业调控不断加码与融资环境日益逼窄的情况下，房企除了加快促销回款之外就是变卖资产了。因此有的房企在流动性重压与各家房企都现金不够充裕的情况下，甚至把资产打到很低的折扣，这也就在情理之中了。但即使打很低的折扣出售资产目前有接盘能力的房企也有限。

  “房地产行业的收并购相对已经不是最好时机了。”柏文喜认为，现阶段各家房企都缺钱或者对未来不太乐观而对卖地不太热情，进而捂紧钱袋而不肯大手笔并购，最容易出现的情况是，机遇虽多大家却资金不足了。

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