潘石屹套现落空 黑石集团终止收购SOHO中国

  兜兜转转3个月后，潘石屹“套现梦”又落空。

  9月10日下午，SOHO中国突发公告称，黑石集团决定不就收购公司股权作出要约。

  公告显示，对于此前高盛代表黑石集团收购本公司全部已发行股份要约，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，也同意不会推迟最后截止日，各方最终决定不作出要约。

  这意味着，兜兜转转，SOHO中国又没卖掉，潘石屹不得不继续将其经营下去。

  据中国房地产报记者采访了解，这起收购事件终止主要源自8月2日国家市场监管总局签发的一则通知，对要约方（黑石集团）根据《中国反垄断法》提交申报正式立案审查。

  “审查一直没有结果，导致黑石对SOHO中国要约收购超出了双方约定期限。从实质而言，主要由于监管方态度不明，导致黑石对项目前景信心不足放弃收购，否则双方完全可以再继续延长要约时间。”IPG中国区首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

  据一位收并购领域投行人士称，SOHO中国和黑石之间的交易本就是一项非常复杂的交易，双方交易实质上涉及的是两个外资实体对中国境内资产的交易，这就需要解释钱从哪来、到哪去、怎么交税等多个问题。

  9月10日下午收盘时，SOHO中国股价收于3.5港元∕股，上涨9.38%，涨幅居港股地产股板块前十位，总市值181.98亿港元。此时，市场还不知道SOHO中国收购终止消息。

  黑石撤离 收购终止

  黑石集团对SOHO中国属意已久，却始终进展不顺。

  早在2020年3月，就有媒体报道，黑石集团即将收购SOHO中国。不过，5个月后，SOHO中国发布公告称，终止早前要约私有化事项。

  之后，SOHO中国始终没有停下寻求买主步伐。2020年11月，市场传出高瓴与SOHO中国谈判的消息，但随后被高瓴和SOHO中国董事会主席潘石屹连番否认。

  今年6月，SOHO中国在公告中表示，其收到黑石发出的全面收购要约，黑石将以现金交易方式收购SOHO中国54.93%股权，交易总对价高达236.58亿港元，折合人民币约195亿元。这一交易金额，相比一年前报价打了7折，足以看出潘石屹夫妇退出心切。

  根据双方约定，黑石所收购的股权全部来自潘石屹夫妇，此前潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%股权，为SOHO中国实际控制人。若交易顺利进行，黑石将成为SOHO中国第（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）一大股东；潘石屹夫妇持股比例则将降至9%，并将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。

  变数出现在8月初，SOHO中国及黑石集团旗下公司发布公告称，收到国家市场监管总局对收购事项审查通知，将对该收购进行反垄断审查。

  当时来看，这一审查属于正常操作。根据《外商投资法》规定，外国投资者并购中国境内企业或者以其他方式参与经营者集中的，应当依照反垄断法的规定接受经营者集中审查。

  但市场不乏担忧，在目前监管环境下，以及潘石屹自带的各种话题属性，这场交易能否顺利获得市场监管总局批准，潘石屹能不能顺利套现离场？

  一个月后的9月6日，SOHO中国再次更新要约收购进度，称要约方（黑石集团）已提供进一步文件及材料，以回应监管机构关于补充额外信息的要求，要约方已从市场监管总局获悉审查工作仍在进行，其已被进一步要求提供更多信息供监管机构审查，不确定审查程序将于何时完成。

  直至9月10日，SOHO中国宣告收购要约终止。据公告，此次收购失败原因是“目前满足先决条件的进展不足”，各方一致认为无法在最后截止日(2021年12月31日)当天或之前满足先决条件且不会推迟最后截止日。SOHO中国方面表示，为解除公司在收购守则项下的持续义务并维持有序的股票市场，各方决定不作出要约。

  一位从事跨境收并购业务的投行人士称，在先决条件均未达成情况下，交易双方主动终止交易，大概率是认为获得审批通过会需要很长时间。黑石作为一家PE机构，显然希望交易很快就能通过，毕竟其资金都是有成本的。

  “此次终止或许是由于外部审查监管较为严格，若收购完成，黑石作为外资拥有SOHO中国旗下写字楼项目，可能会影响写字楼市场经营。”知名地产分析师严跃进认为。

  黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司,其在中国布局远不止SOHO中国一个标的。2008年以来，黑石集团就在中国不断投资办公楼、商场和物流资产等。

  去年10月，黑石接手了融创旗下上海香溢花园三期第四栋项目，总价12亿元；11月，又启动了对富力地产旗下广州国际机场富力综合物流园项目的收购计划，并于今年1月份正式签署协议，交易总作价为11亿美元（约合人民币71亿元）。到目前为止，黑石在中国的物流布局已经覆盖23个城市，面积达到5300万平方英尺。

  SOHO中国出路在哪？

  目前，潘石屹和张欣夫妇仍共同持有SOHO中国63.93%股份，为第（更多政策，请查阅中房网 www.fangchan.com）一大股东。然而，经过几年资产变卖后，SOHO中国资产已不复当初。

  2014年以来，潘石屹开始变卖资产。彼时，作价52.3亿元向金融街出售了上海海伦广场、静安广场两个物业项目；当年9月，又以30.5亿元将凌空SOHO约10万平方米物业，卖给了携程控股；

  2015年，以84.93亿元出售所持有的上海外滩国际金融中心地段50%的股权；

  2016年，以32.2亿元将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险；

  2017年，又分别以35.7亿元和49.44亿元将上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物业，出售给新加坡吉宝置业及香港私募基金基汇资本；

  2019年，SOHO中国出售了13个办公物业项目，总价值78亿元，以及价值7.61亿元的2583个地下停车位；

  2019年10月，传言潘石屹想要出售SOHO中国八大核心项目（北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目），成交价可能高达80亿美元。

  不停的变卖资产，令市场猜测潘石屹是想通过“清仓”实现资产套现。

  潘石屹本人对中国房地产市场的不看好由来已久。早在2007年，潘石屹就曾表示，房价两大隐忧已出现，下跌现象已有表露。2015年，潘石屹预言房价还要降，并呼吁年轻人不要买房。2018年4月，潘石屹曾在微博表示，房地产市场一天比一天畸形，有些地方已经违背基本常识，但该微博很快被删除。

  截至2021年6月30日，SOHO中国主要投资物业项目仅剩9个，分别是前门大街项目、光华路SOHO2、望京SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO、银河SOHO以及丽泽SOHO。这些资产均是位于北京、上海核心地段的写字楼，出租率常年高于90%，租金收入非常可观。这是SOHO的最后家底，也是黑石看上SOHO的主要原因。

  但靠着租金收入，相比高额的利息支出，SOHO中国几乎是“亏本赚吆喝”。

  财报显示，2021年上半年，SOHO中国营业收入为8.05亿元，同比下降44.6%；毛利为6.59亿元，同比下降17.5%。SOHO中国收入全部来自租金收入，没有物业销售收入；上半年，公司租金收入约为8.05亿元，同比增长约3%；SOHO中国净利润约为3.4亿元，同比增长约67%。

  “当前京沪写字楼市场整体承压，虽然2021年上半年SOHO投资物业平均出租率已经恢复至90%，但公司总租金收入仅同比增长3%，说明公司‘以价换量’现象较为明显。”贝壳研究院商业地产分析师郑中认为。

  债务指标方面，截至2021年6月30日，SOHO中国总借贷共计约185.23亿元。其中，约11.82亿元将于一年内到期；约16.02亿元将于一年以上二年以内到期；约54.42亿元将于二年以上五年以内到期；约102.97亿元将于五年以上到期。以其平均借贷成本4.7%计算，这些借款一年的利息支出就达8.7亿元，高于盈利。

  对于SOHO中国而言，相比于收租金显然卖掉资产更为划算。未来SOHO中国是否会再次被标价出售仍是一个悬念。

  柏文喜认为，目前状态下SOHO中国很难再找到接盘人，大概率只能继续自持经营或散卖物业；SOHO中国上市地位也无继续维持必要，退市是大概率事件。

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